Только за первые три года действия механизма комплексного развития территорий (КРТ) в России было построено 1,2 млн кв. м жилья. Еще до этого в регионах начала формироваться практика комплексной застройки — когда жилые кварталы строятся уже с необходимой инфраструктурой. Отчасти потому, что иначе власти не дадут разрешение на строительство, отчасти — потому что жилье «в отрыве от цивилизации» просто никто не купит. Как развивается комплексное строительство в Петербурге и других регионах России — в материале РБК Петербург.
История понятия
Понятие «комплексное освоение территорий» (КОТ) появилось в российском законодательстве в 2004 году, когда в Земельный кодекс была введена статья 30.2 «Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства». В частности, в Петербурге первые проекты КОТ стартовали еще в 2005 году, а постановление регионального правительства «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства» вышло в 2006-м.
По оценке КЦ «Петербургская недвижимость», в 2012 году доля жилья, предлагаемого в проектах площадью 300 тыс. кв. м и выше, составляла 17% от общего предложения в новостройках Петербурга и прилегающих районов Ленобласти, а в 2022 году — уже 38%.
Если первые КОТы «нулевых» зачастую представляли собой просто однотипную жилую застройку, то сегодня они должны включать социальную и общественно-деловую инфраструктуру.
С завершением нескольких крупнейших строек темпы замедлились, и условной границе в 300 тыс. кв. м в середине 2024 года соответствовало 29% предложения в агломерации. Однако к этому времени в аббревиатуре КОТ акцент сместился со слова «территория» на слово «комплексный». Если первые КОТы «нулевых» зачастую представляли собой просто однотипную жилую застройку, то сегодня они должны включать социальную и общественно-деловую инфраструктуру.
Аргументы за комплексность
Начиная с 2021 года, Градостроительная комиссия Петербурга просто не согласует проекты жилой недвижимости, если они не предусматривают достаточного количества социальной инфраструктуры. Поэтому под определение «комплексных» попадают так или иначе большинство новостроек. «Если мы говорим о Петербурге, то ключевую роль в создании масштабных проектов сегодня играет Градостроительная комиссия, и здесь формального подхода уже недостаточно. Одобрение получают только те проекты, которые действительно формируют комфортную и устойчивую городскую среду, отвечающую концепции «город в городе». Это требует очень серьезной проработки концепции и координации с городом на всех этапах», — подчеркивает генеральный директор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая.
Впрочем, дело не только в позиции города — к комплексному развитию территорий девелоперов подталкивает необходимость конкурировать на сложном рынке. «Сегодня стоимость строительства растет, а покупатель становится более избирательным. Это мотивирует девелоперов к разработке продуманных, многофункциональных продуктов», — отметила Юлия Ружицкая.
Современный механизм
В различных регионах ситуация отличается, однако общий стимул к комплексному развитию усилился, когда в конце 2020 года в Градостроительном кодексе Российской Федерации появилось понятие «комплексное развитие территорий». Одной из целей данного механизма является «создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий…». То есть, опять-таки, масштабы могут быть разные, важно наличие в проекте комплексного подхода к застройке.
Механизм КРТ развивается, на данный момент он может быть реализован как на незастроенных территориях, так и на территориях с «устаревшей» застройкой — жилой (например, в кварталах с ветхими и аварийными домами) или нежилой (например, в устаревших промышленных поясах в околоцентральных районах городов). Таким образом КРТ наследует еще одному механизму — развитию застроенных территорий (РЗТ). По данным Минстроя, за первые три года реализации механизма КРТ в России было введено в эксплуатацию порядка 1,2 млн кв. м жилья, расселено 170 тыс. кв. м аварийного фонда.
1192 проекта КРТ к середине 2024 года находились в стадии реализации в РФ, по данным Минстроя
К середине 2024 года общая площадь земельных участков под КРТ в России составила 31 тыс. га, а градостроительный потенциал территорий, на которых возможна реализация проектов комплексного развития, превысила 215 млн кв. м, в том числе порядка 155 млн кв. м жилой площади. По сравнению с 2022 годом, по словам заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина, количество проектов КРТ выросло на 35%, а их градостроительный потенциал — на 36%.
Сложный инструмент
Девелоперы оценивают КРТ как важный инструмент развития. «Преимущества проектов комплексного развития территорий заключаются прежде всего в их подходе к развитию окружающей среды. Благодаря проектам КРТ развивается инфраструктура городов и транспортно-дорожная сеть, а жители получают качественное современное жилье. В ближайшие 10 лет программа КРТ поможет значительному развитию всей строительной отрасли», — полагает управляющий партнер группы «Самолет» Александр Прыгунков.
«Закон о комплексном развитии территорий принят не просто так — его задача именно в том, чтобы преображать районы города и создавать комфортную среду для жителей. Поэтому КРТ имеет высокое значение для дальнейшего развития нашего региона», — подчеркнул, в свою очередь, генеральный директор новосибирской ГК СМСС Анатолий Павлов.
442 млн кв. м составляет потенциал жилищного строительства в России, более трети от этого объема приходится на земельные участки под КРТ
В то же время, реализация КРТ — сложная задача, для решения которой необходимо совместить интересы власти, бизнеса, жителей. «Проекты КРТ — это долгосрочные партнерские отношения между разными институтами. Это проекты в среднем на 10+ лет, поэтому необходимо правильное финансовое структурирование, формирование балансов обязательств. Это поможет увеличить темп развития КРТ в стране, но необходимо выполнение обязательств и консолидация усилий всех сторон», — отмечает Александр Прыгунков.
В частности, если на свободных территориях проекты КРТ развиваются более активно, то в районах существующей застройки встает вопрос расселения жителей, причем по договору о КРТ эта обязанность может быть возложена как на городские власти, так и на девелопера. «Иногда надо выкупать у людей не просто дом, а целую историю их жизни, и каждый собственник — отдельная головоломка, — поделился опытом работы в Новосибирске Анатолий Павлов. — Кто-то требует цену, которой на рынке нет, кто-то вовсе пропал, у третьего десяток наследников. Участие города в проектах КРТ заключается в выдаче разрешительной документации. Все расходы — на расселение, создание проектной документации, строительство, подведение коммуникаций и возведение соцобъектов — ложатся на плечи застройщика и могут достигать значительных сумм. Такая нагрузка на девелопера становится оправданной только при реализации крупных проектов».
При этом, по словам Анатолия Павлова, именно к застроенным территориям стоило бы применять механизм КРТ в первую очередь: «На окраинах есть своя сложность — маятниковая миграция. Мест для работы в новых районах практически не создается, и большинство людей вынуждены ездить в центр города. Важно сосредоточиться на локациях ближе к центральной части города, где потенциал для развития выше и территория требует реновации».
«Город в городе»
Решить проблему маятниковой миграции можно и иным путем — создавая комплексные проекты по принципу «город в городе», предусматривая рабочие места для жителей новых домов. Например, как отметил генеральный директор компании «Город-спутник «Южный» Сергей Хромов, в городе-спутнике, который строится в Пушкинском районе Петербурга, «у жителей отпадает необходимость выезжать за пределы локации». «Здесь, помимо жилья, запланированы места приложения труда на 40 тыс. человек для сотрудников разной квалификации, в том числе и очень высокой, образовательные объекты — от детских садов до университетов, медицинские, торговые и досуговые учреждения. Особый акцент делается на шаговую доступность и комфортность среды», — пояснил Сергей Хромов. Рабочими местами жителей должны обеспечить будущий кампус Университета ИТМО и технологическая долина, а также предприятия сферы услуг и торговли.
Проект комплексный, при этом возводится вне механизма КРТ. «Мы возводим свой город-спутник самостоятельно, поэтому в наших руках больше возможностей для маневров по сравнению с проектами КРТ», — пояснил Сергей Хромов. «Если говорить о том, что мы увидим в «Южном» через несколько лет, то через 2,5 года у нас будет готова первая жилая очередь с детским садом, мини-поликлиникой с врачами общей практики и коммерческой инфраструктурой. К этому моменту должен открыть свои двери для магистрантов и абитуриентов ИТМО Хайпарк, появится технологическая долина. Через пять лет мы будем завершать строительство первого этапа города», — рассказал он.
Проекты, построенные по принципу «город в городе», помогают снять нагрузку с исторических центров, децентрализовать деловую активность, развивать общественный транспорт и делать город более устойчивым, полагает Юлия Ружицкая. «В своих проектах «Северная долина» и «Юнтолово» мы с самого начала закладывали эти принципы. Районы, созданные по этой модели, становятся не только местом проживания, но и точками экономического роста — за счет появления рабочих мест, малого бизнеса, сервисных компаний. Такое развитие особенно актуально для Петербурга, который уже столкнулся с нехваткой земли в центре и необходимостью развивать территорию качественно», — подчеркнула она.
Город будущего
Реализация проектов КРТ в разных регионах России сильно отличается — и по сложности, и по подходам к их реализации, и по масштабам, отмечает Александр Прыгунков. «Каждый регион требует индивидуального подхода. В одних — важна экономическая эффективность и скорость запуска, в других — тщательная работа с градостроительным контекстом и городской инфраструктурой», — говорит эксперт.
Однако в любом случае территории комплексного развития будут наиболее привлекательны и для инвесторов, и для жителей, уверена Юлия Ружицкая. «Город будущего — это место, где все под рукой. Где не нужно тратить часы на дорогу, где бизнес может развиваться в шаговой доступности от жилья, а дети — учиться в современных школах у себя в квартале. Девелопер больше не может быть просто строителем — он становится архитектором жизни. И это — главный тренд, который мы уже наблюдаем», — заключает она.
«Проекты КРТ — это долгосрочные партнерские отношения между разными институтами. Это проекты в среднем на 10+ лет, поэтому необходимо правильное финансовое структурирование, формирование балансов обязательств. Это поможет увеличить темп развития КРТ в стране, но необходимо выполнение обязательств и консолидация усилий всех сторон».
«Закон о комплексном развитии территорий принят не просто так — его задача именно в том, чтобы преображать районы города и создавать комфортную среду для жителей. Поэтому КРТ имеет высокое значение для дальнейшего развития нашего региона. КРТ может быть востребовано в разных локациях, как в центре, так и на окраинах города. Однако на окраинах есть своя сложность — маятниковая миграция».
«Город-спутник «Южный» — это больше чем проект комплексного освоения территории, он строится по концепции «город в городе». У жителей отпадает необходимость выезжать за пределы локации. Здесь, помимо жилья, запланированы места приложения труда на 40 тыс. человек для сотрудников разной квалификации, образовательные объекты — от детских садов до университетов, медицинские, торговые и досуговые учреждения».
