С 2011 года застройщики участвуют в строительстве школ и садиков, а с 2021 года каждый жилой проект в Петербурге проходит Градкомиссию, которая не согласует проект, если в нем не предусмотрен достаточный объем социальной инфраструктуры. За прошедшие годы девелоперы «смирились» с ситуацией и научились использовать инфраструктуру как дополнительное преимущество, конкурируя качеством, наполнением этих объектов. Насколько объекты образования, которые строят девелоперы в составе своих проектов, смогли стать драйверами развития среды и будут ли девелоперы улучшать детские сады, школы, центры дополнительного образования в новых рыночных обстоятельствах — когда ипотека почти «встала» — обсудили участники круглого стола РБК Петербург «Фокус на образование: как новые пространства дополняют жилые кварталы».
Новые компетенции
Со временем меняются не только требования города, но и самих покупателей к наполнению жилых комплексов. «Сегодня родители выбирают не просто жилье, а среду, в которой их дети будут расти и развиваться. Поэтому важным критерием при выборе жилья становится не просто наличие игровых площадок во дворе, а современных детских садов и школ в шаговой доступности, общественных пространств, где дети и подростки могут проводить свой досуг, заниматься спортом», — говорит заместитель генерального директора по развитию ГК «Трест» Анзор Берсиров.
Особенно это актуально в загородных проектах, отмечает генеральный директор девелоперской компании «Новое Измерение» Аркадий Лавриченко. «В нашем проекте в Мистолово мы уже в первой очереди строим детский сад на 120 мест, также в проекте — государственная школа на 550 мест и второй детский сад на 220 мест. Поскольку объект расположен в Ленинградской области и до ближайших государственных школ и детских садов на данный момент можно добраться только на автомобиле, наши социальные объекты являются неоспоримым конкурентным преимуществом», — подчеркивает он.
Однако возведение новых школ и садиков потребовало от девелоперов расширения компетенций. «Строительство социальных объектов имеет свою специфику. Стройка есть стройка, монолит, бетон — это все понятно, а вот насыщение этих учебных заведений, конечно, для многих девелоперов было задачей новой», — вспоминает генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина.
Пришлось научиться договариваться с районными администрациями, кто за какое оборудование отвечает — «по умолчанию» монтируемое оборудование поставляет застройщик, немонтируемое — школа, но и здесь возможны нюансы. Например, застройщик может закупить все вплоть до мебели, потому что для администрации любая закупка — это длительная бюрократическая процедура по 224-ФЗ. «Без школ и детских садов невозможно развитие новых территорий, да и в обжитых районах для крупных жилых кварталов нужна дополнительная инфраструктура. Поэтому создание социальной инфраструктуры не просто нагрузка, а необходимая составляющего любого качественного проекта. «Самолет» синхронизировал строительство кварталов с появлением детских садов и школ, этот процесс стал возможным при поддержке властей Санкт-Петербурга», — прокомментировала директор по внешним связям «Самолет Страна» Яна Грозовская.
Must have в школах
По мере роста числа реализованных объектов, требования к новым детским садам и школам растут. Уже нормой стали бассейны, спортплощадки с беговыми дорожками, прыжковой ямой, площадками для футбола и мини-футбола, просторные актовые залы. Аркадий Лавриченко в числе трендов назвал многофункциональность школьных пространств. «Основные принципы современной школы — это адаптивность пространства под разные задачи и безопасность. Поэтому современные школы проектируются с пространствами — трансформерами, позволяющими объединять помещения и использовать их по разному назначению», — говорит он.
Рациональное использование пространства превращает школьные библиотеки в современные мультимедийные центры и место проведений различных лекций, актовый зал может трансформироваться в рекреационные пространства, а зоны отдыха использоваться для проведения внеклассных занятий.
Изменился и подход к школьному оборудованию. «Если интерактивная панель некогда была страшным непонятным зверем, который ставили в угол и боялись к нему подходить, лишь бы не сломали, то сейчас, директора думают, а как они будут это использовать, как будут объединять в цифровые экосистемы, как это оборудование будет вписываться в процесс обучения», — рассказал Сергей Хачатуров, руководитель направления «Интеграция» компании «Тегратек», занимающейся поставкой мультимедийного оборудования в образовательные учреждения.
При этом часто подрядчикам приходится выступать амбассадорами новых технологических внедрений. «Мы приходим и приносим палитру решений, которые помогут создать, например, отличный атриум, который будет современным, отвечать запросу как концертной площадки, так и помещению для презентаций и проведения районных мероприятий или городских соревнований, в зависимости от того, что хочет школа, на какой уровень они ориентируются», — приводит пример Сергей Хачатуров.
Особенности экстра-опций
Многие застройщики стремятся насытить образовательные объекты «сверх норматива», чтобы усилить конкурентное преимущество. «Девелоперы несут обязательства по строительству социальной инфраструктуры, и, конечно, стараются за счет этих вложений создать добавленную стоимость для своих проектов», — пояснил логику этого подхода руководитель группы разработки продукта GloraX Максим Володько. По его словам, сейчас при проектировании образовательных учреждений фокус сместился на спортивную составляющую, девелоперы часто размещают в школах и детских садах бассейны для разных возрастов, различные уличные площадки и даже стадионы. Увеличивается разнообразие внутренних специализированных помещений для внеклассных занятий — это могут быть залы с театральным оборудованием, студии звукозаписи и даже комнаты для записи подкастов.
«Немалого опыта и профессионализма требует устройство бассейнов, а сейчас в каждом социальном объекте должен быть бассейн. В целом по техническому и инженерному наполнению детские сады и школы гораздо сложнее, чем жилые дома, но застройщики идут на это, чтобы создать не просто социальную инфраструктуру, а комфортные районы для проживания семей с детьми», — подчеркивает генеральный директор «СЗ «Терминал-Ресурс» Виктор Мурашев.
«Современный подход к проектированию школы или детского сада заключается не только в архитектурных решениях, — но и в организации пространства: функциональности, инженерных системах и уровне комфорта, — отметил, в свою очередь, директор по проектированию Группы RBI Павел Быков. — К примеру, в школе на Глухарской улице в Приморском районе, которая открылась в 2023 году, есть двухэтажная школьная библиотека с лифтом для книг и вторым светом, зимний сад в кабинете биологии, зал хореографии с балетными станками и зеркалами, лингафонные кабинеты».
Конкурируют новые объекты по качеству, возможностям развития и срокам строительства. «Сейчас все школы имеют свою направленность и лучшие из них становятся точкой притяжения района. Родители покупает жилье, чтобы ребенок попал в определенную школу, потому что им подходит ее профиль, нравится педсостав, набор предлагаемых дополнительных занятий соответствует их ожиданиям и способностям ребенка. Например, у новой школы на 825 учащихся, которую мы передаем в дар городу, определена направленность на естественные науки. Это будет школа технологического старта, в ней смогут развивать свои способности будущие программисты, инженеры, лингвисты», — говорит Виктор Мурашев.
Требования к оснащению этих новых помещений тоже растут. «Раньше мы получали запрос на разработку оборудования, где главным критерием была функциональность. Сейчас запросы изменились: на первое место требований наравне с необходимостью пришли эстетика и качество, — подтверждает тренд генеральный директор компании «Алма» Алексей Козлов. — Если строится детский сад, то в нем обязательно должен быть кабинет шахмат, соляная комната, изостудия и многое другое. И наша обязанность сделать эти пространства привлекательными: разработать удобную мебель и развивающее оборудование. И в этом случае мы должны придумать решение под ключ».
Девелоперы хотят создавать социальные объекты с необычной концепцией. Но это влечет за собой повышение затрат и риск несоответствия санитарным нормам. «Индивидуальная разработка намного дороже, чем серийные изделия, но это не означает, что персональных проектов станет меньше. Наоборот, мы ожидаем увеличения индивидуальных заказов, судя по тенденциям и желаниям заказчиков. Параллельно с этим мы совместно с нашими партнерами в образовательных учреждениях продумываем возможности и предлагаем комплексное оснащение, которое соответствует актуальным требованиям», — добавил Алексей Козлов.
Больше — не всегда лучше
С другой стороны, не всегда «больше — значит лучше». Девелопер передает школу городу, на баланс районной администрации. «Если делать от себя, дополнительно, что-то глобальное — возникает вопрос, будут ли вообще это эксплуатировать, будет ли на это бюджет», — подчеркнул директор по строительству Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО Андрей Бородин. И если администрация сочтет нововведения нерациональными, проект просто не пройдет согласования. «Поэтому мы, в первую очередь, концентрируемся на качестве. Это начинается с применения современных материалов, передовых решений в части, например, систем контроля доступа, видеонаблюдения. Кроме того, делаем акцент на дизайн, чтобы здание вписалось в наш проект и был какой-то узнаваемый стиль», — рассказал он.
«Мы передаем это здание конкретному пользователю, конкретной школе, — поддержала такой подход начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина. — У этой школы есть свои направления, у них есть свои представления о прекрасном, которые, возможно, отличны от наших». Как подчеркнула Наталья Кукушкина, у школ есть свои ограничения, которые застройщик может не учесть: «Мы предложили оборудовать школьную площадку для отдыха детей современными МАФами — качель-гнездо, веревочная пирамида и т. д. Школа попросила заменить это оборудование на более «спокойное» — шахматные столики, метеоплощадку и трассу для норм ГТО. Потому что за детьми на этой площадке некому следить, а если с ними что-то произойдет — это ответственность школы».
В то же время, по мнению директора клиентского сервиса ГК «Ленстройтрест» Юлии Молчановой, девелопер может и должен предлагать и продвигать новые идеи даже в такой зарегламентированной сфере. «У нас есть опыт, когда мы не то чтобы спорили, но активно предлагали администрации, обосновывали наши решения. Иногда можно посмотреть на вещи по-другому и отстоять, например, красивый атриум — может быть, он не такой привычный, как стандартный длинный коридор, но он функциональнее. Но это нужно объяснить, и, в хорошем смысле, продать эту идею заказчику, который будет этим управлять», — подчеркнула она.
Впрочем, порой идеи не проходят из-за того, что заказчик и «тот, кто будет управлять» — не одно и то же лицо. Проектное задание дает районный комитет по образованию, а эксплуатирует — школа во главе с директором, и не всегда первый учитывает интересы второго.
«Мы сейчас общаемся с одним из девелоперов по свежей школе. Проблема заключается в том, что предусмотренное энергопотребление объекта меньше, чем то, которое необходимо, чтобы запустить актовый зал. И мы сейчас думаем, каким образом перераспределить и выполнить подключение таким образом, чтобы, включая актовый зал, не гасла вся школа», — привел пример подобной проблемы Сергей Хачатуров.
Как пояснила Валентина Калинина, это могло произойти как раз из-за несогласованности действий заказчика и будущего директора школы: «Районы очень поздно понимают, кто в этой школе будет хозяин. И когда появляется директор школы и просит сделать то или иное оборудование, технические условия уже получены и все мощности определены согласно заданию на проектирование, которое подписывают районные комитеты по образованию».
Альтернативные образовательные центры
Современная школа — с большой территорией, спортивным оборудованием, помещениями для дополнительных занятий — могла бы стать центром притяжения для жителей всего района во внеурочное время. Однако с учетом текущих норм регулирования такое использование территории школы пока кажется отдаленным будущим. «Мы такие примеры видели, но на наших объектах нам не удалось пока полноценно это реализовать, потому что школа не может пускать на территорию посторонних», — пояснила Юлия Молчанова. Максим Володько добавил к регуляторному аспекту вопрос эксплуатации: «Если, например, вечером на школьное футбольное поле будет приходить весь район, через какое-то время придется менять покрытия и сетки. А это ляжет на бюджет школы».
Поэтому сейчас потребность в функциональных центрах притяжения в новых кварталах девелоперы закрывают благодаря дополнительным проектам — например, развивая комьюнити-центры и другие помещения для досуга, привлекая для этого партнеров из сферы образования, культуры и т.д. «У нас есть положительный опыт, когда мы, как девелопер, привлекали партнерскую организацию, оператора детского сада или центра развития, к работе в наших проектах в качестве арендатора, принадлежащего нам помещения. С учетом того, насколько востребована сегодня образовательная инфраструктура, у такого формата есть будущее», — говорит Павел Быков.
«Мы сейчас готовим коллаборацию с детским интерактивным театром-музеем для детей от 1 года «Сказкин дом». Юные жители смогут в игровой форме погрузиться в атмосферу русских и зарубежных сказок. И через спектакли, творческие вечера и мастер-классы познавать народное творчество, традиции, окружающий мир, литературу и историю», — привел, в свою очередь, пример Анзор Берсиров.
Более того, подбор будущих арендаторов начинается задолго до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, говорит Яна Грозовская. «Наш офис продаж и продуктологи начинают работать в этом направлении, прежде чем объект сдается, а к моменту выдачи ключей уже есть арендаторы, которые займут помещения на постоянной основе. И под конкретных арендаторов мы уже делаем планировки самих помещений — молодежные центры, коммерческие садики, общественные пространства и т.д. Это прогнозируется заранее, под эти задачи ведется проектирование, не зависимо от наличия обязательных образовательных учреждений в районе. Такие образовательные центры несут дополнительную функцию — привить детям интерес к современным направлениям: робототехнике, креативным сферам (создание фото-видео-контента), управлению проектами».
Предусмотреть объекты, чтобы и малышу, и подростку было интересно жить в новом месте — задача не простая, но реалистичная, говорят девелоперы. «Так или иначе, все родители озадачены дополнительным развитием своих чад. Шахматы, художественная студия, мини-спортивный зал, мини-клуб, культурно-досуговый центр с мастер-классами и театральными студиями — все это запланировано в проекте», — подчеркивает особую ценность таких объектов в загородных проектах Аркадий Лавриченко.
«Сушить» не вариант
Текущая рыночная ситуация, на первый взгляд, не располагает к дальнейшему развитию «социалки» — сдвигаются сроки запуска новых жилых проектов, за ними должны сдвигаться и сроки сдачи школ и садиков. Сжимаются финансовые возможности девелоперов, перед ними встает соблазн сократить все «лишние» опции. Но экономия на качестве лишена смысла, говорят девелоперы.
«Сейчас многие застройщики, например, уходят от отделки, оптимизируя затраты, и те, кто оставляет квартиры с отделкой, на их фоне выглядят ощутимо выигрышнее. Это можно экстраполировать и на социальную сферу. Если мы совсем все «засушим» — захотят ли потом покупать у нас квартиры те клиенты, для которых важен именно социальный функционал? Поэтому, конечно, мы будем стараться искать оптимальные финансовые решения, но совсем «сушить» проекты, в том числе с точки зрения социальной инфраструктуры — это неправильно», — заключил Максим Володько.
