Семейная ипотека — один из локомотивов первичного рынка жилья в Петербурге. Оставшись де-факто единственной доступной программой в городе, она занимает до 80% объема выдачи ипотеки в новостройках. Обсуждаемое федеральным центром расширение программы на семьи с одним ребенком до 18 лет могло бы оживить петербургский рынок, считают эксперты, однако у этого решения есть нюансы с точки зрения реализации. Подробности — в материале РБК+ Петербург.
Цифры и факты
По оценке dataflat.ru, в феврале текущего года доля сделок с ипотекой на первичном рынке жилой недвижимости в Петербурге сократилась до 40% — годом ранее эта доля составляла 64%. Выручка застройщиков оказалась на 4% выше, чем год назад (22,7 против 26,5 млрд руб.), однако аналитики объясняют рост эффектом низкой базы — в начале прошлого года много сделок было приостановлено и отложено из-за резких изменений на рынке ипотечного кредитования. Если взять данные по январю 2025-го (22,3 против 47,7 млрд руб. годом ранее, снижение на 53%) и декабрю 2024-го (32,4 против 54,2 млрд руб., -40%), становится видно, что изменение программ господдержки и высокая ключевая ставка продолжают в значительной мере определять объем платежеспособного спроса на рынке новостроек.
При этом для Петербурга ключевое значение имеет программа семейной ипотеки — так, по данным исследования «Домклик», в февральском объеме выдач «Сбера» по Петербургу она заняла 79,1%. А по данным сервиса «Яндекс Недвижимость», Петербург входит в десятку городов-миллионников, где можно купить квартиру по семейной программе, использовав в качестве первого взноса материнский капитал на одного ребенка (690 тыс. руб.). Подходящих квартир, по расчетам сервиса, на рынке порядка 5%, правда, в основном это студии. С двумя детьми (с маткапиталом 912 тыс. руб.) можно рассматривать уже 20% квартир в новостройках, в большинстве своем студии и однокомнатные. Ежемесячные взносы по такой ипотеке, если брать ее на 10 лет, сопоставимы со стоимостью аренды жилья — порядка 30 тыс. руб. с одним ребенком и 40 тыс. с двумя детьми против 33 тыс. руб. за студию и 40 тыс. за однокомнатную в долгосрочную аренду.
Сегодня льготный кредит по ставке до 6% могут оформить семьи с ребенком до 6 лет, а также семьи с двумя несовершеннолетними детьми в отдельных городах и регионах и семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью. При этом федеральные власти обсуждают расширение семейной ипотеки — по итогам совещания у вице-премьера Александра Новака от 28 февраля Минфину, Минстрою и «Дом.РФ» поручено проанализировать целесообразность такой меры. Если она будет принята, семейную ипотеку сможет получить семья с одним ребенком до 18 лет.
С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку можно будет оформить при покупке жилья на вторичном рынке в 901 российском городе с низким уровнем жилищного строительства — где возводится не более двух домов. Проживающие там семьи, в которых есть ребенок до шести лет, смогут в ипотеку под 6% приобрести вторичное жилье. Главное условие — чтобы дом, в котором покупается квартира, был не старше 20 лет. Петербург и районы активного строительства Ленобласти в данную программу не попадают.
Поддержка для отрасли
По оценке экспертов, расширение семейной ипотеки на семьи с детьми до 18 лет может оживить рынок новостроек. «Гипотетически это увеличит темпы продаж, приведет к возврату спроса со вторичного рынка, замедлению оттока накоплений на депозиты», — полагает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
«Если кредиты по льготной ставке 6% смогут взять россияне с одним несовершеннолетним ребенком, то эта мера может благоприятно отразиться на спросе, — согласен директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — И вернет на рынок значительную долю покупателей, которые не подходят под действующие критерии семейной ипотеки». Помимо хорошего демографического эффекта, это станет и хорошей мерой поддержки стройотрасли, которой существующего уровня спроса явно не хватает для устойчивого развития, полагает эксперт.
Инициатива актуальна для новостроек массового сегмента, где семейная ипотека (и субсидируемые девелоперами в ее рамках продукты) по-прежнему выступает главным драйвером продаж, уточнил Ян Фельдман. «В сегментах бизнес-класс и выше зависимость от ипотеки гораздо меньше. Здесь большинство клиентов ориентируются на программы рассрочки или 100% оплату покупки», — пояснил он.
Нюансы реализации
В то же время, по словам Яна Фельдмана, эффективность меры будет зависеть от объема финансирования, который государство готово потратить на новых участников программы. «К примеру, можно вспомнить прошлогодние «качели» с финансированием семейной ипотеки, которые закончились лишь после отмены лимитов по программе», — пояснил он.
От объема финансирования может зависеть и влияние расширенной программы на цены. «Если для программы установят жесткий лимит финансирования, и при этом она вызовет повышенный спрос, то это может увеличить риски дальнейшего роста цен. Все будет зависеть от механизмов ее реализации», — предупреждает Ян Фельдман.
«Рост темпов продаж приведет к ускорению роста цен, — прогнозирует Алексей Попов, — но из-за эффекта высокой базы повторение рекордных показателей 2020 и 2021 годов (+20 и +34% соответственно) мы не ожидаем».
Реальные меры
По мнению Алексея Попова, вероятность принятия данной инициативы до перехода ЦБ к устойчивому снижению ключевой ставки невысока. «Де-факто, речь идет о возврате к формату семейной ипотеки «как до 1 июля 2024». Это идет в разрез с целевыми ориентирами органов исполнительной власти по снижению доли льготных жилищных кредитов до 25%», — поясняет он. Реализация данной инициативы на фоне сегодняшнего уровня ставки ЦБ приведет к дополнительной нагрузке на бюджет, ускорению исчерпания лимитов, выделенных на программу, добавляет эксперт. Кроме того, по его словам, решение не содержит и прямых стимулирующих мер в области демографической политики, так как расширяет программу на семьи с уже имеющимся ребенком. С льготным кредитованием связывают и рост инфляции и вытекающее из этого ужесточение денежного-кредитной политики, напомнил Алексей Попов.
В целом, по мнению эксперта, из обсуждаемых мер поддержки отрасли возможное субсидирование ставок по проектному финансированию, то есть адресная поддержка застройщиков, «лучше резонирует со сложившейся макроэкономической реальностью».
В то же время, девелоперы ждут решений именно по ипотеке. «Как показал опыт прошлого года, даже самый широкий ассортимент рассрочки от застройщиков сегодня не способен заместить льготную ипотеку. Поэтому программы с господдержкой по-прежнему остаются локомотивом рынка», — подчеркнул Ян Фельдман. «В перспективе положительное влияние на спрос также окажет начало снижения ключевой ставки, что постепенно приведет к смягчению условий по рыночной ипотеке», — уточнил он.
