По итогам I квартала 2024 года девелоперы петербургской агломерации зафиксировали стабильный и «понятный» уровень спроса на жилую недвижимость. Впереди 1 июля — прекращение действия ипотеки с господдержкой и вероятное охлаждение рынка. Несмотря на это, девелоперы не планируют упрощать и «сушить» продукт — тогда он просто проиграет конкуренцию вторичной недвижимости. Какие опции сегодня являются абсолютной необходимостью в новостройках, и что добавится к этому набору в ближайшие 5 лет — обсудили участники круглого стола РБК Петербург «People-friendly: как меняется жилая среда».
Сделки: количество и качество
С одной стороны, по сравнению с концом прошлого года объем продаж на рынке первичной жилой недвижимости сократился. «По отношению к IV кварталу 2023 года рынок сжался по спросу примерно на треть или даже чуть больше по разным оценкам», — отметил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
С другой стороны, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то есть с I кварталом, рынок агломерации Санкт-Петербурга и Ленинградской области прирос на 41%, сообщила коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group) Ольга Кобякова. «Если в прошлом году первые три месяца показали результат примерно 13 тыс. сделок по рынку, то в текущем — 18,4 тыс.», — уточнила она.
Ключевыми событиями стали изменения условий выдачи льготной ипотеки в конце декабря 2023 года и последовавшее за этим решение нескольких крупных банков брать с застройщиков комиссию за льготную ипотеку. Впоследствии банки отменили либо снизили эти комиссии.
«Некоторые люди в начале года отложили свои покупки, не в состоянии вносить дополнительную плату за пользование кредитом. Поэтому теперь, когда крупнейшие игроки субсидрование стандартных программ отменили, мы видим возвращение отложенной активности, большой объем бронирования, и понимаем, что ближайшие два месяца мы проживем в таком режиме», — пояснила начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Следующий рубеж — 1 июля, когда истекает срок действия льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых. Останутся только целевые программы, такие как семейная и ИТ-ипотека. Как заявил в декабре прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин, если эту программу и будут продлевать, то только в регионах с низким спросом. «Массово на всю страну мы [льготную ипотеку на новостройки] поддерживать не будем, у нас такая функция выполнена», — отметил вице-премьер.
Действия регулятора вызывают вопросы. С одной стороны, декларируется целевой подход к льготной ипотеке, с другой — сохраняются программы, которые ему противоречат. «Без всякой диверсификации дотируются ставки на индивидуальное жилищное строительство. Это абсолютно необходимая мера для провинции, но непонятная мера для крупных агломераций, — полагает Светлана Денисова. — Если говорить о городах-миллениалах, то мы получаем ситуацию, когда в субурбии инфраструктура города размазывается на большие площади, увеличивается транспортное плечо, и все эти территории не обеспечены социальной инфраструктурой».
«Сейчас есть определенная стабильность, но после 1 июля мы ожидаем охлаждение», — прогнозирует руководитель отдела продаж «Самолет Страна» Вячеслав Немиц.
С другой стороны, это не первый подобный рубеж за последние годы. «Такие же слова мы говорили год назад, два года назад. Отмена околонулевых ставок казалась катастрофой. Каждое время диктует свои правила игры и свои ответы», — подчеркнула коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.
Так, в ответ на снижение доступности ипотеки застройщики стали активнее использовать рассрочки. Однако здесь есть нюансы. Первый — рассрочку невозможно предоставить на 30 лет. «По договорам долевого участия (ДДУ) мы можем давать рассрочку только до ввода объекта в эксплуатацию. На готовую квартиру — тоже на небольшой срок. Максимальные программы, которые может позволить себе застройщик, рассчитаны до 3 лет, но чаще всего это программы на 1-2 года», — сообщила Екатерина Немченко.
Вторая сложность в том, что рассрочка несет больше рисков для застройщика. «Страдает наполнение эскроу счетов, что влияет на экономику проекта в части проектного финансирования», — пояснил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. К тому же, по словам Екатерины Немченко, если ипотечный покупатель вносит понятные для него небольшие платежи, то пользователь рассрочки порой сначала заключает сделку, чтобы забронировать квартиру и зафиксировать цену, а затем уже думает, как будет выплачивать остаток суммы. И не всегда выплачивает его вовремя.
«Количество сделок в I квартале 2024 г. идет по нарастающей от месяца к месяцу, но мы наблюдаем увеличение доли продаж в рассрочку, по программам, которые были предложены покупателям в альтернативу ипотечным. Продажа в рассрочку не дает необходимого наполнения эскроу счета и рискованна для застройщика тем, что дольщик не будет соблюдать установленный график платежей», — подчеркнула Екатерина Немченко.
Что пустить под нож
Ограниченность спроса подталкивает девелоперов искать пути сокращения затрат. Этих путей немного. «Сушить» проекты, массово сокращая опции — не вариант. «Потребитель нам этого не позволит, такой продукт не будет востребован. Уровень ожиданий и требований уже сформирован. Мы не вернем людей обратно в маленькие темные парадные с железной дверью», — сказала Екатерина Немченко.
Возможный вариант для массового жилья — типовые решения. «Массовый рынок жилья идет в сторону типизации большинства решений. Типизация позволяет делать качественный продукт — принципиально отличный о того, что представляло собой «типовое жилье» в советское время. Это благоустройство высокого уровня, современные планировочные решения — просто они могут быть похожи друг на друга в разных проектах. Но проекты с интересными индивидуальными решениями, со своим ярким лицом, по-прежнему выделяются на рынке и имеют своего покупателя», — отметил вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.
«Наша компания как строитель массового жилья не планирует сокращать или ухудшать наполнение наших проектов. Я согласен с тем, что типовые решения — это выход», — подтвердил тренд Вячеслав Немиц.
В премиальных проектах индивидуальность — необходимая характеристика. «В объектах класса премиум и бизнес будет меньше неоправданных продуктовых экспериментов, эффективность которых на текущий момент неоднозначна», — прогнозирует директор по продукту AAG Дарья Сизых.
Как подчеркнул Михаил Гущин, за необычные, экспериментальные решения должен кто-то заплатить — или клиент, или девелопер. В бизнес-классе покупатели всегда были готовы платить ощутимую премию за удовольствие владеть эксклюзивным продуктом. Но и они сегодня рационально относятся к расходам: не спешат платить за избыточные для них опции и сервисы, такие как, например, дополнительные посты охраны.
Еще один пример подобного излишества назвала Светлана Денисова: «Молодежь говорит о том, что хочет прачечные, но ни одно состоятельное домохозяйство услугами общественной прачечной не пользуется, за исключением чистки ковров».
И единственное, что можно «отрезать», по словам девелоперов — это как раз экспериментальные опции прошлых лет, которые оказались невостребованы, неудобны или дороги в эксплуатации. Дарья Сизых привела пример лапомоек, которые несколько лет назад многие девелоперы позиционировали как «фишку» проекта, но сегодня все чаще от них отказываются по причине неоднозначного потребительского опыта.
По мнению Ольги Кобяковой, девелоперы могут сократить базовую комплектацию умного дома, сохранив для жителей возможность подключать дополнительные опции самостоятельно. «Могут меняться материалы, поставщики. По-прежнему важна цифровизация, которая помогает оптимизировать большинство процессов и отказаться от лишних неэффективных инструментов», — добавила она.
Светлана Денисова также напомнила про возможную экономию за счет цифровых технологий. «Системы распознавания лиц, автомобильных номеров, камеры слежения, круглосуточная централизованная диспетчерская с элементами искусственного интеллекта, которая контролирует любые несанкционированные доступы, протечки — это решение более экономически выгодно, чем оплачивать охранников». «Мы считаем важным заложить возможность подключения элементов системы «Умный дом», состав услуг которой варьируется в зависимости от потребностей и многие опции клиент может включать в пакет самостоятельно», — подчеркнула она.
Однако если частичная «сушка» проектов и начнется, то заметно это будет далеко не сразу. «Резко что-то поменять в проекте, который уже запроектирован, в который заложена определенная инфраструктура, невозможно. Если в нем предусмотрена центральная входная группа, вряд ли вы будете переделывать ее во встроенное коммерческое помещение. Скорее, уже в других проектах, которые будут стартовать после, вы сможете заложить какие-либо изменения в целях сокращение затрат», — пояснил Сергей Софронов.
«Пообещав что-то дольщикам на текущий момент, девелопер не имеет права на этапе стройки дома что-то изменить, это вопрос репутации и надежности компании, что для клиентов является важными опорными точками при выборе квартиры», — напомнила, в свою очередь, Ольга Кобякова.
Михаил Гущин скептически относится к возможности девелоперов неограниченно «оптимизировать» состав продукта. Покупатель уже привык к таким опциям, как закрытый двор, собственный паркинг, качественный дизайн ландшафта и внутренних помещений. Отказ от них приведет к тому, что продукт не будет выдерживать конкуренцию со вторичной недвижимостью, предостерегает он. «Пришлось бы возвращаться к парадигме, в которой первичное жилье должно стоить меньше вторичного, потому что вторичное предлагает то же самое и при этом уже готово», — отметил Михаил Гущин.
«Набор нормальности»
Сегодня потребитель уже привык к определенному уровню первичной недвижимости, подчеркивают эксперты. «Мы сами приучили покупателей за последние годы роста к определенному уровню нормальности. Нормально, что есть камера в подъезде, просторные парадные и места общего пользования. Нормально, что твой ребенок выходит, и у него закрытый двор. И уже назад дороги нет», — уверен Вячеслав Немиц.
В новый «набор нормальности» девелоперы включили и базовые элементы умного дома — датчики протечек, датчики открытия дверей, и закрытую территорию с видеонаблюдением, и наличие кладовок в жилом комплексе. Здесь же — широкий выбор социальной и коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности. «Концепция 15-минутного города уже начинает уступать место 5-минутному городу. Потребитель хочет получить услугу быстро и качественно в одном месте», — подчеркнула Дарья Сизых.
Несмотря на неопределенность с ипотекой, развитие продукта не остановить, уверены девелоперы. «Покупатели меняются, через пять лет сегодняшние студенты будут покупать себе первые квартиры. Их уровень насмотренности и ожиданий уже совсем другой, так же как и образ жизни», — отметила Дарья Сизых. В качестве примера был приведен каршеринг. Если совсем недавно считалось, что это для тех, у кого нет машины, то сейчас он все больше входит в привычку и им уже пользуется более широкая целевая аудитория, в том числе те, у кого есть машина — потому что пользоваться каршерингом может быть дешевле, чем содержать машину. Точно так же меняется сознание людей и требования к проекту при покупке квартиры. Стоимость владения также становится важным критерием выбора. «Я не хочу сказать, что нас охватят коливинги, но через пять лет вполне могут появиться новые форматы», — полагает Дарья Сизых.
Первое, что появится в проектах будущего — удобные пути доставки, считает Михаил Гущин. «Мы уже сегодня видим на территории жилых комплексов множество курьеров на велосипедах, особенно в Москве, да и в Петербурге тоже. Рынку необходимо какое-то решение, которое позволит обеспечить, с одной стороны, быструю доставку, с другой стороны — высокую безопасность. В одном из наших новых проектов при проектировании дорожек и проездов внутри двора мы использовали моделирование потоков, выполненное искусственном интеллектом», — рассказал Михаил Гущин.
Время, которое жители тратят на получение той или иной услуги, будет сокращаться и дальше, прогнозирует Вячеслав Немиц. «В проектах комплексного развития территорий, где акцент делается на семейную аудиторию, застройщик будет минимизировать нежелательных арендаторов и уделять внимание частным студиям занятий с детьми, частным детским садам», — считает он. Будет развиваться и досуг для взрослых — по мнению Вячеслава Немица, управляющие компании могут взять на себя организацию праздников для жителей ЖК.
Дарья Сизых видит тренд на кастомизацию опций. «Мы видим продолжающееся «дробление» детской площадки по возрастам и функциям. Если раньше она чаще всего делилась на две-три возрастные группы, то сейчас в некоторых проектах уже выделяется отдельное пространство для подростков, например, амфитеатр, где они смогут просто уединиться и посидеть с гаджетами», — привела пример эксперт. Разделение наблюдается и на спортивных площадках — выделяются зоны для индивидуальных тренировок, командных игр, тихого спорта, медитации и т.д., начинают появляться отдельные пространства для людей «серебряного возраста». «То есть идет кастомизация, чтобы дать максимальный выбор разных сценариев жизни», — заключила Дарья Сизых.
Параллельно «расщеплению» идет тренд на объединение, создание комьюнити. «Развиваются комьюнити-центры, концепция которых подразумевает возможность объединить жителей, наладить добрососедские связи и удовлетворить потребности в коворкингах, студиях йоги, фитнеса, английского языка, развития детей и т.д.», — отметила Ольга Кобякова.
«Уже сейчас клиент покупает не просто квартиру и территорию, а комфортный образ жизни. Для него важен определенный сценарий, который будет учитывать различные потребности. Поэтому девелоперам необходимо прорабатывать каждую деталь, так, чтобы проект выбирали разные целевые группы. Комфортно должно быть всем — как айтишникам, так и пенсионерам», — заключила она.
