«С 1 июля текущего года мы ожидаем охлаждение спроса в массовом сегменте жилой недвижимости в связи с прекращением действия программы льготной ипотеки. Охлаждение уже идет начиная с 23 декабря, когда изменились условия программы — в частности, увеличился первоначальный взнос. По отношению к I кварталу 2023 года объем продаж в январе-марте 2024 года вырос, но это следствие низкой базы. По отношению к IV кварталу 2023 года рынок сжался по спросу примерно на треть или более по разным оценкам.
Растет доля рассрочек, и качество продаж от этого падает. Страдает в первую очередь наполнение эскроу счетов, что влияет на экономику проекта в части проектного финансирования. На текущий момент банки предлагают проектное финансирование на новые проекты с нулевым наполнением эскроу-счетов на условиях ключевая ставка плюс 3-4%. Это проблемный звоночек для рынка в части сокращения предложения.
Предложение уже последовательно сокращается начиная с 2022 года. И текущая мера, которую регулятор предпринимает в целях сокращения потребительского спроса и сворачивания инфляционной спирали, может привести к сокращению выхода новых проектов. Что, в свою очередь, позволит застройщикам сбалансировать спрос и предложение и не упасть в цене.
Поэтому корректировку по цене мы не ждем. Даже без учета упомянутого фактора, себестоимость строительства не снижается, затраты на социальную инфраструктуру и проектное финансирование растут. Растут и коммерческие расходы на поддержание уровня продаж.
Больше всего в текущем моменте беспокоит то, что даже если количество сделок не очень критично упало относительно IV квартала прошлого года, то качество продаж в этих сделках стало существенно хуже. Возможно, потом перед нами встанет проблема клиентов, которые вошли в рассрочки, не рассчитав свои финансовые возможности.
В элитных проектах платежеспособность клиентов выше. Объем денежных средств у населения на депозитах растет. Ограничения передвижения капиталов за границу существенные. В верхнем ценовом сегменте жилой недвижимости объем продаж вырос во II полугодии прошлого года и не сбавляет темпы в текущем году. Здесь влияние ипотеки не так сильно, как в комфорт-классе.
Более того, мы видим, что в некоторых проектах, которые сейчас стартуют, цена квадратного метра переходит психологический рубеж в 1 млн за кв м. Для Петербурга это является триггером и оборачивается всплеском продаж у тех застройщиков, которые продают по более низким ценам.
В сегменте сервисных апартаментов давно уже нет льготных ипотек, ставки начинаются от 17%, и доля ипотечных сделок не превышает 10%.
Возможно, после 1 июля 2024 года настанет новая реальность. Но судя по тем проектам, которые сейчас выходят на рынок в массовом сегменте, мы не видим, что они каким-то образом «сушатся», сокращаются в плане наполнения. Резко что-то поменять в проекте, который уже утвержден, в который заложена определенная инфраструктура, невозможно. Если в нем предусмотрена центральная входная группа, вряд ли вы будете переделывать ее во встроенное коммерческое помещение. Скорее, уже в других проектах, которые будут стартовать после, вы сможете заложить какие-либо изменения в целях сокращение затрат.
В текущем моменте существует необходимый минимум для каждого сегмента. Если мы говорим о самом массовом — комфорт-классе, то это закрытые дворы, просторные входные группы, обязательно с неким дизайнерским контекстом, это элементы «умного» дома, подземный паркинг для проектов в черте города. Даже кладовые помещения уже становятся новой нормальностью в наших проектах.
Если говорить о тенденциях дальнейшего развития, то совсем недавно, в пандемию, говорили о тренде на переезд за город. Но сейчас многие компании стараются так или иначе вернуть сотрудников обратно в офисы, и это может оказать существенное влияние на жизненные модели людей и рынок недвижимости.
Продолжается тренд на все более продуманное благоустройство — улучшение качества не с точки зрения каких-то новых материалов, а с точки зрения сценариев жизни. Можно условно на 1 га сделать одно и то же количество зелени, потратить одни и те же деньги, но при этом получить совершенно разные проекты в зависимости от концепции. Например, в Скандинавии, где климат сопоставим с петербургским, высокий уровень благоустройства достигается доступными средствами, и заложенный в него сценарий жизни существенно отличается от нашего. Подобные проекты появляются и в России — уже есть недорогие и продуманные варианты у региональных девелоперов».