Выступая на заседании Госдумы, глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила снижение цен на жилую недвижимость в России и отметила, что девелоперы способны это выдержать — поскольку накопили финансовую подушку за время действия программы государственной льготной ипотеки. Однако эксперты не видят сегодня предпосылок к существенному снижению цен. Почему так происходит и что будет с ценами в текущем году — в материале РБК+ Петербург.
Слагаемые себестоимости
Как отметил директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман, около трети затрат застройщика в Петербурге приходится на строительно-монтажные работы. Еще порядка 20% — это социальная нагрузка: строительство школ, детских садов, дорог, реже — поликлиник, пожарных депо и отделений полиции. Покупка участка и подготовка необходимой документации в Ленинградской области занимает порядка 15% себестоимости, в Петербурге этот показатель может быть выше. «И не только потому, что земля там дороже, но и по причине долгого согласования проектов. А время — это деньги, в девелоперском бизнесе — в прямом смысле», — пояснил эксперт. Еще около 15% составляют затраты на подключение к инженерным сетям, маркетинговая составляющая и агентское вознаграждение. И примерно во столько же обходится обслуживание кредитов (проектного финансирования).
Как уточнил начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов, с учетом многочисленных факторов ценообразования, даже в рамках одной локации, но в разных жилых комплексах, квартиры в цене могут различаться на 15–20%. «Внутри проекта ценовой диапазон лотов составляет приблизительно от 3 до 15%: квартиры большей площади с отделкой, интересным планировочным решением, улучшенными видовыми характеристиками стоят дороже», — отметил он.
По словам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, строительно-монтажные работы в последнее время дорожают из-за продолжающейся «гонки зарплат», логистических сложностей, колебаний курса рубля, цен на технику и металлы.
«Ориентировочно с конца декабря 2014 года мы регулярно фиксируем повышение стоимости практически на все строительные материалы — пожалуй, эта статья расходов наиболее ощутимо выросла в цене, — подтвердил Дмитрий Ефремов. - Так, только на конец 2023-го арматура подорожала на 35%, газобетон — на 25%, гипсовая штукатурка — на 15%, а плитка в зависимости от позиций подросла в цене на 10–25%. Практически на четверть стали дороже материалы и оборудование для инженерных систем, на 25% — электрооборудование».
«Рост качества самих проектов — лучшая отделка мест общего пользования, модные детские площади, небанальные архитектурные решения — все это тоже дает свой вклад в рост затрат на стройку», — добавил Алексей Попов.
Меры воздействия
Центральный банк, по словам экспертов, опосредованно влияет на цены за счет ключевой ставки и условий ипотечного кредитования. С одной стороны, как отметил Дмитрий Ефремов, «изменение условий ипотечных программ с последующим пересмотром и ориентацией на определенные социальные группы могут сдерживать активный рост спроса, который в том числе влияет на повышение цен». То есть, очень опосредовано, снижение доступности льготной ипотеки сдерживает рост цен на недвижимость.
С другой стороны, Ян Фельдман указал на баланс спроса и предложения, который будет достигнут на рынке при любом уровне ставок. «Сейчас рыночная ипотечная ставка находится на очень высоком уровне, что сдерживает спрос на вторичном и отчасти на первичном рынках и, соответственно, рост цен. Понизив ключевую ставку, ЦБ может активизировать спрос, но и девелоперы в этом случае увеличат выход на рынок новых проектов. Так что новой ценовой гонки, как это было несколько раз за последнее десятилетие, вряд ли стоит ожидать», — сказал он.
При этом на снижение себестоимости строительства Центробанк повлиять не может, подчеркнул Ян Фельдман. «Это могут сделать региональные власти, скажем, упростив процесс согласования разрешительной документации. Но на примере Петербурга мы видим, что такое стремление есть далеко не всегда», — добавил он.
Ближайшие прогнозы
Маловероятно, что цены на жилье начнут снижаться, говорят эксперты. «Инфляция в России, несмотря на все усилия Центробанка, находится все еще на достаточно высоком уровне. Кроме того, себестоимость строительства продолжает увеличиваться, проектное финансирование тоже отнюдь не дешевеет», — отметил Ян Фельдман.
Кроме того, по словам Алексея Попова, у населения не так много вариантов для инвестиций, накоплений, крупных трат, кроме как на рынке недвижимости. Даже сейчас, при заградительных ставках по ипотеке, идут сделки, и в том числе — с привлечением банковского финансирования.
В уже строящихся проектах застройщики должны согласовывать решения о снижении цен с банками, выдавшими проектное финансирование. «У застройщиков есть обязательства перед банками: нам необходимо ежемесячно подтверждать свою состоятельность выполнением плана продаж», — подчеркнул Дмитрий Ефремов.
За последние 15 лет цены на жилье существенно снижались дважды, напомнил Алексей Попов, и в обоих случаях это было следствием сильных потрясений в экономике. Первый раз в 2009 году — во время мирового финансового кризиса — цены упали на 30-35%. Второй раз в 2015 году — после введения санкций и падения курса рубля — на 15%. Также имели место локальные коррекции цен на 5-10% в начале 2020 года (в начале пандемии) и в 2022 году. «Таким образом, для коррекции цен на жилую недвижимость нужен длительный период снижения спроса, падения доходов населения, внешних экономических шоков», — заключил эксперт.
Впрочем, сильного роста цен эксперты также не прогнозируют. «В ближайшие месяцы мы ожидаем сохранения статус-кво, — отметил Ян Фельдман. — Застройщики продолжат стимулировать спрос скидками, акциями и спецпредложениями. Всплеск активности тоже возможен — в мае-июне, если власти действительно решат завершить программу льготной ипотеки в том виде, в котором она существует сейчас».
