В 2023 году российский рынок новостроек побил рекорд — за год было заключено более 1 млн сделок и введено в эксплуатацию 110,4 млн кв м жилья. В Петербурге и спрос, и ввод постепенно снижаются. Так, если в 2014 году в городе и на прилегающих территориях было продано 5,16 млн кв. м нового жилья, то в 2023 году — 3,6 млн кв. м. Но напрямую сравнивать эти показатели не совсем корректно — качество новых проектов заметно отличается. Что из себя представляют новые жилые проекты в Петербурге, и какие тренды будут влиять на рынок в 2024 году— в материале РБК+ Петербург.
Всероссийский рекорд
По итогам прошлого года в России было заключено более 1 млн договоров долевого участия — это рекордный показатель за все время ведения статистики, отмечают аналитики Циан. Рекорд был побит за счет повышенной активности в III и IV кварталах 2023 года. На Петербург по итогам года пришлось — 64,5 тыс. сделок.
«Впервые по итогам 3-х месяцев было заключено более 300 тыс. сделок. Рост спроса начался с июля, рекордно высокие для летних месяцев показатели были достигнуты в августе, в некоторых регионах пик спроса пришелся на сентябрь. На высоком уровне активность сохранялась до конца года. Связан рост спроса был с ожидаемым ужесточением условий кредитования в сегменте новостроек («успеть купить, пока не стало дороже»), а также с перетоком спроса со вторичного рынка (где росли ипотечные ставки)», — поясняют данные аналитики.
Ввод по итогам года в России также оказался внушительным — 110, 4 млн кв м жилья. Это максимальные годовые объемы ввода вообще за все время наблюдений, отмечают в ЕРЗ. В Петербурге ситуация немного отличается, объем ввода в городе ограничен до 2030 года 3 млн кв жилья, по итогам прошлого года он составил 3,5 млн кв м. Для сравнения в 2014 году объем ввода также был на уровне 3,3 млн кв м жилья, но вот качество проектов 10-летней давности и нынешних заметно отличается.
Уход эконома
Самое главное изменение, которое произошло на рынке девелопмента за последние 10 лет, это исчезновение понятия «эконом-жилье». «Все, что сейчас строится относится, как минимум, к комфорт-классу», — говорит руководитель центра инвестиций Becar Asset Management Александр Богданов.
«Если 10 лет назад было достаточно, чтобы застройщик строил качественные стены и сдавал вовремя, то сейчас в силу высокой конкуренции и более высокого требования к комфорту, просто стен недостаточно, — подтверждает сооснователь агентства недвижимости «Надо брать» Елена Дементьева. — Даже в массовом сегменте (экономном теперь влился в комфорт-сегмент) большое внимание уделяется дворовым территориям, благоустройству».
Такое повышение классности происходит повсеместно: «Многие застройщики в комфорт-классе стремятся внедрять в своих проектах все больше опций из «бизнеса». И, в частности, отказываются от студий. Например, у нас в квартале «Окла» в продажу недавно вышел корпус, где их нет совсем, — приводит пример директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Или ландшафтный дизайн, применявшийся еще не так давно только в премиальном сегменте, стал обычным делом в комфорт-классе в последние год-два».
Дворы новых ЖК не просто закрываются от посторонних, они становятся свободными от машин в принципе, разделятся зоны для тихого и активного отдыха, меняется подход к общим зонам внутри комплексов. «Красивые входные группы также стали отличительной чертой проектов последнего десятилетия. Просто оштукатуренные стены и бетонный пол ушли в прошлое. На смену им пришли красивые парадные — светлые, просторные с зоной ожидания, где жильцы могут встретить курьера, а гости могут пождать хозяев. Раньше такие входные группы были типичны только для жилья бизнес— и премиум-класса, а сейчас это уже норма для проектов комфорт-класса», — говорит Александр Богданов.
Разнообразие для жизни
Последние 5–10 лет — это время экспериментов и новаторства, подтверждают застройщики. Это выражалось прежде всего в уходе от типовых проектов. «Все чаще к проектированию привлекаются именитые архитектурные бюро, застройщики пытаются наделить свои кварталы индивидуальностью не только при помощи цвета фасадов, как это было лет 5-7 назад. Причем это касается как жилых объектов, так и социальных», — отмечает Ян Фельдман.
«Фронтиспис усложняется: расстыковка, оконные проемы, сочетание разных текстур и цветов в материалах придают фасадам выразительности и уникальности», — добавляет начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Другое отличие новой застройки — увеличение количества планировок, влияющих как на функциональные характеристики дома, так и на визуальные. «Если раньше застройщики могли предложить не более 10 планировочных решений в рамках одного проекта, то сейчас их стало в несколько раз больше», — говорит Дмитрий Ефремов.
Еще одно важное изменение — рост числа квартир с отделкой. «Помимо чистовой, застройщики активно предлагают свои варианты, так или иначе вдохновленные уникальными особенностями локации и жилого комплекса: различные цветовые решения и опциональные наполнения. Доля таких квартир на первичном рынке жилья достигла 70%, — приводит данные Дмитрий Ефремов.
Аналитики выделяют ведущий тренд последнего 10-летия — уменьшение размера квартир. В 2014 году средний метраж новостройки составлял 46 кв. м, а к 2024 году он уменьшился до 40 кв. м, отмечают аналитики компании City Solutions. Для сравнения, еще 20 лет назад средний размер квартир в сданных жилых комплексах Петербурга составлял 73 кв. м. За последние 10 лет квартиры-студии уменьшились примерно на 20% до 25 кв. м.
Это сокращение сопровождается оптимизацией пространства. Например, растет доля квартир с «европланировкой» с выделенной кухней-гостиной. Такие решения появились в Петербурге в 2010-х годах. В 2023 году уровень спроса на европланировки превысил 50% и, по оценкам девелоперов, продолжит расти. «Для застройщиков во многом это вынужденная мера, поскольку евроформат позволяет получить в квартире максимум полезной площади. И покупатели тоже это ценят. Хотя запрос определенной — и довольно значительной — категории покупателей на отдельную кухню тоже никуда не денется», — добавляет Ян Фельдман.
Эмоции вместо бетонометров
Застройщики активно прислушиваются к требованиям покупателей. «Например, если мы видим, что спрос в первых очередях больше на европланировки, то их долю в последующих можно увеличить. То же самое касается видов чистовой отделки и вообще ее доли в квартирографии», — говорит Ян Фельдман.
По словам Дмитрия Ефремова, в будущем получат развитие как «эмоциональные», так и «практичные» фишки проектов. «Застройщики ушли от продажи «бетонометров»: мы предлагаем клиентам полноценную жилую среду, где в шаговой доступности у людей все, что составляет их быт, досуг, профессиональное развитие. В этом не последнюю роль играет эстетика пространства, его визуальная привлекательность: выразительная архитектура, панорамные окна, авторская отделка мест общего пользования, грамотно спланированное пространство квартиры. Иными словами, все то, что захватывает внимание, считывается человеком как часть его представлений о комфортной жилой среде», — говорит он.
Среди практичных «фишек» сохранят свою актуальность те, которые насыщают пространство функционально, все что так или иначе связано с дополнительными местами для хранения и визуальным расширением территории. «Эта история характерна для весь типов лотов, будь то компактная студия или просторная четырехкомнатная квартира», — уточняет Дмитрий Ефремов.
Другое ожидаемое изменение — снижение высотности. Этот тренд уже сейчас хорошо заметен. Но откажутся застройщики не только от ряда этажей, но и от «фишек», которые не нашли отклик у покупателей: «wi-fi и скамейки с USB-портами во дворе, сигарные комнаты, погреба, возможно, камины. Патио и террасы останутся сугубо нишевыми опциями, а вот количество коворкингов, думаю, будет возрастать», — прогнозирует Ян Фельдман. По его мнению, будущее — за малоэтажной и сренднеэтажной застройкой и проектами, в которых максимально учтены потребности покупателей. «Все чаще в планировках, благоустройстве, инфраструктуре, общественных пространствах учитываются повседневные сценарии жизни людей. Так появляются кварталы с действительно гармоничной средой», — добавляет Ян Фельдман.
По словам Александра Богданова, сохранит свое влияние тренд на уменьшение площади квартир. «Поскольку, чем меньше площадь, тем более доступно такое жилье. А поскольку пока нет комфортных ипотечных программ, то доступная цена на квартиру станет решающим фактором», — заключает он.
