Начало 2024 года ознаменовалось снижением спроса на первичном рынке недвижимости Петербурга. Даже те компании, которые не увидели снижение числа обращений, признают, что сейчас их сложнее конвертировать в сделки. Основная причина — изменение условий льготной ипотеки. Как в сложившихся условиях застройщики стимулируют спрос, какие категории покупателей могут рассчитывать на специальные условия и как правильно выбрать программу рассрочки — в материале РБК+ Петербург.
Колебания активности
Ключевым событием для российского рынка недвижимости в декабре прошлого года стали новые условия льготных ипотечных программ. Так, по базовой программе господдержки первый взнос был увеличен до 30%, а максимальная сумма кредита ограничена 6 млн руб. во всех регионах, включая Москву и Петербург, где ранее действовал лимит в 12 млн. руб. Рынок отреагировал на это ажиотажным спросом на ипотеку в декабре, когда покупатели стремились успеть совершить сделку по старым условиям, и спадом в январе.
Так, по данным «Домклик», в декабре 2023 года Сбер выдал 125,6 тыс. ипотек (+2,2% к ноябрю и +11,6% к декабрю 2022 года) на 467,5 млрд руб. А в январе 2024 — 44,2 тыс., что на 17,3% меньше показателя января 2023 года. Объем выдач составил 152 млрд руб. При этом Петербург после вступления в силу новых правил выпал из пятерки лидеров по выдаче ипотеки — если в декабре он занимал четвертое место с 5,7 тыс. сделок, то в январе — уже шестое с 1,8 тыс. Изменилась и структура выдач. Доля первичного рынка в целом по России к январю сократилась до 24,5%, потеряв 15,2 процентных пункта по сравнению с декабрем, а в Петербурге — до 35%, сократившись на 19 п.п.
«Падения спроса мы не наблюдаем, люди все также звонят и интересуются недвижимостью в наших проектах, однако со сделками ситуация стала сложнее. Это обусловлено увеличением ключевой ставки, ужесточением требований банков и, конечно же, вводом комиссии за ипотеку от Сбера, ВТБ и Альфа-банка», — прокомментировала ситуацию генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
В то же время, по словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, в феврале ситуация выравнивается, количество обращений увеличилось, и компания видит рост покупательской активности.
Вместо ипотеки
В новых условиях выдачи ипотеки, в 2024 году девелоперы всячески будут поддерживать и повышать покупательский спрос, полагает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов, и в первую очередь — с помощью различных скидок и акционных предложений.
«Основной инструмент — акционные рассрочки, которые позволяют покупателю с комфортным ежемесячным платежом пережить нестабильную ситуацию на рынке ипотечного кредитования и через пару лет перейти с рассрочки на ипотеку и продолжать выплаты», — уточнил директор по продажам федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Сергей Филимонов.
Варианты рассрочек могут быть разными. Например, под банковский вклад. «Если у клиента есть необходимая сумма для первого взноса на счете, он может внести от 5%, а затем остальное в течение 4-х месяцев», — пояснил Дмитрий Ефремов. Рассрочка со встречной сделкой доступна тем, кто продает старую квартиру для приобретения новой.
Активно используются также программы зачета жилья, добавила Анжелика Альшаева. Причем подобные программы постоянно совершенствуются. «Например, большим спросом пользуется наша обновленная программа, в рамках которой раньше «КВС» выкупала только вторичное жилье клиента, а сейчас выкупает и первичную недвижимость, которая находится на этапе строительства», — поделилась Альшаева.
Эффективно работают программы, совмещающие в себе несколько акций, заметил Ян Фельдман. Например, сочетание трейд-ин и ипотечной госпрограммы, поскольку разница в цене между старой и новой квартирой может вполне уложиться в новые лимиты.
«Еще один из инструментов, к которому стоит присмотреться в текущих условиях, это программы длительной рассрочки», — отметил Ян Фельдман. Ежемесячный платеж по такой рассрочке может быть в первый год ниже, чем во второй и последующие. «Через 12 месяцев можно будет проанализировать ситуацию в ипотечной сфере и решить, что выгоднее: платить дальше в рассрочку или перейти на ипотеку, если ставки снова пойдут вниз — а это вполне реальный сценарий, хотя и не гарантированный», — пояснил эксперт.
Ян Фельдман привел еще один пример рассрочки с возможностью переключиться на ипотеку в будущем. Она подойдет для семейных покупателей, которые только планируют ребенка в ближайшее время и хотят приобрести квартиру большей площади. «Поскольку ребенок еще не родился, то под программу семейной ипотеки потенциальные родители не подпадают. Материнского капитала у них пока тоже нет. Здесь подойдет рассрочка при первоначальном взносе 5% с ежемесячным платежом 45 тыс. руб. в первый год. Через год покупатели с большой вероятностью будут соответствовать критериям семейной ипотеки и оформят ее под 6% годовых. В будущем для погашения также можно будет использовать материнский капитал», — рассказал он.
«Клиентский спрос постепенно переориентируется: по итогам января около 60% дольщиков ГК «КВС» приобретают недвижимость в ипотеку и 30% выбирает программы рассрочки и зачета жилья. Думаю, что в феврале процент ипотечных сделок станет еще ниже», — прогнозирует Анжелика Альшаева.
Рассрочка: инструкция по применению
Выбор подходящей для покупателя программы индивидуален и зависит от комплекса факторов, подчеркнул Дмитрий Ефремов. «Я бы рекомендовал ориентироваться на то, какой первый взнос вы действительно можете внести, какими ресурсами вы обладаете — есть ли финансовая подушка, недвижимость, иные вложения. В каком темпе вам комфортно будет выплачивать остаток: в течение короткого промежутка времени или до 30 лет. Затем принимать решение», — говорит эксперт.
Анжелика Альшаева рекомендует клиентам с большей ответственностью подходить к программам рассрочек. «Зачастую клиент выбирает для себя такой способ покупки квартиры, но до конца не осознает откуда он возьмет средства на погашение рассрочки», — посетовала она.
Каждый вариант рассрочки нужно оценивать с точки зрения конкретного покупателя, его долговой нагрузки, возможности оформить ипотеку в будущем, свободных денежных средств в перспективе срока исполнения обязательств перед застройщиком и ряда других факторов, перечислил Сергей Филимонов. «Универсальной рассрочки, подходящей и выгодной для всех, - нет. Следует смотреть как акционные рассрочки от застройщиков, так и от крупных банков», — советует эксперт.
За рамками студии
С точки зрения продукта, с одной стороны, снижение лимита по госипотеке для Петербурга может закрепить популярность студий и однокомнатных квартир. Как сообщил Дмитрий Ефремов, сегодня их выбирают 32% и 44% покупателей соответственно.
По мнению Яна Фельдмана, мало шансов, что этот тренд удастся переломить, ведь доля ипотечных сделок на «первичке» достигает 90% и даже выше. «Возможен вариант, когда ставка по семейной ипотеке будет снижаться обратно пропорционально площади приобретаемого жилья — такие предложения звучат. Возможно, отчасти это поможет стимулировать спрос на двух— и трехкомнатные квартиры, однако вряд ли кардинальным образом», — прогнозирует он.
В то же время, по данным Дмитрия Ефремова, в январе было зафиксировано увеличение спроса на трехкомнатные квартиры на 7% по сравнению с декабрем 2023-го, что может быть связано со сдвигом в сторону семейной ипотеки.
Спрос на более просторные планировки поддерживается и ростом доли встречных сделок, когда люди не покупают свое стартовое жилье, а улучшают жилищные условия и не нуждаются в большом объеме кредитных средств, отметил, в свою очередь, Сергей Филимонов. «Рынок весной будет менее активным, чем в прошлом году, однако риски дальнейшего изменения льготных ипотечных программ будут подогревать спрос на них», — прогнозирует эксперт.
