![Фото: PhotoXPress](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/2/81/297091034828812.jpg)
Начало 2024 года ознаменовалось снижением спроса на первичном рынке недвижимости Петербурга. Даже те компании, которые не увидели снижение числа обращений, признают, что сейчас их сложнее конвертировать в сделки. Основная причина — изменение условий льготной ипотеки. Как в сложившихся условиях застройщики стимулируют спрос, какие категории покупателей могут рассчитывать на специальные условия и как правильно выбрать программу рассрочки — в материале РБК+ Петербург.
Колебания активности
Ключевым событием для российского рынка недвижимости в декабре прошлого года стали новые условия льготных ипотечных программ. Так, по базовой программе господдержки первый взнос был увеличен до 30%, а максимальная сумма кредита ограничена 6 млн руб. во всех регионах, включая Москву и Петербург, где ранее действовал лимит в 12 млн. руб. Рынок отреагировал на это ажиотажным спросом на ипотеку в декабре, когда покупатели стремились успеть совершить сделку по старым условиям, и спадом в январе.
Так, по данным «Домклик», в декабре 2023 года Сбер выдал 125,6 тыс. ипотек (+2,2% к ноябрю и +11,6% к декабрю 2022 года) на 467,5 млрд руб. А в январе 2024 — 44,2 тыс., что на 17,3% меньше показателя января 2023 года. Объем выдач составил 152 млрд руб. При этом Петербург после вступления в силу новых правил выпал из пятерки лидеров по выдаче ипотеки — если в декабре он занимал четвертое место с 5,7 тыс. сделок, то в январе — уже шестое с 1,8 тыс. Изменилась и структура выдач. Доля первичного рынка в целом по России к январю сократилась до 24,5%, потеряв 15,2 процентных пункта по сравнению с декабрем, а в Петербурге — до 35%, сократившись на 19 п.п.
«Падения спроса мы не наблюдаем, люди все также звонят и интересуются недвижимостью в наших проектах, однако со сделками ситуация стала сложнее. Это обусловлено увеличением ключевой ставки, ужесточением требований банков и, конечно же, вводом комиссии за ипотеку от Сбера, ВТБ и Альфа-банка», — прокомментировала ситуацию генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
![Анжелика Альшаева, «КВС»](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/6/93/297091035588936.jpg)
В то же время, по словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, в феврале ситуация выравнивается, количество обращений увеличилось, и компания видит рост покупательской активности.
Вместо ипотеки
В новых условиях выдачи ипотеки, в 2024 году девелоперы всячески будут поддерживать и повышать покупательский спрос, полагает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов, и в первую очередь — с помощью различных скидок и акционных предложений.
«Основной инструмент — акционные рассрочки, которые позволяют покупателю с комфортным ежемесячным платежом пережить нестабильную ситуацию на рынке ипотечного кредитования и через пару лет перейти с рассрочки на ипотеку и продолжать выплаты», — уточнил директор по продажам федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Сергей Филимонов.
Варианты рассрочек могут быть разными. Например, под банковский вклад. «Если у клиента есть необходимая сумма для первого взноса на счете, он может внести от 5%, а затем остальное в течение 4-х месяцев», — пояснил Дмитрий Ефремов. Рассрочка со встречной сделкой доступна тем, кто продает старую квартиру для приобретения новой.
![Дмитрий Ефремов, «Главстрой Санкт-Петербург»](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/1/16/297091037345161.jpg)
Активно используются также программы зачета жилья, добавила Анжелика Альшаева. Причем подобные программы постоянно совершенствуются. «Например, большим спросом пользуется наша обновленная программа, в рамках которой раньше «КВС» выкупала только вторичное жилье клиента, а сейчас выкупает и первичную недвижимость, которая находится на этапе строительства», — поделилась Альшаева.
Эффективно работают программы, совмещающие в себе несколько акций, заметил Ян Фельдман. Например, сочетание трейд-ин и ипотечной госпрограммы, поскольку разница в цене между старой и новой квартирой может вполне уложиться в новые лимиты.
«Еще один из инструментов, к которому стоит присмотреться в текущих условиях, это программы длительной рассрочки», — отметил Ян Фельдман. Ежемесячный платеж по такой рассрочке может быть в первый год ниже, чем во второй и последующие. «Через 12 месяцев можно будет проанализировать ситуацию в ипотечной сфере и решить, что выгоднее: платить дальше в рассрочку или перейти на ипотеку, если ставки снова пойдут вниз — а это вполне реальный сценарий, хотя и не гарантированный», — пояснил эксперт.
![Ян Фельдман, ГК «Ленстройтрест»](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/3/64/297091036533643.jpg)
Ян Фельдман привел еще один пример рассрочки с возможностью переключиться на ипотеку в будущем. Она подойдет для семейных покупателей, которые только планируют ребенка в ближайшее время и хотят приобрести квартиру большей площади. «Поскольку ребенок еще не родился, то под программу семейной ипотеки потенциальные родители не подпадают. Материнского капитала у них пока тоже нет. Здесь подойдет рассрочка при первоначальном взносе 5% с ежемесячным платежом 45 тыс. руб. в первый год. Через год покупатели с большой вероятностью будут соответствовать критериям семейной ипотеки и оформят ее под 6% годовых. В будущем для погашения также можно будет использовать материнский капитал», — рассказал он.
«Клиентский спрос постепенно переориентируется: по итогам января около 60% дольщиков ГК «КВС» приобретают недвижимость в ипотеку и 30% выбирает программы рассрочки и зачета жилья. Думаю, что в феврале процент ипотечных сделок станет еще ниже», — прогнозирует Анжелика Альшаева.
Рассрочка: инструкция по применению
Выбор подходящей для покупателя программы индивидуален и зависит от комплекса факторов, подчеркнул Дмитрий Ефремов. «Я бы рекомендовал ориентироваться на то, какой первый взнос вы действительно можете внести, какими ресурсами вы обладаете — есть ли финансовая подушка, недвижимость, иные вложения. В каком темпе вам комфортно будет выплачивать остаток: в течение короткого промежутка времени или до 30 лет. Затем принимать решение», — говорит эксперт.
Анжелика Альшаева рекомендует клиентам с большей ответственностью подходить к программам рассрочек. «Зачастую клиент выбирает для себя такой способ покупки квартиры, но до конца не осознает откуда он возьмет средства на погашение рассрочки», — посетовала она.
Каждый вариант рассрочки нужно оценивать с точки зрения конкретного покупателя, его долговой нагрузки, возможности оформить ипотеку в будущем, свободных денежных средств в перспективе срока исполнения обязательств перед застройщиком и ряда других факторов, перечислил Сергей Филимонов. «Универсальной рассрочки, подходящей и выгодной для всех, - нет. Следует смотреть как акционные рассрочки от застройщиков, так и от крупных банков», — советует эксперт.
![Сергей Филимонов, «Этажи» в Санкт-Петербурге](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/6/58/297091047887586.jpeg)
За рамками студии
С точки зрения продукта, с одной стороны, снижение лимита по госипотеке для Петербурга может закрепить популярность студий и однокомнатных квартир. Как сообщил Дмитрий Ефремов, сегодня их выбирают 32% и 44% покупателей соответственно.
По мнению Яна Фельдмана, мало шансов, что этот тренд удастся переломить, ведь доля ипотечных сделок на «первичке» достигает 90% и даже выше. «Возможен вариант, когда ставка по семейной ипотеке будет снижаться обратно пропорционально площади приобретаемого жилья — такие предложения звучат. Возможно, отчасти это поможет стимулировать спрос на двух— и трехкомнатные квартиры, однако вряд ли кардинальным образом», — прогнозирует он.
В то же время, по данным Дмитрия Ефремова, в январе было зафиксировано увеличение спроса на трехкомнатные квартиры на 7% по сравнению с декабрем 2023-го, что может быть связано со сдвигом в сторону семейной ипотеки.
Спрос на более просторные планировки поддерживается и ростом доли встречных сделок, когда люди не покупают свое стартовое жилье, а улучшают жилищные условия и не нуждаются в большом объеме кредитных средств, отметил, в свою очередь, Сергей Филимонов. «Рынок весной будет менее активным, чем в прошлом году, однако риски дальнейшего изменения льготных ипотечных программ будут подогревать спрос на них», — прогнозирует эксперт.