Ипотека не первый год выступает главным стимулом продаж на первичном рынке в Петербурге. За счет более низких ставок по кредитам новостройки успешно конкурировали с готовым жильем. Однако резкое повышение ключевой ставки до 13% годовых, ужесточение требований к уровню закредитованности заемщиков и увеличение минимального размера первоначального взноса по ипотечным кредитам могут серьезно сказаться на спросе, говорят опрошенные РБК Петербург участники рынка.
Самый популярный инструмент
«Ипотека в сегментах эконом и комфорт на сегодняшний момент — самый популярный и чуть ли не единственный способ приобретения недвижимости в России», — уверен заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Власти запустили программу льготной ипотеки с господдержкой в 2020 году как антикризисную меру в пандемию коронавируса. Она предполагала субсидирование за счет бюджета ставки по ипотеке до 7%. «Ипотечные программы с господдержкой стали драйвером продаж на рынке недвижимости. Они вызвали ажиотажный интерес покупателей к квадратным метрам, — отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. — Застройщики получили возможность нарастить финансовую базу после длительного сдерживания цен, что стало залогом выживаемости бизнеса в последующий геополитический кризис».
Затем появились новые виды таких госпрограмм — семейная, IT-ипотека, военная, сельская и пр. «С введением государственной программы субсидирования ипотеки доля сделок с использованием заемных средств повысилась на 8–10%, и в пиковые периоды она достигала 95–96%», — говорит коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков.
На рынке Петербурга и пригородов в общем объеме ипотеки на льготные ипотечные программы приходится основная часть сделок. За три года их доля значительно увеличилась. «В 2021 году доля ипотеки в спросе в целом составляла 77%, а в 2022 она выросла на 8 процентных пунктов до 85%. При этом в общем объеме ипотечных сделок ипотека по госпрограмме достигала 61%, семейная — 25%», — приводит статистику директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По данным эксперта, за восемь месяцев 2023 года доля ипотеки в продажах сохранилась на сопоставимом уровне (86%): в ипотечных сделках семейная ипотека выросла до 32–38% в связи с изменением условий (была добавлена новая категория заемщиков — семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми), доля ипотеки по госпрограмме скорректировалась до 57%.
Более 85% составляет доля ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга по итогам 8 месяцев 2023 года
«Небольшая доля стандартных ипотечных программ приходится на продажу апартаментов, на которые льготная ипотека не распространяется, или на ипотеку с суммой кредита более 12 млн. руб. для ипотеки с господдержкой и семейной ипотеки, и более 18 млн. для IT-ипотеки», — говорит коммерческий директор группы компаний «ПСК» Сергей Софронов.
По данным мониторинга Единой информационной системы жилищного строительства, в предложениях топ-20 ипотечных банков России (данные за период с 11 по 17 сентября 2023) средневзвешенная ставка по ипотеке с господдержкой составляла 7,55% по льготной ипотеке и 5,53% — по семейной. Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке значительно выше — 13,96%. «Разница в ипотечной ставке на вторичном рынке и ставками по ипотекам с господдержкой на первичном рынке привела к перераспределению спроса в пользу новостроек», — констатирует Сергей Софронов.
Новый уровень ставок
Совет директоров Банка России на заседании 15 сентября принял решение повысить ключевую ставку с 12% до 13% годовых. Это повышение стало третьим за последние два месяца: в июле ЦБ увеличил ее с 7,5 до 8,5% годовых, а в августе, после того как курс рубля преодолел уровень в 100 к доллару, состоялась внеплановое заседание, на котором ставку подняли сразу на 350 б.п. — до 12%.
При этом ЦБ также повысил прогноз среднего значения ключевой ставки. В 2024 году она ожидается в диапазоне 11,5–12,5%. Прежний прогноз был ниже — на уровне 8,5–9,5%. Зампред Банка России Алексей Заботкин допустил понижение ключевой ставки в 2024 году при устойчивом снижении инфляции и инфляционных ожиданий. «В следующем году значение ключевой ставки, при развитии ситуации в рамках базового прогноза, произойдет. Но какая именно будет траектория этого движения и когда оно начнется — будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация с текущим ростом цен и инфляционными ожиданиями», — сказал он.
После повышения ключевой ставки ЦБ пропорционально вырастут и рыночные ставки по кредитам. «Банки не будут долго держать ставку по кредитам на уровне 13,5%, на которой они зафиксировались после предыдущего повышения ключевой ставки. Ожидаемо ставки по ипотеке поднимутся еще на 1%», — ожидает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. По его мнению, для вторичного рынка такой уровень ставок можно назвать заградительным. «В лучшем случае, останется до 30% сделок, остальное просто встанет», — прогнозирует эксперт.
Он уверен, что практически все, кто планирует покупку недвижимости в обозримом будущем с использованием кредитных средств, будут рассматривать только рынок строящегося жилья, потому что там все еще сохраняются ставки на уровне 5–7% годовых по семейной ипотеке и ипотеке с господдержкой.
«С увеличением ключевой ставки доля продаж квартир по программам господдержки будет стремиться к 100%», — считает Денис Бабаков.
Взнос выше
На первичный рынок будет оказывать воздействие еще один фактор — увеличение минимального порога по первому взносу с 15 до 20% для льготных кредитов с господдержкой. Кроме того, предельная величина субсидии банкам на финансирование льготной ипотеки снижена на 0,5%. Такое решение правительство РФ приняло 9 сентября, 20 сентября 2023 года оно вступило с силу. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2023 году доля ипотечных сделок с первым взносом менее 20% (от 15% до 19%) составляет примерно 60% от общего количества.
В строительных компаниях подсчитали, что в сегменте массового жилья и комфорт-класса в Петербурге и области клиентам будет нужно найти на первоначальный взнос на 200–600 тыс. руб. больше, в зависимости от площади квартиры.
На 200–600 тыс. руб. в зависимости от объекта вырастет размер первоначального взноса после повышения минимального порога до 20%
Кроме того, с 1 октября 2023 года изменятся условия выдачи ипотечных кредитов — банки начнут применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с небольшим первоначальным взносом или для клиентов с высокой кредитной нагрузкой. Это означает, что покупателям с серьезным объемом кредитной нагрузки и скромным размером накоплений для первого взноса будет сложнее оформить ипотеку. «Все это в совокупности может привести к сокращению числа ипотечных сделок и негативно сказаться на спросе в целом», — прогнозирует Ольга Трошева.
Риски для рынка
На Восточном экономическом форуме (ВЭФ) президент России Владимир Путин признал существование рисков для экономики в связи с расширением льготной ипотеки. «Есть определенные риски. Но мы их видим и купируем», — заявил глава государства. Как именно власти будут снижать риски, пока неизвестно, но участники рынка уже готовятся к новым вызовам.
«Очевидно, что из-за растущих государственных расходов возможности субсидирования ипотечных программ будут сокращаться. Останутся точечные меры поддержки для отдельных категорий граждан», — ожидает Ася Левнева. По ее словам, в этих условиях и банки, и застройщики будут разрабатывать новые маркетинговые предложения, чтобы помочь потребителям постепенно накопить на первоначальный взнос и снизить ежемесячные платежи. Обсуждаются и новые маркетинговые инструменты для поддержания спроса, такие как компенсация расходов на аренду на время строительства объекта и другие.
«Массовое жилищное строительство является приоритетной отраслью экономики, нуждается в государственной поддержке в период трудных вызовов. Хотелось бы, чтобы параметры льготных ипотечных программ оставались неизменными», — подчеркивает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Максим Жабин прогнозирует, что после повышения ключевой ставки в сентябре, на фоне прогнозов о повышении ставок по льготной ипотеке на 1–2% или даже возможного отказа от продления программы субсидирования ставок за счет бюджета, может возникнуть повышенный спрос на первичном рынке. «Это вызовет кумулятивный эффект, клиенты, которые откладывали покупку жилья по разным причинам, реализуют эту возможность сейчас, потому что дальше будет дороже», — ожидает он.
«Покупатели больше не ждут «обвала цен», а спешат осуществить планы покупки жилья, опасаясь новых ужесточений условий ипотеки», — подтверждает Светлана Денисова.
За всплеском продаж, вероятно, наступит спад. В случае реализации такого сценария стагнацию на рынке можно ждать в январе-феврале, полагает Максим Жабин. Потом люди привыкнут к новому уровню ставок по кредитам, и ситуация медленно начнет выравниваться, прогнозирует эксперт.
«Развитие ипотечных программ сделало недвижимость более доступной для молодых людей. Раньше средний возраст покупателя на рынке недвижимости был около 45 лет, сегодня активный спрос формируют граждане в возрасте 25–35 лет. Развитие семейной ипотеки смогло переориентировать покупателей с детьми с покупки однокомнатной квартиры в формате 2-евро на полноценную двухкомнатную квартиру.
Ипотека помогла увеличить долю квартир с чистовой отделкой в предпочтениях покупателей, сегодня также можно приобрести в рамках одной ипотеки дополнительные площади, например, индивидуальную кладовую. При этом включение дополнительных опций в ипотечный платеж незначительно увеличивает финансовую нагрузку покупателей».
«У нас в компании более 80% продаж осуществляются с применением льготной ипотеки, а еще 20% — с использованием других ипотечных программ. Все последние годы показатель сделок с ипотекой составляет 85–90%, поскольку мы строим качественное, но относительно дорогое жилье. Мы видим, что недвижимость по разного рода причинам растет и будет продолжать расти в цене, поэтому все финансовые инструменты, основным из которых является ипотека, будут главными триггерами развития рынка недвижимости. Помимо спроса наличие таких финансовых инструментов и их стоимость непосредственно влияют на объемы строительства, на частоту появления девелоперских проектов и на цены на недвижимость».
«Ипотека давно стала основным драйвером первичного рынка, ее роль в продажах трудно переоценить. Согласно данным регулятора, за 8 месяцев 2023 года доля ипотечных сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга превышает 85%. Мы считаем, что эта цифра могла бы быть и выше, но застройщики предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой в течение пары лет. Именно такую картину мы сейчас наблюдаем в ЖК «Огни Залива», сдающемся в конце года: покупатель берет рассрочку, а перед вводом объекта в эксплуатацию переходит на ипотеку. То есть в целом по проекту честная доля ипотечных сделок превысит 90%. И в целом по рынку может дойти до 100%».
«Июльское повышение ключевой ставки стало драйвером спроса на жилье. Те покупатели, которые откладывали покупку, поспешили воспользоваться возможностью взять кредит на выгодных условиях. Хотя по госпрограммам ставка не изменилась, рост ипотечной ставки на вторичку привел к повышенному спросу во всех сегментах рынка. Ведь нередко в квартиру в новостройке люди вкладывают средства, полученные от продажи имеющегося жилья. Получается, что возросший спрос на вторичку подстегнул спрос и на новостройки. Пока будут действовать программы с господдержкой, а сейчас срок их действия ограничен до 1 июля будущего года, именно на их долю будет приходиться основной объем продаж».
