В сегменте элитной жилой недвижимости Петербурга с 2022 года вырос спрос на малогабаритные квартиры, что привело к вымыванию соответствующего предложения, а также на квартиры с чистовой отделкой, что ранее было нехарактерно для элитного сегмента, говорится в отчете NF Group по итогам первого полугодия 2023 года. Аналитики компании видят одну из причин трансформации покупательских запросов в том, что изменились сами покупатели — среди них становится больше молодых (30–35 лет) владельцев бизнесов, IT-специалистов и топ-менеджеров государственных холдингов. Что еще изменилось в предпочтениях и мотивах покупателей и как это повлияло на рынок элитной недвижимости Петербурга — в материале РБК Петербург.
Элита новой волны
Как отмечает руководитель отдела продаж Yard Group Владимир Федоров, традиционно в составе целевой аудитории элитной недвижимости выделялись несколько групп коммерческого интереса. Первая — местные покупатели, которые нуждались в приобретении дорогого жилья в силу естественных причин. Например, по причине изменения семейного положения. В большинстве — это семейные покупатели 35–55 лет, желающие качественно и количественно улучшить уже имеющиеся жилищные условия. Вторая — региональные покупатели, планирующие переезд в Петербург на новое место работы или учебы детей. Третьи — те, кто рассматривал приобретение как способ сбережения или инвестирования в будущее. Четвертая — те, кто приобретал элитную недвижимость, как люкс-шоппинг — это passion investment, где не считают стоимость квадратного метра, где нет возраста и гендера, где главное место — для души, для себя.
Сейчас, по словам эксперта рынка элитной недвижимости Леонида Рысева, на рынок выходит новый слой покупателей, связанный с ИТ-сегментом, с торговлей на фондовых рынках, с криптовалютами, блогеры и непубличные предприниматели.
В целом, по оценке Дениса Бабакова, коммерческого директора ООО «ЛСР. Недвижимость — СЗ», покупатель элитной недвижимости стал моложе. «Средний возраст 30+ против 40–50 лет, как было еще несколько лет назад. Как правило, это семейные люди, имеющие одного или двух детей», — отметил он.
30+ средний возраст покупателя элитной недвижимости
Портрет покупателя молодеет, подтверждает директор по продажам и маркетингу ГК «Альфа Фаберже» Елена Ширшова. «Это в том числе связано со смелостью и инновационностью решений со стороны девелоперов и архитекторов, так как помимо базовых маркеров элитного проекта, таких как локация и уникальная архитектура, особо тщательно отбираются и изучаются мировые тренды в наполнении, благоустройстве, озеленении и цифровизации домов, что не может не привлекать молодого покупателя», — полагает Елена Ширшова.
Рациональный выбор
Молодые покупатели, особенно живущие в одиночку, предпочитают квартиры меньшей площади, заметил Денис Бабаков. Он привел пример Петровского острова, проектами на котором интересуются, в том числе, молодые и востребованные IT-специалисты. «Среди этой аудитории высок спрос на видовые студии и однокомнатные квартиры», — сказал он.
Общая динамика также движется в сторону уменьшения площади, причем это особенность именно Северной столицы. По наблюдениям Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ», в Петербурге спрос смещается в сторону компактных, но эргономичных квартир с интересными планировочными решениями, в то время как в Москве предпочитают более просторные лоты с помещениями выделенного функционального назначения, такими как: гардеробные комнаты, технические комнаты, постирочные и т. д.
«Люди совершают более прагматичные покупки, квартира 210–250 м — это уже избыточная роскошь. Сейчас для трехкомнатной квартиры в элитном сегменте достаточно и 160 м», — прокомментировал тренд Леонид Рысев.
По его словам, небольшие лоты популярны и у тех, кто покупает квартиры для сохранения свободных средств, а этот мотив в прошлом году выступил на первый план, что отчасти привело к вымыванию соответствующего предложения. «У покупателей могли быть разные суммы, которые они готовы были вложить, и это совсем не обязательно 100 млн руб. Например, в одном из проектов в короткий срок полностью раскупили парковочные места», — рассказал Леонид Рысев.
«Дело не только в финансах, но и в желании многих покупателей иметь несколько объектов недвижимости или объект, площадь которого организована более функционально, — добавил к этому коммерческий директор группы компаний «ПСК» Сергей Софронов. — В таком случае огромный метраж не нужен — нецелесообразно с точки зрения содержания и затрат на приобретение».
В то же время, в отдельных локациях и проектах может быть обратная тенденция. «По анализу внутри компании мы наблюдаем высокий интерес к просторным эксклюзивным вариантам. Они скупаются в первую очередь», — поделилась опытом Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Скорость vs уникальность
Индивидуальный подход проявляется и в вопросах отделки. Клиенты элитного сегмента обычно предпочитают оригинальную проработку дизайн проектов и отделки своих резиденций, отмечает Елена Ширшова. Поэтому, по ее словам, запросы на квартиры с чистовой отделкой — все еще редкое явление, некоторые даже просят не производить white box.
Однако в последнее время этот тренд претерпевает изменения. По словам Леонида Рысева, покупатели элитной недвижимости начали искать квартиры с готовой отделкой еще до событий 2022 года, а в последний год это стремление усилилось. «Людям хочется жить прямо сейчас, а не делать ремонт год-полтора. Кроме того, сейчас есть трудности с ремонтом — не понятна ни стоимость материалов, ни сроки доставки», — пояснил эксперт.
«На вторичном рынке квартиры с хорошим ремонтом в зоне пристального внимания, к ним повышенный интерес. Эта же тенденция распространяется на новостройки. Уникальность жилому пространству может придать мебель, текстиль, интерьерные акценты и т.д. Это не означает, что покупатели элитной недвижимости стали менее требовательны, они стали более прагматичны и рациональны», — подтвердила тренд Екатерина Немченко.
Изменение портрета покупателя также сказалось на предпочтениях в отделке: чем моложе покупатели, тем чаще обозначается запрос на отделку, заметил Сергей Софронов.
«Самые лучшие Aurus или Rolls-Royce — в своих модельных рядах визуально идентичны, уникальность чаще всего проявляется в дизайнерской доработке и комплектации. Базовая отделка «под ключ» — это стакан со встроенными мебелью и оборудованием, а уникальность достигается за счет декорирования, «дообрудования» и меблировки — то есть наполнения, того самого «стакана», — объясняет тренд Владимир Федоров.
Вопросы эксплуатации
В остальном ключевые требования к элитной недвижимости остаются прежними: топовая локация, безопасность, однородная среда, качественные проектные решения и т. д. Тем не менее, новые веяния — в том числе, связанные с рациональным отношением к тратам — появляются не только в планировках и отделке.
«Мы заметили, что наши клиенты, несмотря на высокий уровень дохода, довольно часто интересуются стоимостью содержания своей недвижимости, и мы понимаем, что резидентам важно, во сколько им будет обходиться их очередная жемчужина в коллекции», — рассказала Елена Ширшова.
«Сокращается доля высокоценовых лотов (свыше 500 тыс. руб. за кв. м) в сегменте, — поделилась наблюдениями Ася Левнева. — По итогам первого полугодия она составила 5%. Больше всего покупают элитные квартиры, которые находятся в ценовом сегменте 350–450 тыс. руб. Более 80% в структуре спроса занимают проекты высокой стадии готовности».
80% покупок приходится на объекты в высокой стадии готовности
Стала обыденностью система «умный дом», но ее технологическое совершенствование продолжается, подчеркнул Владимир Федоров. По его словам, она развивается в прикладные составляющие, обеспечивающие безопасность и удобство проживания, с максимальным комфортом в части использования и контроля инженерных систем (физическая и технологическая безопасность, воздухоподготовка, очистка воды, отопление, источники бесперебойного питания).
Денис Бабаков также выделил технологические удобства, такие, как «умный дом» или розетки для электромобилей. «Еще один отчетливый запрос — забота о здоровье и внимание к экологичности проекта», — добавил он. Так, сертификация по системе Green Zoom увеличивает интерес покупателей к проекту.
Краткосрочный дисбаланс
В связи с изменением запроса покупателей и длительным девелоперским циклом на рынке элитной недвижимости Петербурга образовался дисбаланс спроса и предложения. «Вымывание из экспозиции большого числа лотов площадью до 100 кв. м в начале 2022 года было лишь частично восполнено новым предложением, поэтому в данном типе квартир и апартаментов по итогам первой половины года зафиксирован наибольший разрыв между долями в структуре предложения и спроса — 9 п. п.», — отмечается в отчете NF Group.
В то же время, по мнению Владимира Федорова, в сегменте элитной недвижимости девелоперам достаточно давно известно, под что необходимо «подстраиваться». И чаще всего время для «подстройки» составляет 1–2 года, которые необходимы, чтобы рынок представил покупателю новый проект, соответствующий запросу.
«По большей части, предложение идет за спросом. Каждый новый проект, будучи индивидуальным, учитывает последние тенденции. Поэтому дорогая недвижимость как раз демонстрирует наиболее быстрое обновление характера предложения в соответствии со спросом», — согласен Сергей Софронов.
По прогнозу NF Group, по мере выхода на рынок объектов с новым качественным предложением, ценовая политика и квартирография которых будут соответствовать конъюнктуре рынка, можно ожидать постепенного оживления спроса в сегменте элитной недвижимости. В том числе покупательская активность будет стимулироваться посредством пополнения предложения малогабаритными лотами, вымывание которых произошло в начале 2022 года.
«Целевая аудитория Петербурга готова к премиальным объектам с готовой отделкой, конечно, с условием близких к идеальным планировочных решений, достойного дизайн-проекта, хороших материалов и качественного выполнения ремонтных работ. Уникальность жилому пространству может придать мебель, текстиль, интерьерные акценты и т.д. Это не означает, что покупатели элитной недвижимости стали менее требовательны, они стали более прагматичны и рациональны».
«Премиум-предложение в Петербурге существует по принципу айфона: проекты постепенно прирастают качествами и улучшениями. К гению места поочередно добавлялись закрытость клубного формата и разнообразие объектов инфраструктуры в составе многофункциональных комплексов. К машино-местам в подземном паркинге добавлялись помещения индивидуального хранения и вело-места. Формат реализации квартир без отделки и свободной планировки дополнился вариативностью форматов решений white box и «под ключ».
«Если не считать местоположения, а это главный фактор выбора, то на первый план выходят однородная социальная среда, малоквартирность, клубный формат дома, архитектурный проект, и, если есть, исторический контекст. Людям нравится быть сопричастным к истории. Однако мы заметили, что наши клиенты, несмотря на высокий уровень дохода, довольно часто интересуются стоимостью содержания своей недвижимости, и мы понимаем, что резидентам важно, во сколько им будет обходиться их очередная жемчужина в коллекции».
