Участники рынка и эксперты называют завершившийся высокий летний сезон успешным для апарт-отелей: по сравнению с прошлым годом выросла загрузка, многие юниты были задействованы в посуточной аренде, что дает более высокую доходность. Апартаменты успешно борются с гостиницами за клиентов, в этом году их загрузка была на 10–15% выше, чем у традиционных отелей. При этом стоимость одной ночи в апартаментах все еще уступает гостиничным расценкам, а число самих сервисных проектов сокращается. Почему это происходит и что будет влиять на сегмент в дальнейшем — в материале РБК Петербург.
Пополнение рынка
За первое полугодие 2023 года объем зарегистрированных сделок на рынке апартаментов Петербурга снизился более чем в два раза по сравнению с тем же периодом прошлого года — 614 лотов за против 1,4 тыс. лотов годом ранее, подсчитали в Nikoliers. Снижение произошло за счет сервисного формата, который потерял 67% по сравнению с прошлым годом и составил 467 лотов. Несервисный сегмент, напротив, активно наращивает свою долю: рост более чем в три раза по сравнению с 2022 годом — 147 лотов.
За первое полугодие 2023 года объем зарегистрированных сделок на рынке апартаментов Петербурга снизился более чем вдвое по сравнению с тем же периодом прошлого года
Всего с начала 2023 года было завершено строительство двух объектов: «Крестовский апарт» (19 апартаментов) и последний корпус в составе комплекса Valo (282 апартамента). Оба относятся в категории четыре звезды. Всего же, по данным Nikoliers, в 2023 году девелоперы вывели на рынок Петербурга около 1,3 тыс. апартаментов, или 26,6 тыс. кв. м. Среди стартов: Wow-apart (КСК Групп), «Вольта» (ПИК), Avenue Apart Pulkovo (DVA Group), Zen Garden и Astrvm (Yard Group).
Суммарно классифицированный номерной фонд в составе апарт-отелей в городе уже превышает 7,5 тыс. юнитов, из них трехзвездочных 4,6 тыс. юнитов, четырехзвездочных — 1,7 тыс. юнитов, остальные имеют категорию «без звезд». Конкуренция апартаментов с классическими отелями за туристов и командировочных усиливается, говорят эксперты.
Именно поэтому наиболее привлекательны для покупателей проекты в историческом центре или на границе исторического центра, а также в развитых деловых зонах с сочетанием доступности к метро. «Все эти факторы в будущем повлияют на загрузку апарт-отеля, а значит, на его доходности и ликвидность», — считает коммерческий директор группы компаний «ПСК» Сергей Софронов.
Ранний старт
«Спрос на рынке посуточной аренды в Санкт-Петербурге более высокий, чем в других городах России», — говорит менеджер регионального развития Циан Евгения Гамаюнова. Аналитики онлайн-платформы зафиксировали, что рост спроса в этом году начался раньше, чем обычно, в мае.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина подтверждает, что многие проекты апарт-отелей в городе в этом году начали массовый перевод номерного фонда под краткосрочное размещение с мая. «При этом показатели мая по загрузке и доходности не стали сильно успешными для отельеров. Мы полагаем, что в этом году производственный календарь был не очень удобным. Майские выходные были разнесены, и поэтому тот поток туристов, который, по обыкновению, ожидался на майские праздники, не состоялся», — поясняет она.
Это привело к тому, что в мае в среднем загрузка по Санкт-Петербургу по отелям и апартаментам была на 8% меньше, чем в аналогичный период прошлого 2022 года. А по отношению к 2019 году эта разница составила уже 18%.
Динамика загрузки
«Примерно та же ситуация с туристическим потоком произошла в период работы ПМЭФ. Время его работы было близко к государственным праздникам, и многие туристы просто не решились ехать в Петербург в эти даты, понимая, что в отелях будут высокие цены, а на дорогах — пробки. Эти факторы повлияли на снижение туристического потока в июне. Загрузка отелей и апартаментов в июньские праздники была не очень высокой. Но в целом она все-таки оказалась выше на 4%, чем в прошлом году», — подсчитала Ольга Шарыгина. По ее оценкам, за два первых летних месяца загрузка отелей и апартаментов была около 70% (данные по августу еще требуют анализа).
«В текущем году загрузка выше двух предыдущих. И это подтверждает тенденцию общего прироста спроса на летний период на внутреннем рынке. В основном за счет восстановления делового туризма: событийный все еще значительно отстает от допандемийных лет», — подтверждает Карина Шальнова, основатель компании KR.Consulting.
«Сезон превзошел все ожидания. В Санкт-Петербург приехало огромное количество туристов», — говорит Сергей Софронов. По данным Комитета по развитию туризма, Петербург за первое полугодие посетили более 4 млн человек, это на 10% больше, чем годом ранее. Значительно вырос турпоток из зарубежных стран — он составил 173 тыс. человек, это на 37 тыс. больше, чем за тот же период 2022 года.
«Пока все крупные управляющие компании отчитываются о хороших результатах. Скорее всего, так будет и до конца года, с поправкой на сезонность. Уже есть интерес к новогодним праздникам, появляются первые наиболее ранние бронирования», — отмечает Сергей Софронов.
Уровень доходности
Традиционно апарт-отели чувствуют себя лучше, чем обычные гостиницы. «Их загрузка на 10–15% превышает загрузку традиционных отелей. Это можно объяснить форматом и большим комфортом. Более высокая загрузка апарт-отелей влияет на их доходность. Мы видим, что после пандемии доходность апартаментов из года в год пусть небыстро, но растет, что, несомненно, должно радовать малых инвесторов», — отмечает Ольга Шарыгина.
Доходность апартаментов зависит от локации проекта и площади юнита. «В центре города юниты при условии заполняемости могут принести 3,5–5% годовых против 7–10% допандемийного периода. Это ненамного больше, чем от сдачи квартиры, но инвесторов привлекает по-настоящему пассивный заработок без необходимости оказания съемщикам сервисных услуг и в отдельных случаях гарантированная доходность», — поясняет директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Доля краткосрочной аренды в апарт-отелях Петербурга по сравнению с 2022 годом увеличилась примерно на 15–20%, подсчитали в KR.Consulting. «Апарт-отели, ориентируясь в высокий сезон на краткосрочную аренду с более высокими тарифами, бесспорно обеспечивают большее room revenue (выручка от номерного фонда за вычетом налогов и расходов на питание. — Прим. ред.), а следовательно, увеличивается доход собственника», — констатирует Карина Шальнова.
Примерно на 15–20% выросла доля краткосрочной аренды в апарт-отелях Петербурга по сравнению с 2022 годом
Однако АDR (Average Daily Room Rate — средняя цена одной ночи в номере) в апарт-отелях все еще ниже, чем в классических гостиницах. По данным Nikoliers, в среднем этот показатель составляет 2,5 тыс. руб./сутки (3,9 тыс. руб./сутки — при краткосрочной аренде и 1,5 тыс. руб./сутки — при долгосрочной) по сравнению 5,6 тыс. руб/сутки в классических гостиницах.
«На это влияет множество факторов, и один из них — то, что классический четырехзвездочный отель и апарт-отель с гостиничным сервисом того же четырехзвездочного уровня — это все же разные продукты по наполнению. Апарт-отель больше «заточен» на долгосрочную аренду и создает впечатление «дома вдали от дома». Тогда как гостиница, напротив, создает совсем иное впечатление — отпуска, полной смены обстановки и даже стиля жизни», — поясняет Карина Шальнова.
Перспективы рынка
В этом году власти ужесточили налоговое регулирование для апартаментов. В июле Госдума приняла пакет поправок в Налоговый кодекс РФ, который вернул налог на добавленную стоимость (НДС) на апартаменты. В тексте закона сказано: «Отменяется освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ». Также речь идет об отмене НДС при выполнении любых работ, в том числе строительно-монтажных, проводимых при создании подобных объектов. До этого в течение 13 лет, с октября 2010 года, согласно ст. 149 Налогового кодекса, услуги девелоперов по договорам долевого участия строительства (ДДУ) не облагались НДС. Апартаменты, которые считаются нежилыми помещениями и приравниваются к коммерческой недвижимости, также освобождались от этого налога. Новый закон, который отменяет нулевой НДС для апартаментов, вступит в силу с 2024 года.
«Возврат НДС при реализации апартаментов по ДДУ может повысить себестоимость, а значит, нанести очередной удар по спросу на юниты», — ожидает Ася Левнева.
Эксперты полагают, что девелоперы попытаются ускорить запуск новых проектов, чтобы на них не распространялись эти нововведения. «В части строительства новых проектов апартаментов до конца года мы увидим увеличение количества выдачи новых разрешений на строительство. Их будет стимулировать не спрос, а законодательные изменения о введении НДС на продажу апартаментов по ДДУ по проектам, разрешения на строительство которых получены с 2024 года», — прогнозирует Сергей Софронов.
Еще один фактор, который будет влиять на дальнейшее развитие этого сегмента рынка недвижимости, — это повышение ключевой ставки, в сентябре 2023 года Банк России повысил ее с 12 до 13% годовых. «С ростом ключевой ставки рыночные предложения банков на покупку апартаментов не могут конкурировать с льготной ипотекой на жилье. Инвесторы переключаются на квартиры или совсем отказываются от вложений в недвижимость. Падение спроса на новостройки вынуждает застройщиков снижать цены на менее ликвидные лоты, что практически нивелирует разницу цен на квартиры и апартаменты, которая раньше была ключевым аргументом в пользу юнитов», — говорит Ася Левнева. Она отмечает, что по итогам первого полугодия 2023 года цены на несервисные апартаменты снизились на существенных 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Их доля продолжает расти, так как подобный формат может иметь перспективы в качестве дешевого псевдожилья», — считает Ася Левнева.
Участники рынка отмечают, что прогнозировать развитие сегмента апартаментов при высокой волатильности спроса и чувствительности инвесторов к новостям, которые чуть ли не ежедневно меняют расклад на рынке, сложно. «Интерес инвесторов к готовым объектам поддержало бы присвоение жилого статуса этому виду недвижимости и распространение на него льготных ипотечных программ. Впрочем, такой шаг увеличит обязательства, а значит, и издержки застройщиков при возведении будущих проектов, а риск отмены льготной ипотеки сводит пользу от такого решения к минимуму. Поэтому в текущих условиях, вероятнее всего, апартаментам в изменении статуса откажут», — резюмирует Ася Левнева.
«В наших апарт-отелях Avenir и Start весь сезон загрузка была максимальной. Это превосходный результат для первого года работы. Традиционно крупному отелю требуется два-три года, чтобы выйти на полные обороты. У нас же получилось с первого сезона загрузить весь номерной фонд в управлении четырех новых апарт-отелях: Kirovskiy, Moskovsky и Putilov Avenir, а также Start.
Более того, планы нашей управляющей компании, PSK Invest, по расширению номерного фонда начали реализовываться раньше. Мы обращались к собственникам апартаментов, которые еще не заключили договор доверительного управления, и предлагали им это сделать прямо сейчас. Поскольку у нас была в прямом смысле очередь из арендаторов, представителей корпоративного сектора, которые очень заинтересованы в размещении в новом номерном фонде. И это дало свои плоды».