Отношение к проектам на дальних границах Петербурга сегодня двоякое. С одной стороны, строительство «в чистом поле» дает целый ряд плюсов — можно разместить и удобную парковку, и детский сад с бассейном и прогулочными площадками для каждой группы. С другой — у отдельных застройщиков остается стереотип, что за КАД можно строить продукт «попроще». Печальный опыт массовой застройки начала 2000-х придает слову «заКАДье» негативный оттенок, поэтому современные девелоперы предпочитают говорить про формирование Нового Петербурга, по аналогии с Новой Москвой. Получим ли мы Новый Петербург вместо «заКАДья» и какие условия для этого нужны — в материале РБК Петербург.
Размытые границы
По итогам первого полугодия 2023 года доля проектов за КАД опередила показатель объема предложения в спальных районах Петербурга, отметила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее словам, такая ситуация сложилась потому, что в городе практически не осталось простых участков под застройку.
«Застройщики уходят за КАД (с начала года предложение увеличилось на 11%), а с ними и покупатели, средства которых не позволяют приобретать жилье в престижных районах города», — констатировала Ася Левнева.
Если рассматривать только новое предложение, «заКАДье» в I полугодии пока уступает районам внутри кольца. По данным Nikoliers, соотношение количества квартир в новых проектах в I квартале составило 35% против 59% в пользу территорий внутри КАД (но за пределами исторического центра), а во II — 28% против 66%. Однако доля «заКАДья» сегодня в любом случае выше, чем в 2021 году или в первые девять месяцев 2022 года.
Около 30% новых жилых площадей уже возводится за КАД
При этом, подчеркнула Ася Левнева, высокие требования к комфорту и функциональности проектов остаются — крыши над головой уже недостаточно для того, чтобы продать даже самую дешевую квартиру. Покупателям нужен зеленый двор, парковка, магазины, детские сады, школы, транспортная доступность.
По сути, как заметил заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин, покупателей недвижимости все меньше интересует вопрос, где формально находится ЖК — в городе или в области, за КАД или до КАД, — их больше интересуют локация и потребительские качества квартир, то есть именно продукт, который они приобретают. «Мы можем сегодня спокойно говорить о появлении Петербургской агломерации, которая включает в себя все больше новых территорий», — подчеркнул Максим Жабин.
Было — стало
Еще 10 лет назад ситуация выглядела по-другому. «Проекты за КАД в Ленинградской области представляли собой жилые комплексы максимальной этажности, — напоминает Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» (входит в «Группу ЛСР»). — В первых очередях строительства новоселы могли рассчитывать только на минимальные объекты сервиса и торговли в виде магазинов у дома, аптек, бытовых услуг, а также небольших детских площадок со стандартным оборудованием во дворе. Вопросы социальной инфраструктуры, транспорта начинали решать после многочисленных жалоб жителей».
Сегодня, по словам Дениса Бабакова, ситуация изменилась. В больших проектах одновременно с жилыми домами вводятся в эксплуатацию объекты социальной инфраструктуры, уделяется внимание общественным пространствам на улице, планируются площади под магазины, аптеки, спортивные центры, отделения банков и почты — то есть проекты представляют собой действительно комфортную жилую среду.
Более того, по наблюдениям Максима Жабина, крупные девелоперы последнее время выводят на этот рынок проекты, по качеству не просто не хуже, а иногда лучше, чем в городе. «В условиях уже существующей достаточно старой застройки невозможно реализовать новую экосистему независимо, невозможно развить всю территорию комплексно, невозможно проработать новые тренды, которые станут модой только еще лет через пять», — пояснил он.
Благодаря преимуществам комплексной застройки, по словам Максима Жабина, территории за КАД стали экспериментальной площадкой для нового девелопмента. Например, даже если полностью оцифровать отдельный дом в старом спальном районе, вся среда вокруг останется аналоговой, а новый квартал позволяет интегрировать системы «умного дома» от лампочки и камеры в квартире до фонаря на бульваре и камеры у автобусной остановки.
Коммерческий директор группы компаний «ПСК» Сергей Софронов обобщил отличия современных проектов жилого строительства за КАДом от аналогов 10-летний давности по трем ключевым параметрам: этажность, качество создаваемой среды и параллельное возведение новой инфраструктуры. «До сих пор жители «старых новых» районов с плотной застройкой сталкиваются с нехваткой инфраструктуры, от мест в детских садах до общественных пространств для прогулок. В новых районах застройки эта проблема исключается», — сказал он.
Ключевые отличия современных жилых проектов за КАД от аналогов 10-летний давности: этажность, качество создаваемой среды и параллельное возведение новой инфраструктуры
Директор департамента новостроек федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Сергей Филимонов выделил еще один важный фактор — это строительство наземных и подземных паркингов, с учетом современных стандартов оснащения жилья. «В районах уже существующей застройки все это сделать значительно сложнее, и основная причина—дефицит земельных участков», — подчеркнул он.
В то же время, по словам Аси Левневой, с современными проектами за КАД тоже бывают сложности. «При всей требовательности покупателей некоторые девелоперы сохранили стереотип, что на окраинах города можно строить проще и не уделять внимание жилой среде. Хотя эта тенденция будет меняться», — уверена она.
Контур Нового Петербурга
В числе территорий, на которых возводятся современные проекты комплексного освоения территорий, Сергей Филимонов назвал Новосаратовку, Славянку, Петродворцовый и Красносельский районы. «Они строятся с нуля, там нет старой застройки, старых дорог и изношенной коммунальной инфраструктуры. Плюс эти территории осваивают крупнейшие застройщики, а это гарантии полноценного развития данных локаций», — подчеркнул он. Денис Бабаков добавил к этим направлениям окрестности Ржевского лесопарка, где ЛСР возводит новый жилой проект.
В свою очередь, Сергей Софронов заметил, что сейчас основное внимание и девелоперов, и покупателей, и даже авторов готовящегося нового Генплана обращено на юг. Московский, Пушкинский, Красносельский, Петродворцовый районы. «Вполне вероятно, что это формирование контуров «Нового Петербурга», если ему когда-либо суждено появится, по аналогии с Новой Москвой. В таком случае его будет отличать соразмерная архитектура», — прогнозирует Софронов.
Большинство современных проектов за КАД объединяют уже сформировавшиеся базовые требования к продукту. Денис Бабаков включил в этот набор социальную инфраструктуру, коммерческие объекты, места для парковок и продуманные общественные зоны. «Наполнение каждой составляющей зависит от проекта», — уточнил он.
Ася Левнева согласилась с тем, что базовое наполнение сильно зависит от класса и концепции проекта. «Магазин рядом или на первом этаже обязательно должен быть; парковка, так как это болезненный вопрос для автомобилистов; поликлиники, школы и детские сады тоже важны. За КАД часто переезжают молодые семьи, которые планируют рождение детей, а с детьми надо где-то гулять, заниматься их образованием, консультироваться с врачами», — добавила она.
«Разнообразная квартирография, закрытые дворы (в более продвинутых проектах — дворы объединяются общими пешеходными связями), кладовки, коммерческие помещения, паркинги, — добавляет Сергей Софронов. — Опять же, в более совершенных проектах — надземные и подземные. Неплохо продвинулось проектирование ландшафтов с точки зрения оформления и разнообразия зеленых насаждений».
Сергей Филимонов включает в базовый набор широкие проезды к домам и различного рода решения по энергосбережению типа систем «умный дом».
Сценарии развития
Будущее упомянутых локаций эксперты видят по-разному в зависимости от сценариев общего развития экономики. «Через 10–20 лет эти локации полностью освоят, и они будут считаться сложившимися и престижными, а застройщики будут осваивать более удаленные новые участки», — прогнозирует Сергей Филимонов.
«Через 10 лет большая часть осваиваемых сейчас на юге территорий будет застроена. Далее, по большому счету, есть два пути: модернизация старых районов, их реновация и выход на сопредельные с административными границами города территории», — развил этот прогноз Сергей Софронов. По его мнению, все крупные пригороды так или иначе будут пополняться новыми проектами строительства, — у каждого из них есть свой потенциал, который сейчас также начинает реализовываться.
Затем, как полагает Сергей Софронов, по мере соединения городской, пригородной и ближайшей областной застройки, Петербург значительно прибавит в размерах своей агломерации. «Если этот процесс будет поддержан активным развитием транспортной инфраструктуры — это прежде всего трамвайные линии и легкое метро — то качество среды в «Новом Петербурге» по совокупности имеет шансы обойти Новую Москву», — подчеркнул он.
Однако есть и пессимистичный вариант развития событий. «Из-за высоких издержек застройщиков и сокращения платежеспособного спроса есть вероятность развития плохого сценария снижения качества домостроения за КАД, — предупреждает Ася Левнева. — Но очень хочется верить, что тренд на комфорт и функциональность даже в стандартных проектах, наметившийся еще до геополитического кризиса, сохранится».
С точки зрения отдельных продуктовых опций прогнозировать что-либо еще сложнее. По словам Дениса Бабакова, заглянуть в будущее и уже сейчас предусмотреть опции, которые будут востребованы через 10–20 лет, практически невозможно. И преимущество крупномасштабных жилых проектов, по его словам, как раз в том, что эти проекты «растут» вместе со своими покупателями. «Каждая следующая очередь будет прорабатываться под современные требования, а жители первых очередей также смогут пользоваться всеми новыми решениями», — подчеркнул Денис Бабаков.
Тем не менее, есть некие концептуальные решения, которые застройщики используют уже сейчас, чтобы создать современный продукт, который не потеряет своей актуальности и через 10 лет. В их числе Сергей Филимонов назвал генеральное планирование районов с учетом перспектив развития территорий. Денис Бабаков указал на необходимость интегрироваться с соседними территориями — это расширяет возможности по созданию инфраструктуры вплоть до бизнес-центров с рабочими местами для жителей.
«Будущее за многофункциональными проектами. Каждый проект, как миниатюрный город, должен удовлетворять потребности в развитии и отдыхе и даже предоставлять кому-то рабочие места, разгружая дороги от пробок», — резюмировала Ася Левнева.
«Сегодня крыши над головой недостаточно для того, чтобы продать даже самую дешевую квартиру. Покупателям нужен зеленый двор, хотя бы наземная парковка рядом, магазины, детские сады, школы, транспортная доступность. Объектов без всего достаточно — они не продаются.
Будущее за многофункциональными проектами. Теперь дом — это не только кухня и спальня, это еще и общественные пространства для прогулок, занятий спортом, для встреч друзей и удаленной работы. Каждый проект, как миниатюрный город, должен удовлетворять потребности в развитии и отдыхе и даже предоставлять кому-то рабочие места, разгружая дороги от пробок».
