После шоковой динамики 2022 года рынок первичной недвижимости Петербурга вернулся к относительно стабильным темпам роста, пускай и в новых параметрах, несопоставимых с постковидным бумом. Ипотека окончательно вошла в обиход покупателей квартир, и колебания рыночной ставки или корректировка параметров льготного кредитования уже вряд ли изменят ситуацию. Так, на смену околонулевым ставкам, против которых ополчился Центробанк, пришли другие инструменты от застройщика, призванные сделать жилищный кредит «подъемным» для клиента. Что это за инструменты, какие задачи решают, как выглядит современный девелоперский продукт и какую роль в формировании качества играют стандарты — в интервью РБК Петербург рассказал коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков.
От качелей к росту
— Какие изменения произошли в текущем году на первичном рынке жилой недвижимости с точки зрения спроса?
— В прошлом году спрос напоминал качели: I квартал был очень хорош, потом продажи резко затормозились. Все лето спрос либо не рос, либо рос медленно. Затем мы наблюдали оживление в сентябре, спад в конце сентября — октябре, и к Новому году рынок пришел с более-менее пристойными характеристиками спроса.
В этом году динамика ровнее, она более понятна, без резких скачков. Рост продолжился в 2023 году, и в целом I квартал был неплох для начала года. Во II квартале спрос еще увеличился, и мы видим, что сейчас III квартал складывается удачно для девелоперов во всех сегментах недвижимости. Сентябрь и август находятся на уровне, близком к пиковым значениям 2022 года.
— Что поменялось в предложении?
— Сократился объем вывода новых объектов в продажу. Это абсолютно нормальная ситуация в условиях нестабильного спроса. Основная масса объектов была выведена в продажу во II—III квартале текущего года. Мы, например, в сентябре вывели вторую очередь нашего проекта «Морская миля».
— Как изменился рынок, с точки зрения участников, за последние 2 года?
— На рынке недвижимости Петербурга больше не присутствуют иностранные компании. Зато появляются новые игроки, в том числе из других регионов. Поэтому для клиента сегодня вновь очень важен вопрос надежности застройщика. Выбирают тех, кто давно работает на рынке и может похвастаться, что умеет справляться с кризисами. За 30 лет своей истории «Группа ЛСР», которая строила и когда доллар взлетел в 1998 году, и когда взлетел рубль в 2007-м, и когда ипотечная ставка росла, и когда она падала, не раз это доказала.
Абстракции и реальность
— Что сейчас первично для решения о покупке — цена квадратного метра или условия по ипотеке?
— Цена квадратного метра — это в принципе абстрактная категория. Покупателю нужны не метры, а квартира, и речь идет о стоимости лота. И здесь большую роль играют компактные и функциональные планировки, которые позволяют удерживать эту стоимость на приемлемом уровне без потери качества продукта. Мы за последние два года провели большую работу в области планировки, убрали все нефункциональные площади в квартирах. Да, в некоторых случаях это привело к отсутствию балконов, но мы не считаем, что эта площадь настолько функциональна. Если выбирать между холодным балконом, где обычно хранятся колеса, и большой кухней-гостиной, где может собираться семья за одним столом, очевидно, что для семейных покупателей комфорт семьи будет на первом месте.
Цена квадратного метра — это абстрактная категория. Покупателю нужны не метры, а квартира, и речь идет о стоимости лота
— К вопросу о балконах и колесах. Не так давно эксперты говорили о падении спроса на кладовые, паркинги — любые дополнительные площади вне квартиры. Видите ли вы этот тренд?
— Место в паркинге — это часть осознанного потребления. У вас есть машина — значит, вам ее нужно где-то хранить. В наших комплексах если в комфорт-классе бывают разные ситуации, то в бизнес- и элит-классе места в паркингах выкупаются практически всегда. Кладовые вообще пользуются повышенным спросом во всех объектах. Мы сейчас дорабатываем их в новых объектах: делаем кладовые в подвале, туда же опускаем лифт. Тестируем новое решение для тех, кто хочет включить кладовую в ипотеку, — в домах «Цивилизация на Неве» есть квартиры, в цену которых уже включена кладовая.
— Возвращаясь к финансам, какую роль играют параметры ипотеки?
— Они важны не меньше, чем цена лота. Причем ставка — это, как и цена за метр, тоже абстрактная цифра для клиента. Покупателю важны размеры первоначального взноса и ежемесячного платежа. И здесь также существуют инструменты, которые помогают сделать покупку доступнее. Например, если говорить про первоначальный взнос, компания запустила уникальную для рынка акцию — кешбэк на покупку квартиры. Мы видим, что люди нередко могут для оплаты первоначального взноса прибегнуть к потребительскому кредиту или занять у друзей, но не готовы брать эти деньги в долг на длительный срок. Покупатель получает кешбэк после регистрации договора и его полной оплаты, то есть примерно через два месяца после входа в сделку. Да, квартира с кешбэком несколько дороже, но это позволяет, по сути, свести размер собственных средств, потраченных на покупку квартиры, до 5% от общей суммы.
— Это первый взнос. А какие инструменты существуют с точки зрения ежегодных платежей?
— Например, траншевая ипотека и все, что связано со снижением ставки на период строительства. Для застройщика это не самая выгодная история, но покупатели — это в основном не инвесторы, они приобретают квартиру, чтобы жить в ней. И пока дом строится, человек должен где-то жить. Зачастую снимать квартиру. И возможность снизить платеж на этот период очень важна.
Отдельная история — это скидки, которые есть и в зависимости от количества детей, и для ИТ-специалистов, медработников, сотрудников МЧС. Есть квартиры, которые вошли в аутлет. И весь этот набор инструментов — кешбэк, сниженная ставка, ипотека траншами, скидки—позволяет снизить клиентам первоначальный взнос, меньше платить в процессе строительства и купить квартиру дешевле.
Слагаемые качества
— На что еще обращают внимание покупатели при выборе недвижимости? Какую роль играет локация?
— Локация, безусловно, остается главной в выборе объекта недвижимости. Люди выбирают место, где они хотят жить. Большую роль играет вид на воду. Например, «Морская набережная» — это, пожалуй, единственный масштабный объект в Петербурге, который строится именно на берегу моря.
Следующее, что очень важно, — сам по себе продукт в широком смысле слова. В том числе планировки, о которых мы говорили. Никто не хочет платить за коридор. Никто не хочет платить за классические советские планировки с кухней 8 кв. м. Никто не хочет платить за объект без инфраструктуры. Поэтому компания строит детские сады, школы, дороги, улучшает благоустройство своих объектов.
— Можете привести пример такого строительства, где оно идет сейчас?
— Та же «Морская набережная» — мы уже построили детский сад, высадили хвойный парк, возводим поликлинику, школу, город строит дороги. Не буду говорить, что сейчас там все идеально, но буквально через год или даже полгода эту локацию будет не узнать.
— Какую роль в создании, в продвижении продукта играют стандарты?
— Стандарты позволяют нам планомерно улучшать продуктовое предложение. Так, изменились подходы компании к чистовой отделке комфорт- и бизнес-класса. Появилась возможность выбора разных цветовых решений, чего долгое время не было в продукте ЛСР, а также собственный стандарт white box.
— Что это дает?
— Например, возможность приобрести квартиру с отделкой white box реально усилила продажи в «ЛСР. Большая Охта». Мы также пересмотрели стандарт благоустройства и стараемся развивать в этом отношении все наши объекты. Сформировали стандарт «умного дома», который позволяет использовать телефон для входа в парадную, на территорию объекта, для отправки QR-кодов доступа гостям и курьерам.
— «Умный дом» уже не новость для рынка недвижимости. Есть ли уже некие общие стандарты рынка, какие элементы «умного дома» должны быть в проекте в зависимости от класса недвижимости?
— Единого стандарта на рынке нет, каждый застройщик формирует его для себя сам. Есть варианты, когда создают, на наш взгляд, избыточно много опций либо внедряют элементы, которые нам по соображениям безопасности не очень нравятся. Например, биометрия — известен случай, как одному из братьев-близнецов, жившему во Владивостоке, приходили счета брата, жившего в Калининграде.
Поэтому компания пошла по пути создания востребованных решений на базе своего софта и своего мобильного приложения.
— Какие задачи это решает?
Во-первых, контроль качества разработки. Во-вторых, воспроизводимость и устойчивость системы в будущем. Дело в том, что многих компаний, которые приходили к нам 2–3 года назад с предложениями по «умному дому», сейчас не существует, соответственно, их приложения не обновляются.
— Есть ли у вас отдельные стандарты по социальным объектам?
— Здесь действует городской либо областной стандарт в зависимости от локации. Всегда есть соглашение с руководством региона, которое определяет, на каких условиях девелопер строит социальную инфраструктуру. В зависимости от необходимости компания возводит и поликлиники, и кабинеты врачей общей практики. Детские сады и школы есть во всех наших объектах.
— Кто занимается вопросами комплектования социальной инфраструктуры? Государство?
— Мы строим до определенного момента, включая внутреннюю отделку, далее объектом, в том числе его оборудованием, по большей части занимается город. Но я хочу сказать, что и у города, и у области сейчас отличное понимание того, какой должна быть современная школа и детский сад. Закупается качественное оборудование, создаются лабораторные классы, способные заинтересовать детей изучением физики, химии. Школы в новостройках с точки зрения оснащения отличаются в лучшую сторону от многих известных школ, расположенных в центре города. Понятно, что многое зависит от учителей, но потенциал для качественного образования есть.
Устойчивые тренды
— Какие ключевые тренды будут господствовать, на ваш взгляд, на первичном рынке жилой недвижимости ближайший год?
— Очевидно, что подавляющее большинство квартир будут покупаться в ипотеку. Будет актуален трейд-ин. Если говорить о самом продукте, то через этап импортозамещения мы уже прошли, и в целом качество продукта не ухудшилось. Во многих случаях новые поставщики — это те же компании, только сменившие свое название. Были лифты «Отис» — стали «Метеор». Мы, со своей стороны, будем и дальше совершенствовать стандарты — помимо отделки и «умного дома», это благоустройство, места общего пользования, инженерные системы. Ипотека, трейд-ин и изменения продукта — все это продолжит быть трендами рынка недвижимости.
Ипотека, трейд-ин и изменения продукта — все это продолжит быть трендами рынка недвижимости
— Каковы дальнейшие планы компании по выводу жилья на рынок?
— В IV квартале 2023 года и в 2024 году компания планирует вывод достаточно большого количества проектов — более 400 тыс. кв. м продаваемой площади, включая жилье и встроенные помещения. Мы верим, что рынок будет развиваться. Потребность в качественной недвижимости присутствует, и на рынке нет существенных угроз для девелоперов, которые предлагают качественный продукт по разумным ценам.
