В 2022 году, по оценке Frank RG, объем выданных ипотечных кредитов составил 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн руб., что на 16% меньше, чем в 2021 году. Это неплохие результаты — как отмечают банкиры, 2021 год был рекордным по выдаче. Вопрос в том, что будет в текущем году — с одной стороны, ипотека стала едва ли не единственной возможностью для большинства россиян приобрести жилье, с другой — Центробанк резко ограничил возможности банков и застройщиков по использованию совместных программ с субсидированной ставкой. О тенденциях и перспективах ипотечного рынка — в материале РБК+.
Год после рекордной выдачи
Банки оценивают прошлый год как успешный в отношении ипотеки. По итогу 2022 года выдача ипотеки Сбербанком на Северо-Западе выросла на 16% по сравнению с 2021 годом — до 306,6 млрд руб. Портфель вырос до 934 млрд руб. В Петербурге рост ипотечного кредитования составил 18% — до 190,7 млрд руб. Портфель составил 564 млрд руб. Выдача льготной ипотеки в СЗФО выросла на 11% до 80 млрд руб., по Петербургу — на 17% до 55 млрд руб. По данным Frank RG, Сбербанк выдает 49,9% ипотек по всей стране.
«Ипотека на сегодня — основной инструмент улучшения жилищных условий для большинства домохозяйств страны, а для рынка это основной инструмент поддержки спроса, не единственный, но главный драйвер», — подчеркнула, в свою очередь, руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ Светлана Четина. По ее словам, доля ипотеки в продажах жилья в Петербурге и Ленинградской области в течение 2022 года постоянно увеличивалась. К концу IV квартала прошлого года она достигла 80%, причем на рынке новостроек этот показатель составил 90%.
Ипотека остается основным драйвером розничного кредитования, отмечают в ВТБ, чей портфель в Петербурге по итогам прошлого года вырос на 16% до 265,5 млрд рублей, а продажи показали второй результат в истории — 91,5 млрд рублей. Несмотря на сезонный фактор, начало 2023 года также оказалось результативным — в феврале банк на 60% увеличил продажи по сравнению с январем. По словам Веры Тучковой, замначальника управления розничных продаж ВТБ в Петербурге и Ленобласти, среди факторов роста − льготная ипотека, ввод новых девелоперских объектов, а также ожидаемое сокращение субсидированных программ от застройщиков.
«Доля ипотеки неуклонно растет в комфорт— и эконом-классах в течение последних как минимум 1,5 лет. Осенью 2021 года она составляла 63-65%, к февралю 2022 года составила 70%», — подтвердил растущую значимость ипотеки вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.
Изменились и параметры среднестатистического ипотечного кредита. «Для все большего числа покупателей на первый план выходит доступность ежемесячного аннуитетного платежа, они готовы идти на увеличение срока кредита, хотя это и связано с переплатой. Если в мае 2021 года средний срок кредита составлял 20,5 лет, в январе 2022 — 23 года, то в декабре 2022 года уже 25,3 года. За этот период заметно выросла и средняя сумма кредита — с 4,15 млн в мае 2021 года до 6,15 млн в сентябре 2022 года. После сентября размер кредита снизился до порядка 5,5 млн руб.», — привел данные Дмитрий Фалкин.
Рост среднего чека подтверждает статистика ВТБ — как отметила Вера Тучкова средняя сумма сделки в банке по Петербургу в конце прошлого года достигла 6,8 млн рублей, увеличившись с начала года на 30%.
Господдержка как драйвер
Одним из основных драйверов эксперты и участники рынка называют программы с господдержкой. «Льготная ставка имеет определяющее значение для большинства заемщиков. В 2022 году по госпрограммам мы провели 80% сделок, годом ранее их доля составляла менее половины в числе выданных кредитов», − говорит Вера Тучкова. По ее данным, основная программа, запущенная в 2020 году, и семейная ипотека занимают примерно одинаковые доли в объеме продаж — по каждой выдано более 34 млрд рублей.
В текущем году господдержка ипотеки продолжается. Изменились ее условия — ставка по «программе 2020» выросла с 7 до 8%, зато семейная ипотека под 6% становится доступной большему кругу покупателей. «Если ранее на получение такого кредита могли претендовать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения», — напомнила Светлана Четина.
Набирает популярность и ипотека для IT-специалистов. Отделения Сбербанка на Северо-Западе в 2022 году выдали 300 льготных ипотечных кредитов для IT-специалистов, сообщили в пресс-службе Сбербанка. Общая сумма выданной ипотеки по этой категории льготных заемщиков составила 2,8 млрд руб. 75% от всей выданной в СЗФО ИТ-ипотеки пришлось на Санкт-Петербург. Это более 200 кредитов на общую сумму почти 2,3 млрд руб.
Спорные субсидии
Вопрос с субсидированными ставками от застройщика сложнее. С одной стороны, субсидируемые ставки существенно поддержали рынок. «Снижение ипотечных ставок за счет совместных субсидируемых программ с застройщиками позволяет заметно снизить величину ежемесячного ипотечного платежа для заемщиков, даже с учетом завышения стоимости квартиры по таким программам. Как результат, при прочих равных (прежде всего имеются в виду доходы населения), больше людей попадают под требования для получения ипотечного кредита, что положительно сказывается на объемах выдач», — отметил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
С другой стороны, Банк России неоднократно высказывался о повышенных рисках для банковской системы, связанных с околонулевыми субсидированными ставками. «Риск состоит в том, что банк берет себе на баланс залог (квартиру) по завышенной относительно рыночной стоимости», — объясняет Игорь Додонов. По его словам, если у заемщика в первые годы после взятия ипотечного кредита возникнут сложности с его обслуживанием, и банку придется реализовывать залог, то делать это придется за более низкую рыночную цену. В результате может случиться так, что полученных от продажи средств с учетом величины первоначального взноса и уже сделанных заемщиком выплат окажется недостаточно для компенсации суммы выданного кредита, и банк понесет убыток.
«Банки управляют кредитными рисками путем создания определенных объемов резервов при выдаче кредитов. Однако «ипотека от застройщика» под низкую ставку является более рискованной, и текущие нормы отчислений в резервы могут оказаться недостаточными для подобных кредитов, отсюда и такое внимание к ним со стороны ЦБ РФ», — добавил Додонов.
В текущем году регулятор перешел от слов к действиям и объявил о повышении отчислений в резервы по кредитам со ставками ниже рыночных, а также о надбавках к коэффициентам риска по кредитам на квартиры в новостройках в зависимости от первоначального взноса и показателя долговой нагрузки (ПДН). «В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки [надбавки, направленные на минимизацию системного риска - ред.] обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья», — говорится в релизе ЦБ.
Рынок не замер
По прогнозу Игоря Додонова, меры Центробанка, вероятно, приведут к замедлению динамики ипотеки в первичном сегменте. «Но они должны будут предотвратить чрезмерное нарастание рисков в банковской системе, поэтому выглядят оправданными», — добавляет эксперт.
В целом прогнозы по рынку у экспертов позитивные. По словам Веры Тучковой, в банке ожидают роста продаж относительно 2022 года. «Важную роль в поддержании спроса продолжают играть программы государственного субсидирования, свое влияние окажет и индексация материнского капитала с 1 февраля 2023 года», — отмечает эксперт. При этом спрос будет все более смещаться в сегмент вторичного жилья. «Если в прошлом году на вторичку в Петербурге приходилось менее 30% в объеме выдач, то в 2023 она составит более сильную конкуренцию новостройкам», − говорит Вера Тучкова.
Светлана Четина также ожидает возможное смещение выбора покупателей в пользу вторичного рынка — в связи с некоторым снижением цены готового жилья в Петербурге и Ленобласти. «Продление действия программ с господдержкой окажет положительное влияние на развития рынка», — полагает эксперт.
Дмитрий Фалкин отмечает, что с учетом текущего уровня платежеспособного спроса для большинства покупателей ипотека остается единственным реально доступным вариантом покупки жилья, поэтому, даже с учетом небольшого роста ставок ипотеки с господдержкой в начале 2023 года, доля ипотечных сделок в ближайшие месяцы останется на текущем уровне. В то же время, по его словам, застройщики предлагают альтернативные и дополнительные инструменты: например, беспроцентные рассрочки или трейд-ин. Он привел пример «эко-выкупа», когда покупатель может жить в старой квартире до тех пор, пока не сможет переехать в новую.
