«Ключевой тренд, который сформировался на рынке жилой недвижимости в прошлом году — падение спроса на фоне негативных ожиданий людей, экономической неопределенности. По итогам 2022 года продажи жилой недвижимости в Петербурге сократились на 27%, и это ожидаемый результат, поскольку 2021 год по объемам продаж вообще был рекордным. Доля ипотеки при этом увеличилась до 88%. Поэтому можно прогнозировать, что сегодняшний рост ставок, особенно по стандартным продуктам, обернется дальнейшим снижением объема продаж в 2023 году относительно 2022 года еще на 15%.
Изменилось поведение покупателей, которые рассматривали жилую недвижимость как инвестиции. Раньше мы наблюдали «замкнутый круг»: рынок был на пике, цены постоянно росли, покупатели, ожидая новый виток, активно вкладывали деньги в недвижимость, тем самым подхлестывая ее дальнейший, отчасти спекулятивный, рост. Теперь эта история закончилась. С точки зрения инвестиций надо возвращаться к пониманию того, что недвижимость является долгосрочным вложением, которое позволяет обезопасить сбережения от инфляции. Это не столько инструмент для получения быстрого и осязаемого дохода, сколько предмет инвестиций на будущее — в масштабе 5–10 лет*.
При этом, естественно, предпочтение нужно отдавать тем проектам, которые отвечают понятию инвестиций: это хорошая локация и качественный продукт, который останется актуальным на долгие годы. И, конечно, недвижимость — это и реальная возможность повысить качество своей жизни здесь и сейчас, если она приобретается для себя и своей семьи.
В целом жилая недвижимость как инвестиционный инструмент, невзирая на текущую ситуацию, конечно, сохранит свою ценность на длинном горизонте порядка 10 лет и может служить надежным средством сбережения средств. Для стабильного же дохода можно рассмотреть современный специализированный инструмент — инвестиции в апарт-отели*. Например, RBI развивает сеть ARTSTUDIO.
На рынке жилой недвижимости мы видим, что застройщики начинают понемногу снижать цены за счет скрытых скидок: уровень скидок достигнет 3–5% от цены. Это явный признак, что мы постепенно уходим в рынок покупателя. Уже сейчас покупательское поведение меняется: на выбор недвижимости тратится больше времени, чем раньше, конверсия ухудшается. И это абсолютно нормально в ситуации внешней неопределенности.
С другой стороны, рост себестоимости строительства и социальной нагрузки на девелоперов практически исключает возможность дальнейшего снижения цены. Доступность покупки недвижимости поддерживается на приемлемом уровне за счет господдержки ипотеки. С этой точки зрения продолжение господдержки ипотеки в 2023 году, пусть даже и с изменившейся процентной ставкой, — важный шаг для дальнейшего поддержания рынка. Скорее всего, доля ипотеки и в 2023 году будет близка к рекордным значениям.
Девелоперы, конечно, будут управлять спросом и темпами продаж, субсидируя ставки ипотеки, а также при помощи разнообразных маркетинговых акций и скидок. Мы это уже наблюдаем на рынке. Отмечу также тренд на снижение среднего метража предложения в массовом сегменте — процесс, также связанный с попыткой поддержать доступность приобретения квартиры на прежнем уровне. В целом путь «строить дешевле» за счет того, чтобы предлагать более «усушенный», максимально экономичный продукт — может быть востребован.
Но есть и второй вариант — наоборот, делать ставку на продукт высокого качества. Стараться делать то, что понравится людям, что они будут ценить долгие годы. Мы всегда выбираем второй путь, полагая, что тот уникальный, «штучный» продукт, который мы создаем, всегда будет в определенном дефиците и найдет своего покупателя.
Наш прогноз я бы назвал осторожно-оптимистичным: мы очень аккуратно выводим на рынок новые проекты, но при этом ни в коем случае не останавливаем закупки земли, продолжаем развивать свой продукт и уверены, что он будет востребован в любой ситуации. Успешный старт флагманского проекта RBI — клубного дома «МИРЪ», который вышел в продажу в сентябре, как раз в период заметного спада на рынке, является самым свежим тому подтверждением».
*между управляющей компанией и клиентом заключается договор управления, подробности: https://artstudio-m103.rbi.ru/
ЖК «Миръ» ООО «Специализированный застройщик «Эр-Би-Ай — Московский». Проектная декларация — https://www.rbi.ru/about/documents/
ARTSTUDIO М103 ООО «Специализированный застройщик «Сакристия» проектная декларация — https://artstudio-m103.rbi.ru/documents/
Реклама. Рекламодатель ООО «Сакристия», www.rbi.ru
