Потребительский бизнес, работающий на первых этажах, от кафе до частных школ, стал предпочитать спальные районы центру Петербурга. Это новый тренд, сформированный пандемией и поддержанный уходом крупных иностранных ретейлеров. В итоге торговые коридоры центральной части города стали менее привлекательными для покупателей. Как эти изменения скажутся на инвестиционной привлекательности и наполнении коммерческих помещений в востребованных локациях — в материале РБК Петербург.
Релокация в спальники
Большой потенциал спальных районов оценили, в частности, сети общественного питания. «Мы видим большую перспективу в открытии новых проектов в спальных районах. Мы видим снижение турпотоков в центре и видим, как активизируется жизнь на периферии», — говорит гендиректор ГК «Теремок Санкт-Петербург» Виталий Свидовский. «Люди не хотят тратить 30–40 минут на дорогу, чтобы поесть, люди хотят выйти, прогуляться и зайти в ресторан», — продолжил он.
Это стремление потребителей и жителей новых районов оставаться дома поддерживает и бизнес. «Инвесторы меньше стремятся в туристический центр — они релоцируются в спальные районы с высокой плотностью застройки и недостатком инфраструктуры. Отсутствие иностранных туристов и тренд на удаленный и гибридный графики работы среди местного населения сформировали новый этап в развитии коммерческого сектора», — говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
С уходом из России крупных зарубежных ретейлеров вырос интерес к небольшим удаленным от центра торговым комплексам, добавляет руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. «Мы видим повышение спроса внутри торговых центров районного формата. Большие иностранные операторы взяли паузу, некоторые приняли решение уходить, и малым арендаторам было достаточно тяжело выживать из-за значительного снижения трафика. Они стали перемещаться туда, где пространство достаточно маленькое, при этом понятная логистика и высокая плотность населения», — рассказала Оксана Моисеева.
Другое следствие тренда на смещение спроса в спальные районы — «упрощение» состава арендаторов в уже сложившихся торговых локациях. «Это связано с тем, что доходы населения не растут. Премиальный сегмент меняется на средний +, средний + — на средний и так далее», — поясняет генеральный директор и партнер «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ») Станислав Ступников.
Самим покупателям больше нет смысла выезжать за пределы своего микрорайона в ту же IKEA — ее больше нет, подчеркивает Ася Левнева. «Поэтому растет интерес к небольшим местным брендам с качественными товарами. На них мы и ориентируемся при реализации коммерческих площадей в наших последних проектах на территории микрорайона», — отмечает она.
Локальные дома культуры
Интерес к спальным районам демонстрируют и поставщики нематериальных услуг — операторы частных школ, детских садов, кружков, спортивных секций. В итоге выбор спортивного центра или кружка для ребенка у жителей новых районов уже шире, чем у жителей центра, отмечают участники рынка. Впрочем, не все востребованные виды бизнеса показывают коммерческую эффективность на окраинах.
Директор и идеолог сети коворкингов «Практик» Владимир Дорофеев поделился неоднозначным опытом развития в периферийных районах. «Мы выявили интерес к спальным районам в 2019 году, а пандемия усилила эту тенденцию. Крупным компаниям понравилась идея снимать для сотрудников рабочие места, чтобы они оставались в пределах своих жилых кварталов. Однако за год выяснилось, что такими сотрудниками сложнее управлять, и интерес у крупных корпораций пропал», — рассказал он. Кроме того, по словам Дорофеева, компании рассчитывают платить за качественные рабочие места, например, на Гражданке значительно ниже, чем платят в центре. «Этот расчет не оправдан, потому что мы не готовы резко опускать качество и, соответственно, себестоимость», — пояснил Дорофеев.
В качестве одного из решений задачи по повышению прибыльности в периферийных районах Владимир Дорофеев назвал временное зонирование помещений. «В дневное время это рабочее место, в вечернее — образовательный центр, где занимается, например, школа английского языка», — пояснил он.
Совместное использование помещений операторами разных услуг по образцу локальных домов культуры позволит бизнесам с невысокой маржинальностью работать на окраинах, подтверждают участники рынка. «Мы обсуждаем формирование комьюнити-центра, где много образовательных услуг под одной крышей. Общее кафе, раздевалка, зона ожидания», — говорит основатель и генеральный директор сети частных школ «Смарт Скул Групп» Мария Вольганова.
Такой тренд на коллаборацию активно развивается последние два года. «Поэтому иногда в небольших помещениях размещаются сразу и кофейня, и парикмахерская, и продуктовая или цветочная лавка. Хорошо, когда представители разных сегментов способны объединиться, чтобы избежать банкротства», — говорит Ася Левнева.
Перспективные ниши
Одно из растущих направлений на рынке коммерческой недвижимости — индивидуальное хранение. «Сам по себе сегмент self storage сейчас набирает популярность. Поэтому включение келлеров и кладовых в состав жилых комплексов не редкость», — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Также находит отражение в коммерческой недвижимости и активное развитие направления дискаунтеров, дарксторов и дарккитчен. «Последние занимают, как правило, наименее ликвидные площади, так как у них нет необходимости в трафике для работы данных бизнесов, — говорит Сергей Софронов. — Но им важна близость к своей аудитории, покрытие определенного района. Под эти цели арендуются площади практически в каждом крупном жилом комплексе».
Баланс вышеперечисленных объектов коммерции в рамках одной локации — задача как для девелоперов, которые все чаще оставляют коммерческие помещения в своем управлении, чтобы регулировать состав арендаторов, так и для управляющих компаний. Некоторые застройщики предлагают услугу управления коммерческой недвижимостью, чтобы держать базовый набор арендаторов, способных закрыть потребности жильцов квартала, и не создавать дополнительную конкуренцию между арендаторами. По словам Станислава Ступникова, концептуальный подход к коммерческим помещениям позволяет увеличить их стоимость до 20%.
Ценят такой подход и арендаторы. «Нам важна синергия. Наша целевая аудитория — семьи, дети. Мы хотим от арендаторов соседних помещений такого же понимания, что нужно заниматься качеством, поддерживать сервис. Поэтому в договорах аренды мы прописываем определенные ограничения для собственников относительно того, кто должен быть рядом», — подчеркивает Виталий Свидовский. Например, рядом с образовательными проектами не должно быть винных магазинов, приводит пример такого зонирования Мария Вольганова.
Доходность и площади
Важная тенденция, которую фиксируют эксперты как в спальный районах, так и в центре, — растущий интерес арендаторов и инвесторов к компактным помещениям.
«Сейчас наблюдается тенденция уменьшения коммерческих лотов. Помещение 30 кв. м — это оптимально, на 70 кв. м найти арендатора уже сложнее, но возможно», — уточняет Ася Левнева.
от 30 до 80 кв. м — средняя площадь коммерческих помещений в спальных районах.
Востребованная площадь помещений в крупных районах комплексной застройки в диапазоне 40–300 кв. м, отмечает Сергей Софронов. «Для пункта выдачи интернет-заказов и локального семейного ресторана требования будут кардинально отличаться. Поскольку большая часть малого бизнеса в новых жилых районах располагается в помещениях до 80–100 кв. м, наибольшим спросом такие площади и пользуются», — добавляет он.
Говоря о центральных торговых коридорах, замдиректора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова отметила, что после ухода крупных зарубежных брендов остаются помещения большой площади. И там, где есть техническая возможность, собственники делят эти помещения на части, чтобы привлечь арендаторов.
Арендные ставки и, как следствие, доходность для инвесторов также имеют тенденцию к снижению, признают участники рынка. «Сейчас арендные ставки в большинстве районов снижаются, некоторые переходят на оплату аренды в процентах от оборота, — говорит Ася Левнева. — Цена зависит от площади и оснащенности помещения, популярности локации, класса жилого комплекса, расположения помещения относительно оживленных проспектов, наличия других вакантных лотов и конкурентов в районе».
«Доходность составляет порядка 12%, тогда как ранее в коммерческих помещениях она достигала и 14%», — отметила Оксана Моисеева.
12% составляет доходность коммерческих помещений.
Самая дорогая аренда в центральных локациях и на пути большого трафика от метро и остановок общественного транспорта. «Но аренда в новых кварталах запросто может быть дороже, нежели аренда в старых домах, — говорит Сергей Софронов. — Кроме того, далеко не во всем фонде, построенном в советский период, есть необходимые площади. В новых жилых кварталах зачастую наблюдается ситуация, когда коммерческие площади являются чуть ли не единственными во всем квартале или даже группе кварталов. То есть работают с трафиком не только новостроек, но и более старых домов, его окружающих. Отсюда более высокая стоимость аренды».
Средняя стоимость сделки по покупке коммерческой недвижимости, так же как и доходность, сократилась. По словам Оксаны Моисеевой, если раньше она составляла 30 млн руб., то теперь за счет сокращения площадей — 20 млн руб.
20 млн руб. — средний бюджет сделки по коммерческой недвижимости.
Инвестиции и наполнение
В будущем, по словам участников рынка, скорее всего, будет развиваться состав арендаторов за счет расширения перечня услуг и сервисов. «Задача девелоперов предоставить удобные помещения, в которых нет проблем с коммуникациями, вводами/выводами для вентиляции и зонированием. Например, в старом фонде зачастую возникают проблемы с согласованием вытяжек. Современная коммерческая недвижимость в новых жилых кварталах учитывает задачи арендаторов», — уточняет Сергей Софронов.
Помочь в приобретении такой недвижимости инвесторам призвана коммерческая ипотека. «У некоторых банков есть интересные ставки на покупку нежилых помещений, почти на уровне базовых ставок по ипотеке на жилую недвижимость. Если выбирается объект с высокой проходимостью, то арендная ставка вполне может покрывать платежи по ипотеке», — говорит Сергей Софронов. Но это рискованное долгосрочное обязательство, которое имеет смысл брать на себя при уверенности в маржинальности будущего бизнеса, предостерегает Ася Левнева. «В текущих условиях геополитической неопределенности риск неплатежей возрастает в несколько раз, поэтому банки неохотно будут идти навстречу инвесторам», — заключает эксперт.
«В будущем продолжат развиваться организации, оказывающие логистические услуги, поэтому по-прежнему в тренде склады и пункты выдачи интернет-заказов. Продовольственные магазины с товарами по приемлемым ценам, аптеки и другие торговые точки с товарами первой необходимости традиционно востребованы при любом кризисе. Сложнее будет поставщикам тех продуктов, от которых в условиях снижения реальных располагаемых доходов можно отказаться, — это салоны красоты, рестораны, бренды одежды, ювелирные магазины и др.».