По итогам прошлого года продажи жилой недвижимости в Петербурге сократились почти на треть. Застройщики прогнозируют дальнейшее снижение платежеспособного спроса и ищут способы сделать продукт доступнее для покупателя, удерживая качество на конкурентном уровне. Как именно — обсудили участники круглого стола РБК Петербург «Рынок недвижимости 2023: стратегии в новых условиях».
Падение продаж
Главными факторами, повлиявшими на рынок недвижимости Петербурга и Ленобласти в прошлом году, стали новостные шоки февраля и сентября и сокращение платежеспособного спроса. Несмотря на поддержку в виде льготной ипотеки — под конец года доля ипотечных сделок в новостройках доходила до 94%, — эксперты зафиксировали существенное снижение продаж по итогам года.
«В апреле-мае рынок встал, поэтому заключалось около 3,5 тыс. сделок ежемесячно, что существенно меньше, чем традиционно в эти месяцы. Далее после появления льготной ипотеки летом наметился позитивный тренд, но после событий сентября вновь произошел спад. Декабрь в силу завершения определенных условий по ипотечным программам поднял планку до 7 тыс. сделок. В итоге мы за год получили снижение на 18% в сделках и на 21% в метрах», — приводит данные руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко также поделилась данными о снижении продаж на рынке. «Если говорить про новостройки в городе, то объем продаж 2022 года по отношению к предыдущему периоду потерял где-то 30%, Ленобласть была более стабильна по спросу, чем город, продажи там просели значительно меньше», — отметила она.
Пострадал не только сегмент массового спроса, но и премиальная недвижимость. «В премиальном сегменте покупатели заняли выжидательную позицию, а часть потенциальных клиентов начала релоцировать капитал в другие страны. Мы увидели достаточно существенное снижение в этом сегменте начиная с апреля, и количество обращений начало восстанавливаться только в декабре-январе», — уточнил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Урезать чек
Объем спроса в Ленобласти сохранился на уровне прошлого года — за счет низкой цены квадратного метра. «Треть спроса пришлась на прилегающие территории Ленобласти. Сейчас средняя цена предложения в области 145 тыс. руб. за кв. м, а в Петербурге это уже около 220, и в перспективе доля пригородов спокойно может дойти до 40%», — отметила Ольга Трошева.
«Судя по всему, часть аудитории перешагнула психологический порог своего отношения к жизни в области и пересмотрела свою позицию. Жизнь в пригороде уже не кажется столь неудобной, как раньше, но при этом дает возможность приобретения жилья», — прокомментировала тенденцию Екатерина Немченко.
Еще одним способом удешевить покупку стало сокращение площади квартир. «Шла оптимизация проектов, их «обезжиривание», изменялась в сторону уменьшения площадей квартирография», — отметил замгендиректора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Впрочем, по словам Сергея Софронова, проекты, в которых площадь квартир приближается к площади машино-места в паркинге, — это исключение. А улучшением эргономики квартир с отсечением лишних квадратных метров застройщики занимаются уже несколько лет. Остались возможности лишь для точечных сокращений. «Где-то можно пожертвовать местами для хранения, поскольку застройщики предлагают self-storage — отдельные кладовые для хранения, например, сезонного инвентаря», — сказал Софронов.
Цены повышать нельзя понижать
В результате снижения спроса на рынке образовался профицит предложения, отметила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. «В ближайшее время будут снижаться цены на менее ликвидные проекты», — полагает она.
«Мы видим, что застройщики начинают понемногу снижать цены за счет скрытых скидок: уровень скидок достигнет 3–5% от цены», — подтвердил тенденцию вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.
В то же время у застройщиков нет ресурсов для дальнейшего снижения цен — сказался рост себестоимости строительства в предыдущие годы. «На текущий момент мы не видим предпосылок ни для снижения цен, ни для их существенного роста», — резюмировала директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон Наталия Коротаевская.
Инвестиционная пауза
Стагнация цен на рынке недвижимости привела к снижению интереса со стороны спекулятивных инвесторов. «Раньше мы наблюдали «замкнутый круг»: рынок был на пике, цены постоянно росли, покупатели, ожидая новый виток, активно вкладывали деньги в недвижимость», — отметил Михаил Гущин. Сегодня ситуация, по его словам, изменилась, и недвижимость из источника быстрого дохода вновь становится инструментом долгосрочного вложения средств.
Активность инвесторов сократилась и в сегменте сервисных апартаментов, заметил Сергей Софронов. «По оценкам аналитиков, за 2022 год объем реализации в нем снизился примерно в два раза. Покупателям очень не хватает возможности выстраивать длительные горизонты планирования и понимания того, как их инвестиции будут работать в будущем», — подчеркнул эксперт. Однако, по его словам, в конце прошлого года застройщики вновь начали запускать программы гарантированной доходности, и рынок это уже оценил.
В жилом сегменте эксперты также видят потенциал для инвестирования. «Вкладываться лучше в проекты комплексного освоения в недооцененных локациях, где есть перспективы для развития инфраструктуры», — отметила Ася Левнева. Кроме того, по ее словам, из-за санкций и недостатка пятен под застройку в ближайшее время может возникнуть дефицит качественного предложения высокого класса в престижных районах, и такие лоты тоже хорошее вложение.
«Хорошим вложением станет покупка и коммерческих помещений в составе крупных жилых комплексов», — добавила, в свою очередь, директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1 Оксана Понаморенко.
Ипотечный вопрос
В прошлом году масштабы падения спроса смягчила ипотека, ставки по которой субсидировались застройщиками до околонулевых значений, а ежемесячный платеж снижался за счет увеличения срока кредита. За счет этого заемщиками смогли стать люди, которые не проходят по платежеспособности при стандартных ставках. «В прошлом году средний срок ипотечного кредита в целом по России вырос до 24 лет. Это исторический максимум», — подчеркнула начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
«Главным драйвером спроса остается ипотека. Сейчас действие госпрограмм: ипотеки с господдержкой, семейной ипотеки — продлено до середины 2024 года. Кроме того, для увеличения объемов продаж застройщики совместно с банками-партнерами разрабатывают свои программы», — отметила Оксана Понаморенко.
Однако в 2023 году государство подняло ставку по программе господдержки, а Центробанк ужесточил условия субсидирования, поэтому минимальная ставка выросла до 3–4%. «Статья затрат на оплату услуг, а комиссионное вознаграждение банка — это услуги, тоже не бесконечна», — добавила Светлана Денисова.
«К концу года 80–90% сделок заключались в ипотеку. Изменения ипотечных программ, которые произошли в этом году, неизбежно должны оказать влияние на спрос», — прогнозирует Екатерина Немченко.
Теперь застройщики и банки перенастраивают финансовые инструменты покупки так, чтобы вновь сделать ежемесячный платеж «подъемным» для покупателей. «Появятся предложения с рассрочкой первоначального взноса, с возможностью аренды и последующего выкупа и другие возможности повышения доступности жилья при низких реальных располагаемых доходах населения», — полагает Ася Левнева.
Светлана Денисова привела пример траншевой ипотеки, которую предлагает ряд петербургских банков. По ее словам, первый взнос перечисляется застройщику при регистрации договора, а кредитные средства находятся на долгосрочном аккредитиве до момента предоставления Заключения о соответствии и затем раскрываются на эскроу-счет. «Пока средства находятся на аккредитиве, клиент платит 1%. Это дает возможность тем, кто снимает квартиру, минимизировать ипотечные выплаты до ввода дома в эксплуатацию», — пояснила Денисова.
«Мы видим тренд на селф-кредитование компаний. Это процесс, который был на рынке лет 10 назад, когда компании сами кредитовали клиентов для покупки квартир в своих проектах. Сейчас этот тренд возвращается», — отметил, в свою очередь, Максим Жабин.
Замедление неизбежно
Дальнейшее снижения продаж в наступившем году неизбежно, полагают эксперты. Наиболее оптимистичные прогнозы предполагают сокращение спроса в пределах 10%, по другим оценкам, оно может достичь 15%.
Это означает в том числе замедление темпов строительства. В 2022 году замедление стройки было не столь заметно из-за инерционности строительного рынка, о чем свидетельствуют данные Госстройнадзора. «В 2022 году в Петербурге введено в эксплуатацию 3,2 млн кв. м жилья. Это примерно соответствует уровню 2021 года», — сообщил первый замначальника службы Государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Сергей Косенко.
Количество выданных разрешений на строительство даже увеличилось — 67 объектов общей площадью 2,3 млн кв. м в 2022 году против 47 объектов и 1,08 млн кв. м годом ранее. Но выдача разрешений не означает немедленного начала стройки. «Например, в 2017 году, когда начиналось проектное финансирование, застройщики старались на всякий случай с запасом получить разрешение на строительство. У нас есть разрешения на строительство, которые были оформлены 10 лет назад и до сих пор не реализованы», — напомнил Сергей Косенко.
Конкуренция качеством
С одной стороны, обострившийся вопрос цены квадратного метра внушает опасения за качество новых проектов. С другой стороны, растущая конкуренция за покупателя не даст опустить планку, утверждают девелоперы.
«В настоящее время сформировался рынок покупателя, который с каждым годом повышает свои требования к проектам. Тем более что сейчас люди приобретают жилье на долгосрочную перспективу и хотят получить от покупки максимум. Поэтому в 2023 году может получить развитие тренд «все включено»: покупатели будут рассматривать проекты с отделкой и даже меблировкой, чтобы снизить свои расходы в дальнейшем. Да, это повлияет на стоимость продукта, но в то же время ремонт уже будет включен в ипотечный платеж, и новоселы смогут избежать дополнительных существенных трат, которых требует обустройство нового жилья. Учитывая данную тенденцию, уже в марте мы выведем на рынок новый проект с максимальной комплектацией», — подчеркнула Наталия Коротаевская.
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков отметил, что сегодня покупатель обращает внимание на среду, в которой он будет жить: функциональный и безопасный двор, качественное благоустройство, доступность сервисов, безбарьерное пространство. «Девелопер, в свою очередь, эти «хотелки» воспринимает как возможность создать конкурентные преимущества», — сказал Бабаков. Точно так же, по его словам, в новых проектах реализуется запрос на заботу о здоровье и экологичность. «На практике это реализуется через инженерную начинку — качественная вентиляция, экологические материалы, очистка воды», — уточнил эксперт.
В свою очередь, Максим Жабин уверен, что в жилых комплексах комфорт-класса продолжат появляться элементы бизнес-класса, в том числе за счет совмещения разных классов жилья в одном проекте. «Например, на первых этажах — металлопластиковые окна, на последних — деревянные. При этом у жителей всех этажей будет один двор с ландшафтным озеленением, одни общественные пространства, одна система безопасности», — заключил он.
Девелоперы о ключевых трендах и перспективах рынка:
«Треть спроса пришлась на прилегающие территории Ленобласти. Сейчас средняя цена предложения в области 145 тыс. руб. за кв. м, а в Петербурге это уже около 220. Сказывается и влияние новых компаний, которые выходят на эти территории. Доля пригородов спокойно может достичь максимума 2013–2014 годов и дойти до 40%».
«Баснословных условий по ипотеке нет и больше не будет. Отчасти из-за действий Центробанка, но и статья затрат на оплату услуг, а комиссионное вознаграждение банка — это услуги, тоже не бесконечна. Теперь нам предстоит исключительно сложная работа со спросом».
«Если говорить про новостройки в городе, то объем продаж 2022 года по отношению к предыдущему периоду потерял где-то 30%, Ленобласть была более стабильна по спросу. Чек покупки в области ниже, есть интересные объекты. Судя по всему, часть аудитории перешагнула психологический порог своего отношения к жизни в области и пересмотрела свою позицию».
«В настоящее время сформировался рынок покупателя, который с каждым годом повышает свои требования к проектам. Тем более что сейчас, с учетом удорожания ипотеки, люди приобретают жилье на долгосрочную перспективу, поэтому они хотят получить от покупки максимум».
«Рынок скоро увидит проекты, которые совмещают в себе сразу несколько классов жилья. Например, на первых этажах — металлопластиковые окна, на последних — деревянные. При этом у жителей всех этажей будет один двор с ландшафтным озеленением, одни общественные пространства, одна система безопасности».
«Тренд последних лет на рынке недвижимости — повышенные требования к качеству проекта. Для покупателя важна среда, в которой он будет жить: функциональный и безопасный двор, качественное благоустройство, доступность сервисов, безбарьерное пространство. Девелопер, в свою очередь, эти «хотелки» воспринимает как возможность создать конкурентные преимущества».
«Надо возвращаться к пониманию того, что недвижимость — это долгосрочное вложение, которое позволяет обезопасить сбережения от инфляции, не столько инструмент для получения быстрого и осязаемого дохода, сколько предмет инвестиций на будущее — в масштабе 5-10 лет».
«Вкладываться нужно в ликвидное жилье: это квартиры, расположенные в районах с удобной транспортной доступностью и хорошей инфраструктурой, недалеко от зеленых зон. Отдавать предпочтение стоит новостройкам на высокой стадии готовности. Хорошим вложением станет покупка и коммерческих помещений в составе крупных жилых комплексов».
