Бурно развивавшийся несколько лет подряд сегмент недвижимости — апартаменты по итогам 2022 года сократился вдвое по числу реализованных юнитов по сравнению с 2021 годом. Всего было продано около 2,1 тыс. юнитов в апартаментах общей площадью 67,5 тыс. м. В итоге по этому показателю рынок откатился к результатам 2016–2017 годов. Какие тренды влияют на сегмент апартаментов сегодня и на какую доходность могут рассчитывать инвесторы — в материале РБК Петербург.
Рост в 16 раз
В 2022 году в Петербурге на рынке апартаментов экспонировалось около 5 тыс. юнитов общей площадью 168 тыс. кв. м. По сравнению с 2021 годом свободное предложение увеличилось в 1,5 раза, на это повлиял рост предложения на фоне сжимания спроса. «Наибольший прирост предложения по итогам 2022 года продемонстрировал несервисный формат апартаментов: новый вывод в эксплуатацию позволил увеличить предложение в 16 раз по количеству юнитов в сравнении с 2021 годом. За 2020–2021 годы из продажи выбыло в четыре раза больше несервисных юнитов, чем было выведено на рынок», — приводит данные заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Светлана Московченко.
Прямо противопоставлять сервисные и несервисные апартаменты не совсем корректно, считает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «В первом случае это апарт-отели, гостиничная модель. Во втором случае де-факто жилая недвижимость», — поясняет он.
По оценкам Nikoliers, в 2021 году рынок пополнился только 752 лотами в двух проектах несервисного формата, в 2022 году в продажу вышло 2,8 тыс. лотов в составе семи проектов: «Zoom на Неве», «Zoom Черная Речка», Cheval Court, «Наследие на Марата», «Особняк Рыжкина», «Апартаменты на Большом Казачьем 10А» и «Римского-Корсакова, 22».
Руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Александр Терентьев связывает изменение структуры предложения с выходом на рынок Петербурга московских девелоперов, для которых модель несервисных апартаментов более привычна и понятна.
«Несервисные апартаменты классов «комфорт» и «бизнес» по качественным характеристикам зачастую соответствуют жилым объектам, но продаются в среднем на 10–15% дешевле, чем аналогичные по местоположению и качеству квартиры», — поясняет старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева. Кроме того, несервисные апартаменты часто являются объектами элитной (например, проекты «Дом Балле» и Cheval Court) или рекреационной недвижимости («Берег.Курортный» и «Мир Внутри» у Финского залива).
На 10% выросла средневзвешенная цена апартаментов в Петербурге в 2022 году и составила 280 тыс. руб. за кв. м
В NF Group называют рекреационные апартаменты единственным сегментом, где был отмечен прирост продаж по сравнению с 2021 годом. Их востребованность консалтеры объясняют желанием людей иметь место для отдыха на выходные/праздники и в период отпусков в престижной локации близко к городу.
«Застройщики же сервисных апартаментов немного приостановили новые старты. Все смотрят на экономическую ситуацию, реальные показатели по доходности, прогнозы туристической активности, пересматривают финансовые модели», — отмечает Александр Терентьев.
Гарантированная доходность
Исследование компании Becar Asset Management показало, что средняя годовая доходность апартаментов в Петербурге по итогам прошлого года составила всего 4,84% годовых. Это выплаты «на руки» собственнику юнита в комплексах апартаментов за вычетом коммунальных платежей и до уплаты налогов. Чтобы узнать реальную доходность апартаментов в Петербурге, были собраны данные по 600 юнитам в 12 объектах. Реальная доходность оказалась в 1,5 раза ниже условно комфортной планки в 8%, которая чаще всего ожидается собственниками.
4,84% составила средняя годовая доходность апартаментов в Петербурге по итогам 2022 года, подсчитали в Becar Asset Management.
«Все очень индивидуально: в функционирующих апарт-отелях с небольшим номерным фондом, имеющих исключительные локальные и видовые характеристики, доходность может превышать 10–12% за счет круглогодичного краткосрочного формата работы», — добавляет Алина Базаева.
Но пик кризиса уже пройден, и результаты этого года будут лучше, рассчитывают и эксперты, и участники рынка. «Доходность апартаментов зависит от туристического потока города, качества работы управляющей компании и доходной программы. Мы видим, что востребованность Санкт-Петербурга как туристического центра растет, — констатирует Светлана Московченко. — При условии качественной работы и высокого уровня сервиса УК и относительной стабильности мировой обстановки можно предположить, что доходность апартаментов в 2023 году составит 6–7%».
Александр Терентьев дает более оптимистичный прогноз. «По результатам 2022 года отдельные действующие апарт-отели показали хорошую рентную доходность, в районе 9%. В случае увеличения иностранного туристического потока этот показатель будет только расти. Покупатели новых проектов сейчас дополнительно застрахованы от колебаний рынка, так как большинство застройщиков предлагают гарантированный доход на ближайшие несколько лет, пока ситуация не стабилизируется», — отмечает эксперт.
Программа гарантированного дохода обеспечивает инвестору прибыль вне зависимости от уровня загрузки апарт-отеля (срок гарантированного дохода ограничен и обычно приближен к сумме, получаемой инвестором при сдаче апартамента в долгосрочную аренду). В Nikoliers считают, что данная программа хорошо зарекомендовала себя во время экономической нестабильности.
В «ПСК» приводят пример апарт-отелей Avenir, где у инвесторов в апартаменты есть гарантированный доход. «Это на три года снимает вопросы о том, а будет ли приносить какие-то деньги приобретенный апартамент. В текущих условиях это востребовано в том числе и среди тех инвесторов, кто не проживает в России постоянно и заинтересован в дополнительном стабильном доходе», — подчеркивает Сергей Софронов.
Два варианта развития
Генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI) Карина Шальнова называет два основных сценария развития ситуации в 2023 году. «Первый — если основной турпоток в Петербурге останется по преимуществу внутренним, а иностранные гостиничные сети не вернутся на рынок. Но с учетом предпочтений российских туристов, а также с учетом того, что для внутреннего туризма Санкт-Петербург, конечно, остается одним из красивейших городов мира и центров притяжения, уверена, что в 2023 году сегмент апарт-отелей точно сможет выйти на показатели как минимум не ниже, чем в 2022 году», — полагает она.
Второй возможный сценарий, по ее мнению, это возвращение иностранных туристов. «Он будет выгоден для всей отрасли: увеличится и количество туристов, и средний чек. Так что есть основания в любом случае надеяться на то, что 2023 год для сегмента апарт-отелей будет успешным», — подчеркивает Карина Шальнова.
Пока же динамика цен на номера отличается от проекта и его расположения. Например, в отеле ARTSTUDIO Nevsky за 2022 год показатель ADR (средняя цена номера за ночь) вырос на 11% по отношению к 2021 году, в ARTSTUDIO Moskovsky — на 17% по отношению к 2021 году. Показатель RevPAR (выручка номерного фонда за один номер) вырос соответственно на 5 и 27%, также по отношению к 2021 году, приводит данные Карина Шальнова.
Новые проекты
В сегменте сервисных апартаментов в 2022 году на рынке Петербурга стартовали 13 апарт-отелей, среди которых два проекта Orange Group — IZZZI на Банковском и Доходный дом на 7-й линии В. О., Park Side от Maslov Group, Well от Formula City, GloraX City Zanevsky от GloraX, Ladozhsky Avenir от «ПСК» и другие. В NF Group ожидают в 2023 году выход на рынок еще 20 проектов разных форматов, среди них дебютный апарт-отель ГК «ПИК». Запуск проектов реконструкции зданий под апартаменты в историческом центре Петербурга, который активно развивается последние два года, получит продолжение в 2023 году, говорят эксперты.
В Nikoliers называют трендом на будущее в сегменте гостиничной недвижимости закрепление реализации проектов по схеме sale&leaseback (позволяет девелоперу передать часть или весь номерной фонд частным инвесторам, после чего взять его в управление) и дальнейший рост популярности condo-формата.
«В перспективе нескольких лет мы ожидаем появление нового формата загородной недвижимости — condo resorts. Это загородный проект, предлагающий гостиничную инфраструктуру для отдыха и продающийся частным инвесторам. За счет такого способа реализации экономика проекта становится более привлекательной для девелоперов по сравнению со строительством классических загородных отелей, а ориентация на инвесторов предполагает полноценное отельное управление и внедрение доходных программ. На фоне роста интереса к различным форматам загородного размещения мы предполагаем, что у таких проектов большой потенциал», — полагает Алина Базаева.
Еще одним трендом может стать возрастающий интерес гостиничных операторов к апарт-отелям. Гибкость и сезонное изменение формата размещения позволяют апарт-отелям сохранять загрузку на высоком уровне в течение всего года. По итогам 2022 года уровень загрузки в классифицированных апарт-отелях составил более 80%, тогда как загрузка в классических гостиницах едва превышает 50%, приводят данные Nikoliers.
«С одной стороны, в Петербурге растет популярность апартаментов на рынке краткосрочной аренды, с другой — индустрия гостеприимства переживает всплеск рынка среднесрочного пребывания. Привлечение популярного отельного оператора будет внушать доверие гостям и при этом делать проекты особенно узнаваемыми для конечных пользователей и помогать повысить статус объекта», — резюмирует Алина Базаева.
«Если под устойчивостью понимать сохранение способности арендной недвижимости приносить доход, то сервисные апартаменты очевидно более состоятельны, нежели несервисные. Во-первых, доходность апартаментов по сравнению с ковидным периодом выросла за счет активизации внутреннего туризма и деловых поездок. Во-вторых, у инвесторов появилась возможность выбора программ гарантированной доходности. Причем весьма привлекательных. В частности, у нас есть программа гарантированной доходности на три года с ежемесячными выплатами от 31 до 45 тыс. руб. в мес., действующая во всех апарт-отелях сети Avenir».
«Сегмент апарт-отелей, в сравнении с классическими гостиницами, показал высокую устойчивость к ситуации 2022 года с отсутствием иностранных туристов. Причина в том, что у внутреннего туриста есть свои особенные предпочтения: например, запрос на апартаменты с кухней, так как внутренние туристы чаще путешествуют с детьми, и их привлекает возможность разместиться в просторном номере с кухней и двумя спальнями. В стандартной гостинице подобные номера обычно стоят дороже или вообще отсутствуют. И конечно, не нужно забывать, что номерной фонд апарт-отелей новый, а классические отели порой требуют реновации. Поэтому рынок перераспределился между классическими отелями и апарт-отелями».
