«Лейтмотивом предыдущего года является снижение объемов реализации. Мы работаем в разных сегментах — это и комфорт-класс, и премиальное жилье, и сервисные апартаменты. В них наблюдались общие тенденции, но с разными результатами.
В комфорт-классе итоговое снижение составило 20–30% по разным проектам. К августу мы практически восстановились после ямы, которая случилась в апреле-мае, но следующие события сентября спровоцировали очередной провал, после которого мы восстановились уже в декабре. Стимулом к очередному росту спроса стало предстоящее изменение условий по программам ипотеки с господдержкой и ужесточение условий совместного субсидирования ставки банков с застройщиками.
Решения, которые были приняты в конце прошлого года — увеличение ставки по ипотеке с господдержкой с ее продлением на 1,5 года и фактически сворачивание программ с околонулевой ставкой — это четкий сигнал рынку и четкие правила, по которым мы будем жить в ближайшие 1,5 года. Поэтому в первом квартале текущего года мы увидим тонкую донастройку и адаптацию банками изменившихся программ к приемлемым для покупателя условиям.
В премиальном сегменте покупатели заняли выжидательную позицию, а часть потенциальных клиентов начала релоцировать капитал в другие страны. Мы увидели достаточно существенное снижение в этом сегменте начиная с апреля, и количество обращений начало восстанавливаться только в декабре-январе.
Возможностей для снижения цены и существенных скидок покупателям у застройщиков, скорее, нет. Здесь сказался и рост себестоимости строительства в прошлые годы, и увеличившаяся ставка проектного финансирования. Говорить о том, что застройщики будут снижать стоимость лотов за счет уменьшения их площади, я тоже не стал бы. Проекты, в которых площадь квартир приближается к площади машино-места в паркинге, — это скорее исключение. А улучшением эргономики квартир с отсечением лишних квадратных метров застройщики занимаются уже несколько лет. Где-то, вероятно, можно пожертвовать местами для хранения, поскольку застройщики предлагают self-storage — отдельные кладовые для хранения, например, сезонного инвентаря, но это точечные изменения.
Если говорить про сегмент сервисных апартаментов, то, по оценкам аналитиков, за 2022 год объем реализации в нем снизился примерно в два раза. Покупателям очень не хватает возможности выстраивать длительные горизонты планирования и понимания того, как их инвестиции будут работать в будущем.
В то же время мы видим позитивную динамику загрузки апартаментов — и туристами, и в сегменте долгосрочной аренды. Несмотря на то, что часть людей после событий сентября поспешно уезжала из страны, мы не чувствуем, чтобы это кардинально отражалось на рынке аренды. И мы позитивно смотрим в будущее, потому что Китай открывается для выездного туризма.
В конце прошлого года застройщики вновь начали запускать программы гарантированной доходности, и рынок это уже оценил. По нашему срезу, в среднем программы гарантированной доходности дают от 6 до 8% на вложенный капитал в течение трех лет. Для сравнения: на рынке жилой недвижимости такая доходность недостижима.
Мы со своей стороны дополнительно стимулируем спрос программами внутренних рассрочек. И несмотря на то что в сегменте апартаментов уровень ипотечных сделок не более 40–50%, здесь также хорошо работает программа субсидированной ипотеки».
