Шок, стагнация, постепенное восстановление — типичный сценарий для рынка недвижимости в стрессовой ситуации. Однако на элитный сегмент оказывают давление дополнительные факторы: растущий дефицит участков в подходящих локациях, повышенная зависимость от импорта. В то же время потребность в сохранении капиталов поддержала рынок в наиболее сложный период. О том, какие перспективы ожидают элитный сегмент, и в каких локациях мы сможем увидеть новые проекты, — в материале РБК+.
Избирательный спрос
Рынок элитной недвижимости, как и многие другие сектора экономики, пережил момент стагнации после февральского шока. За первоначальным спадом последовало некоторое оживление. «Сначала все замерло. Потом, так как недвижимость традиционно считается методом сбережения средств, народ попытался переложить «непонятные» деньги в «понятный» бетон», — напомнил директор по развитию ГК «Балтийская коммерция» Иван Архипов.
«С марта спрос на элитные квартиры начал расти. На тот момент покупатели с рублевыми накоплениями искали возможность сохранить средства «в бетоне», а у покупателей с долларами появилась возможность выгодно купить премиальные объекты», — согласился с оценкой ситуации коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков. Впрочем, по словам коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, сугубо инвестиционные сделки и «парковка» валютных капиталов в большом объеме ушли за границу: в ОАЭ, Турцию, Европу.
В то же время спрос сосредоточился исключительно на объектах либо полностью готовых, либо находящихся в высокой стадии готовности. «Изменилось отношение покупателей к надежности активов: тут не столько участвует бренд застройщика, его известность и репутация, сколько уровень готовности строительного объекта», — подчеркнул гендиректор ГК «Альфа Фаберже» Виталий Бахарев. «Четко прослеживаются опасения, что застройщик не достроит объект. Поэтому покупатели основательно подмели то, что находится в состоянии полной готовности или на высокой стадии готовности», — согласен Иван Архипов.
Соответственно, общий объем продаж не восстановился до конца. «В первом квартале 2022 года на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было реализовано 18 тыс. кв. м элитной жилой недвижимости — это на 33% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года», — говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Изменившиеся запросы покупателей во многом стали причиной сокращения продаж в первые четыре месяца 2022 года по сравнению с результатами предыдущих периодов
«Наша практика такова, — поделился, в свою очередь, Сергей Софронов. — В проекте «Северная корона» в феврале продажи выросли. В марте количество обращений снизилось на 50%, число сделок — на 20%». По оценке Софронова, колебания остаются в пределах ожидаемых величин. «В апреле мы начали возвращаться к показателям февраля и в мае уже подходим к ним вплотную», — добавил он.
Дефицитное предложение
По мнению Аси Левневой, сокращение спроса было вызвано больше недостатком предложения, чем отсутствием платежеспособных клиентов, поскольку количество потенциальных покупателей дорогих квартир в последнее время увеличилось. «Уменьшился возраст покупателей элитной недвижимости. Сегодня жилье высокой ценовой категории могут позволить себе не только покупатели за сорок, но и преуспевающая молодежь, например, из IT-сферы», — отмечает Ася Левнева.
Действительно, новое предложение на рынке элитной недвижимости Петербурга очень ограничено. «В первом квартале 2022 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти в продажу не поступило ни одного нового элитного объекта. Сейчас в предложении находится 195 тыс. кв. м элитной недвижимости», — сообщила Ася Левнева. По ее словам, этот сегмент недвижимости максимально зависит от импортных комплектующих, поэтому пока застройщики не найдут соответствующую по качеству замену, вывод элитных проектов будет ограничен. «На выход новых проектов влияет комплекс факторов, начиная от недостатка подходящих локаций и заканчивая неочевидностью реализации качественного проекта «в камне» — от инженерно-технологических систем до отделочных материалов для внутренних помещений и лифтов, не говоря уже о важных мелочах, например, меблировке», — отмечает, в свою очередь, директор по продажам ООО «ОФПК» Richness Realty Владимир Федоров.
Пока застройщики элитной недвижимости не найдут подходящую по качеству замену импортным материалам, вывод на рынок новых проектов будет ограничен
С проблемой импорта тесно связана проблема цен на стройматериалы и непредсказуемой себестоимости строительства. «В целом по рынку цены на стройматериалы выросли и продолжают расти, у ряда поставщиков намечаются проблемы с логистикой. В целях снижения рисков девелоперы корректируют ценовую политику на квартиры в строящихся элитных объектах. Нового предложения в элитных локациях не ожидается», — охарактеризовал ситуацию Денис Бабаков.
В то же время Иван Архипов не считает проблему импорта сколь-нибудь веской причиной для долгосрочного сокращения предложения. «В тех проектах, которые уже вышли на рынок, эти проблемы каким-то образом решаются. В новых это также не будет сдерживающим фактором. По моему внутреннему убеждению, «серый» импорт победит, и мы получим все необходимые позиции, но дороже», — говорит Архипов. По прогнозу Сергея Софронова, проблема с импортозамещением технологий в инженерных системах будет решена в течение текущего года. Однако на данный момент прогнозировать экономику проектов довольно сложно, отмечают участники рынка, и это сдерживает развитие элитного сегмента.
«Большинство застройщиков не торопится выводить новые объекты на рынок, потому что непонятно ценообразование», — поясняет Виталий Бахарев. По его словам, на переформирование рынка и ценообразования в том числе может дополнительно повлиять падение ключевой ставки, которое «отыграло» валютные курсы. Поэтому в основном на рынке элитной недвижимости реализуются уже выведенные жилые объекты, а девелоперские проекты в состоянии старта пока стоят на паузе.
Наконец, еще одним сдерживающим фактором для отрасли стали медленные темпы обеспечения новостроек социальной инфраструктурой, что препятствует реализации девелоперских проектов, отмечает Иван Архипов. «Градостроительная комиссия существенно сократила количество выходов новых объектов на рынок», — сказал он.
Колебания спроса и предложения вылились в увеличение цены квадратного метра в элитном сегменте за I квартал на 14% — до, в среднем, 606 тыс. руб., подсчитали в Knight Frank Russia.
Ограниченные локации
Наиболее фундаментальный фактор дефицита предложения элитной недвижимости — нехватка подходящих земельных участков. «Это касается всех категорий дорогого метра: и премиальной, и даже в некоторой степени бизнес-класса», — убежден Сергей Софронов. В ближайшем будущем, по его прогнозам, предложение будет пополняться точечными проектами клубного формата в исторических районах. «Локации очень ограничены: Петроградский район с его островами, возможно, Васильевский остров», — сказал он.
«Наша компания сосредоточена, прежде всего, на Петроградском и Центральном районах, хотели бы также реализовать проект в Адмиралтейском», — поделился, в свою очередь, Иван Архипов.
Ася Левнева считает перспективными локации у воды в пригородах Санкт-Петербурга. «Сейчас недостаток предложения испытывает престижный Курортный район. До сих пор недооценен южный берег Финского залива с его роскошными дворцово-парковыми ансамблями Петергофа и Стрельны», — отметила она.
Если не считать пригороды, каждый следующий проект будет сложнее предыдущего, полагает Иван Архипов, поскольку речь идет либо о редевелопменте, либо о реставрации объекта культурного наследия и приспособлении его к современному использованию. Плюс плотная историческая застройка в центре усложняет процесс строительства.
Период осознания
Эксперты отметили еще несколько устойчивых трендов в отношении элитной недвижимости, помимо усложнения поиска подходящих участков. По словам Виталия Бахарева, появился спрос на квартиры с отделкой. «Также мы видим растущую потребность в больших площадях, выделяемых под нежилые помещения — такие как кабинет, хозяйственные комнаты», — добавил он.
В то же время, на элитную недвижимость распространился тренд, связанный с рациональным использованием площадей. «В годовой динамике все типы элитных квартир, кроме четырехкомнатных и больше, стали меньше на 1–3 кв. м», — заметила Ася Левнева.
Прогнозы на дальнейшее развитие событий у экспертов достаточно оптимистичные. «Рынок оживает, ключевая ставка понизилась, возвращаются обратно процентные ставки по ипотеке, недавно было объявлено, что ключевая ставка снизилась до 11%, в июле она упадет до 9%, и рынок отыграет свое», — полагает Виталий Бахарев.
В свою очередь, Владимир Федоров все же ожидает период стагнации и «осознания» до 2023 года, с вероятным появлением единичных проектов. Цены, по прогнозам эксперта, будут расти, при этом темп роста будет зависеть от политико-экономической ситуации в целом, и от состояния национальной валюты, в частности.
«Спрос начнет ощутимо расти в 2023–2024 годах в силу социально-экономических факторов, влияния отложенного спроса и появления настроения приобрести что-то новое, столь важного для дорогого сердцу и кошельку шопинга», — заключает Владимир Федоров.
«Элитная недвижимость отличается, прежде всего, локацией. Исходя из этого, наша компания сосредоточена, прежде всего, на Петроградском и Центральном районах, хотели бы также реализовать проект в Адмиралтейском, где есть, например, некоторый резерв в районе Матисова острова. Земля — это ресурс, который больше не делают. Каждый следующий объект будет сложнее предыдущего, придется учитывать много факторов. Исторический район означает работу с градозащитным законодательством, сложности с производством работ в окружении плотной застройки».
«Большинство застройщиков пока не торопится выводить новые объекты на рынок, потому что непонятно ценообразование. Плюс падение ключевой ставки «отыграло» валюты, что также может повлиять на переформирование рынка и ценообразования в том числе. В основном реализуются уже выведенные жилые объекты, девелоперские проекты в состоянии старта пока стоят на паузе.
Однако рынок оживает, ключевая ставка понизилась, возвращаются обратно процентные ставки по ипотеке. На днях было объявлено, что ключевая ставка снизилась до 11%, в июле она упадет до 9%, и рынок отыграет свое».
«Расположение сегодня остается ключевым фактором. Вопрос о том, что будет через пять лет, пока остается открытым. Предложение и наполнение проектов ориентируется на вкусы и спрос представителей наиболее обеспеченных слоев. Если таковые меняются, возникают новые требования, рынок дорогой недвижимости трансформируется под эти запросы. Например, в какой-то момент состоялся почти полный уход от концепции «дорого-богато» в сторону «дорого, но со вкусом». В этом разрезе, вполне вероятно, на первый план будет выходить содержание проекта, а расположение отступит на второй».
«Элитная недвижимость всегда характеризуется индивидуальным подходом к позиционированию. Трендами этого года остаются ориентация на экологию, внимание к общественным пространствам, холлам, входным группам, лаундж-зонам, плейхабам, проработанная внутренняя инфраструктура. Например, NEVA HAUS имеет стандарт экологичного, энергоэффективного проекта GREEN ZOOM. Расположение на берегу реки и соседство с парковой зоной обеспечивают безупречные виды из окон, располагают к созерцанию прекрасного, создают внутреннюю гармонию».
«Стоит отметить качественный скачок проектов последних 5 лет, они отличаются продуманностью, обоснованностью принятой при проектировании концепции и качественной реализацией проектов. Много внимания уделено архитектуре, наличию террас, общественным зонам, их размерам, освещению, зонированию и дизайну в оформлении, и конечно, вопросам безопасности и благоустройству прилегающей территории, и всем мерам, связанным с последующей эксплуатацией объектов. Со стороны застройщиков наблюдается профессиональный подход к организации внутренней инфраструктуры».
