Застройщики в массовом сегменте не испытывают трудностей с материалами и оборудованием для стройки, основные проблемы сегодня — неопределенность с себестоимостью и стагнирующий спрос. Впрочем, основной негатив уже отыгран, рост цен на строящееся жилье в ближайшее время вряд ли будет существенным, а снижение ипотечных ставок вернет покупателей на рынок недвижимости ближе к осени. Таким прогнозом в интервью РБК+ поделился генеральный директор ООО «Дудергофский проект», застройщика жилого квартала «Огни Залива» (группа компаний «БФА-Девелопмент») Дмитрий Сухотин.
— Как на вас повлияли последние события? Существует ли сейчас риск остановки строительства жилья или существенного переноса сроков сдачи?
— Самое страшное, с чем мы столкнулись — это неопределенность. Впрочем, ситуация немного проясняется. С точки зрения самых разнообразных рисков еще месяц назад положение было значительно хуже: меньше информации, больше видимых последствий кризиса, включая срывы поставок. На сегодняшний день с точки зрения стройки как таковой практически по всем позициям выход из положения уже найден. Такого, чтобы по какой-либо позиции ситуация была критическая и существовал риск остановки строительства, по моим ощущениям, нет. Во всяком случае, в массовом сегменте это так. Многие производители на пике неопределенности пугали тем, что без европейских компонентов просто встанут, но мы видим, что они как-то выкрутились, причем достаточно быстро. Рынок свое дело сделал.
— Какие позиции вызывали наибольшие опасения?
— В первую очередь все, что связано с инженерией. Хотя надо заметить, что мы так или иначе с 2014 года начали использовать материалы и оборудование только российского производства. Может быть, марки не российские, но производство максимально локализованное. Так что у нас не было и нет прямой зависимости от импортных поставок. Возможно, за исключением насосного оборудования, оно и в будущем вряд ли будет российским. Сегодня найти можно все, что угодно: плати и получишь. Главная проблема — цены.
— Что происходит с ценами, кстати?
— Как штормило, так и продолжает штормить. Наступит ли стабилизация и когда — непонятно. Когда все только началось, поставщики ссылались на курс, мол, все на него на него завязано. Цены выросли на все — что-то на 50%, что-то на 20-30%. Потом курс упал, но особого снижения цен мы не заметили. Теперь нам рассказывают о подорожавшей логистике. Есть, впрочем, некоторые положительные примеры: там, где конкуренция возвращается за счет тех же китайских или турецких поставщиков, мы видим небольшой ценовой откат. Отдельно могу выделить стабилизацию цен на металл за счет правительственных мер. Для нас это очень важно, так как мы на таком этапе строительства по новой очереди «Огней Залива», когда сильно завязаны на арматуру. В моменте цены улетали за 100 тыс. рублей за тонну, сейчас вернулись к 60 тыс. и даже ниже.
— Можно ли сказать, что дефицита материалов или оборудования в стройке сейчас нет?
— В нашем сегменте нет. Могу предположить, что элитный сегмент может испытывать сложности, так как в нем больше насыщение иностранными отделочными материалами и сложным оборудованием.
— Изменилась ли стоимость рабочей силы?
— В момент стремительного падения курса рубля занятые на стройке мигранты захотели получать больше, что естественно — все они так или иначе завязаны на валютные переводы за границу. Мы повысили немного зарплаты, чтобы народ не разбежался, и все успокоилось. Сейчас ситуация стабильная.
— Какова ситуация с финансированием строительства? Как меняется его стоимость?
— Мы с 2019 года получаем проектное финансирование в Сбербанке и во многом благодаря этому живем спокойно. Сбербанк не менял условий кредитования, никаких перебоев с поступлением траншей не было. Скорее, они нас успокаивали: «Все будет хорошо, продолжайте строить».
Что касается новых проектов, то стоимость финансирования выросла, и это понятно — ставка коррелирует с ключевой. Для многих такое повышение критично, особенно сейчас. Понятно, что финансовая модель проекта должна отвечать определенным требованиям банка, в первую очередь с точки зрения маржинальности. Этот показатель четко зависит от спроса и темпов продаж, однако на сегодняшний день мы не очень понимаем, каким будет спрос — он тоже ушел в зону неопределенности. Если на счетах эскроу ничего нет, придется платить полную ставку, но очень мало проектов смогут это выдержать. Поэтому важны продажи. Это понимают и в правительстве; можно заметить, что меры поддержки отрасли направлены в основном не на строителей, а именно на спрос, на доступную ипотеку.
— Что происходит со спросом сейчас? Замечаете ли вы изменения в поведении потребителей?
— Когда резко выросла ключевая ставка, все новые кредиты выдавались уже по новым условиям. Однако те покупатели, которые успели получить одобрение под низкий процент, имели возможность воспользоваться таким преимуществом в течение месяца. Насколько я понимаю, все они постарались оперативно купить жилье. Связанное с этим повышение спроса чувствовалось до конца марта. Апрель был, скорее, инерционным, люди продолжали покупать. Сейчас мы видим, что звонков стало значительно меньше, спрос сократился и, вероятно, таким он будет оставаться какое-то время. Затем люди так или иначе снова начнут покупать, несмотря на то, что покупательская способность не растет. Здесь важно понимать, что доступность квартиры сегодня — это не стоимость квадратного метра, а размер платежа по ипотеке. Если мы вернемся к доступным суммам, тогда все у нас будет хорошо. Стоимость жилья вряд ли сильно вырастет, а вот ставки по кредитам могут снизиться. Во всяком случае, такую тенденцию можно прогнозировать. Полагаю, что к осени спрос постепенно восстановится.
«Стоимость жилья вряд ли сильно вырастет, а вот ставки по кредитам могут снизиться»
— Некоторые ваши коллеги высказывают опасение, что такого соотношения цена/качество, какого удалось добиться за последние годы, мы еще долго не увидим. Вы согласны? Выходит ли на первый план цена в ущерб качественным характеристикам?
— Я практически уверен в том, что покупатель уже не готов идти на компромиссы, от нового жилья он ожидает определенного уровня. Поэтому вряд ли кто-то из застройщиков начнет резко экономить.
Я уже сказал, что все основные материалы в массовом жилье есть в наличии, поэтому никаких проблем с качеством не прогнозирую. За нас во всяком случае ручаюсь. Мы всегда старались сделать чуть лучше, чем более крупные коллеги, так как должны иметь дополнительные аргументы для покупателей. С каждым новым объектом повышаем свой уровень с тем, чтобы он отвечал ожиданиям и самым современным требованиям. И я уверен, что и впредь не остановимся. Оснований для этого нет никаких.
— Будут ли застройщики отказываться от отделки, чтобы уменьшить стоимость жилья? Останется ли отделка в строящейся третьей очереди проекта «Огни Залива»?
— Отделка не только сохранится, возможно ее будет еще больше, чем раньше. Возможность включить отделку в платежи по ипотеке существенно упрощает человеку жизнь, особенно если мы говорим о массовом жилье. Заниматься самостоятельной отделкой многие уже не готовы, особенно молодежь. Они хотят сразу заехать и жить. Мы как раз такой вариант и предлагаем — уровень нашей отделки достаточно высокий, мы чуть ли не в ручном режиме выбираем материалы, обращая внимание на их качество.
Впрочем, клиенты с запросом на индивидуальную отделку все же есть. В новой очереди «Огней Залива» мы попробовали их удовлетворить: 75% квартир будем сдавать с отделкой, 25% — без. Такие квартиры выделены в отдельные секции, чтобы люди после заселения могли жить в тишине.
Также прощупываем возможность предложения квартир с меблировкой. Вводные те же самые: люди пытаются экономить деньги, так почему бы не дать им возможность купить квартиру уже с мебелью, а стоимость включить в платеж по ипотеке.
— Что могли бы предпринять федеральные и городские власти для поддержки рынка строящегося жилья?
— Мне кажется, здесь два основных слагаемых. Первое — это поддержка спроса. Вся система проектного финансирования работает только тогда, когда есть спрос. Поэтому все меры, связанные с льготной ипотекой, доступными кредитами для молодых семей и военных, играют в плюс. Второе — сдерживание спекулятивного повышение цен на рынке стройматерилов. Этим стараются заниматься, но, по моему ощущению, можно было бы сделать больше. Я не верю, что те скачки цен, которые мы наблюдали (причем еще задолго до февральских событий), объективны. Маржинальность у всех должна быть честная.
«Я не верю, что те скачки цен, которые мы наблюдали, объективны. Маржинальность у всех должна быть честная»
— Будут ли застройщики в условиях неопределенности ставить на паузу вывод на рынок новых проектов? Ваши планы в этом смысле?
— Мы, наверное, немного сдвинем старт следующей, четвертой очереди «Огней Залива». Впрочем, глобальных сдвижек не ожидаем — уже сейчас занимаемся обсуждением проектного финансирования с банком.
В целом по рынку крупные застройщики могут себе позволить и сейчас выводить новые проекты, запас прочности у них большой. Правда, проектное финансирование в таком случае будет получено по завышенной ставке. При этом опыт работы со Сбербанком говорит о том, что снизить ставку в случае изменения ситуации на рынке можно. Новые проекты будут запускаться, может, более точечно и с более выверенными планами по продажам.
