В Петербурге и Ленинградской области в этом году зафиксирован минимальный процент вывода новых жилых комплексов. По сравнению с прошлым годом объемы снизились почти на треть. На это повлияло сразу несколько факторов: от геополитической ситуации, экономических санкций против России, волатильности курса рубля, удорожания банковского финансирования, роста стоимости стройматериалов, нарушения цепочек поставок, до повышения ипотечных ставок и снижения покупательной способности населения.
Консервативная стратегия
По данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro, с января по май 2022 года в Санкт-Петербурге вышло в продажу 11 новых проектов жилых и апартаментных комплексов. В Ленинградской области — 6 проектов. В DataFlat подсчитали суммарный объем новых проектов: 790 тыс. кв. м в городе и 278 тыс. кв. м — в Ленобласти.
«В Петербурге выведено в продажу на 27% меньше проектов, чем за тот же период годом ранее, в Ленобласти — на 25% меньше. В абсолютных цифрах разница не так велика: на 4 проекта меньше, как в городе, так и в области», — подсчитала Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
На 27% меньше проектов выведено в продажу в Петербурге в 2022 году по сравнению с прошлым годом, в Ленобласти — на 25% меньше
По оценкам директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, в марте текущего года рынок недвижимости показал самый минимальный процент ввода объектов за последние несколько лет. «Впервые за все время развития рынка лидером вывода новых объектов на рынок в первом квартале 2022 года стал Невский район — его доля составила 23% в общем объеме предложения. Пригород пока сохранил свои 27%. Всего в сегменте «масс-маркет» было выведено 435,1 тысяч кв. м жилья, а в сегменте «бизнес» —107,8 тыс. кв. м», — отметила она.
«Девелоперы сдерживают свои проекты, чтобы перестроить логистические цепочки, найти новых поставщиков и разобраться со сложностями в прогнозировании емкости рынка и уровня цен. Работу затрудняет и высокая ставка проектного финансирования», — поясняет Ася Левнева.
«Застройщики придерживаются консервативной стратегии, наиболее безопасной для себя, и в условиях высокой неопределенности не торопятся выводить на рынок новые объекты. Такую поведенческую стратегию компании демонстрировали и ранее в сложные для рынка периоды. Поэтому логично ожидать сокращения предложения в связи с существенным снижением спроса», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
До 3,5 млн квадратов
Опрошенные эксперты рынка недвижимости разошлись в прогнозах о том, какие объемы жилья будут выведены на рынок до конца 2022 года. В DataFlat ожидают, что на рынок поступит в Санкт-Петербурге 85 новых корпусов на 25 тыс. квартир и 1 млн кв. м, в Ленинградской области — 40 корпусов на 10 тыс. квартир и 400 тыс. кв. м. В bnMap.pro ожидают существенного больших объемов, от 3 до 3,5 млн кв. м нового объема совокупной площади лотов в продаже.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, о планах застройщиков можно судить по работе Градостроительной комиссии [на ее заседаниях распределяют объемы социальной нагрузки по строительству школ, детских садов, дорог для новостроек — Прим. ред.]. Так, в апреле было согласовано строительство 5 проектов. Это жилой комплекс от Setl Group на Рижском проспекте, два проекта RBI: на улице Шостаковича и клубный дом на Миргородской улице. Bonava получила одобрение еще одной очереди ЖК Magnifika на берегу Охты. Был согласован проект «Группы ЛСР». В мае Градсовет согласовал концепции еще двух проектов: ЖК бизнес-класса от RBI — на Средней Колтовской улице и проект «ПСК» на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе.
По данным «Петербургской недвижимости», в этом году «Л1» собирается вывести на рынок дом бизнес-класса на проспекте Космонавтов. «Полис Групп» на этот год запланировала старт еще двух проектов. FIZIKA Development планирует вывести в продажу два проекта в Московском районе. В конце 2022 года компания «Балтийская жемчужина» откроет продажи в двух жилых кварталах бизнес-класса на побережье Финского залива. Как сообщили в компании, ЖК Lotos Club и ЖК Riviera Club будут реализованы уже в готовом виде.
Ставка на экономию
Важный тренд сегодняшнего дня — это пересмотр квартирографии в сторону уменьшения площадей. Так, если в январе 2021 года средняя площадь квартиры, по оценкам bnMap.pro, составляла 54,4 кв. м, сегодня — 48,5 кв. м.
На 6 кв. м уменьшилась средняя площадь квартиры в Петербурге с января 2021 года — до 48,5 кв. м
«В проектах будет расти доля студий. Девелоперы максимально продолжат сокращать лишние квадратные метры», — прогнозирует Ася Левнева. Часть функциональных пространств в новых ЖК станут общими — появится больше коворкингов, коливингов, возможно увеличение доли социального жилья и распространение государственных доходных домов, добавляет Левнева.
Различные опции в жилых проектах, которые активно появлялись в последние годы, рассматриваются застройщиками как конкурентные преимущества, поэтому строители не склонны от них отказываться. «В Москве некоторые компании стали предлагать дольщикам отказаться от отделки, предусмотренной договором. На мой взгляд, это неправильный путь и, надеюсь, на рынке Санкт-Петербурга не будет такой практики», — говорит Светлана Денисова. Впрочем, она признает, что «в условиях сократившейся номенклатуры отделочных материалов будет трудозатратнее выполнять отделку качественно и без ущерба для эстетики».
Доля иностранных материалов в проектах комфорт-класса составляет до 10%, в бизнесе и премиуме доходит до 25%. «Как и все застройщики, мы столкнулись с нарушениями договоров по импортным поставкам. Но импортозамещение ведется, и мы уже подобрали аналоги лифтового и инженерного оборудования, которые не уступают зарубежным по своим потребительским качествам. Если со стройматериалами ситуация, в целом, поддается корректировке, то, например, для развития «умных» технологий возможностей для маневров меньше», — констатирует исполнительный директор Группы «Аквилон» Андрей Вересов. Помимо комплектующих, проблема стоит и с введенными санкциями на софт.
На этом фоне застройщики вынуждены сокращать дополнительные опции, которые закладывали на этапе проектирования. «Это касается невозможности в полной мере внедрить в проект те опции, которые связаны со сложным импортозамещением, — объясняет заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. — Мы пока идем в будущих проектах по пути перераспределения опций. Например, отказались от очень дорогого «импортного» фасада в одном из проектов, но направили при этом все освободившиеся средства на улучшение благоустройства, что сделает проект не менее привлекательным для будущих покупателей».
Разворот на Ленобласть
Генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев называет одним из главных трендов смещение интереса девелоперов в сторону ближайших районов Ленобласти. В период с 2020 года по май 2022 года самыми популярными районами для покупки земельных участков под жилую застройку среди девелоперов являлись Всеволожский (25%), Пушкинский (21%), Василеостровский (12%), Красносельский (10%) и Выборгский (5%). Наиболее популярными локациями стали — Новосаратовка, Мурино, Янино (Всеволожский район), Шушары и Пулковское шоссе (Пушкинский район), Петергофское и Санкт-Петербургское шоссе (Красносельский район), Шувалово (Выборгский район), а также северная часть намывных территорий В.О. (Василеостровский район).
«Результат сегодняшней нестабильности мы увидим не в 2023 году, а в 2024, 2025 и в 2026 годах, когда выводиться на рынок новых проектов будет гораздо меньше, и меньше проектов будет вводиться в эксплуатацию», — резюмирует Максим Жабин.
«В ближайшее время девелоперам будут интересны две категории проектов. Первая — площадки в хороших локациях вокруг Петербурга с высокой степенью готовности градостроительной документации. Стоимость приобретения жилья в таких проектах будет более комфортной, что в условиях снижения покупательной способности будет обеспечивать дополнительный спрос на более доступные проекты. Вторая категория — это небольшие клубные проекты в городских локациях, в сложившейся зоне застройки в различных районах. Такие проекты привлекательны низкой степенью нагрузки на инфраструктуру, понятным спросом и обозримыми сроками реализации продаж».
«Рынок недвижимости находится под воздействием санкций, которые продолжают формироваться, поэтому до стабилизации геополитической ситуации сложно делать прогнозы. Очевидно, что емкость рынка и дальше будет сокращаться из-за экономического кризиса и увеличения издержек. Покупатели вынуждены будут сосредоточиться на объектах и локациях с минимальными параметрами в части ценового предложения по причине снижения реальных доходов населения, роста инфляции и безработицы».
«Мне хотелось бы видеть оптимистичную перспективу, основываясь на двух важных обстоятельствах. Во-первых, мы будем жить, будут рождаться дети, людям будут нужны новые квартиры — имеющимся объемом жилой недвижимости не покрываются базовые потребности. Во-вторых, это инвестиционная привлекательность недвижимости. Поскольку теперь для россиян практически закрыты рынки недвижимости других стран, то инвестиционные покупки будут совершаться в основном внутри страны. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга — лидера по внутреннему туризму в России — всегда будет инвестиционно привлекательным».
«Объективно этот кризис нельзя сравнивать с предыдущими. Однако девелоперы, которые работают в отрасли более 10 лет, как правило, обладают нужными навыками по преодолению вызовов и сохранению баланса. Самое важное сейчас — принимать решения последовательно и с холодной головой. Многие перешли в режим ручного управления, некоторые игроки рынка пересматривают свои программы развития и графики реализации проектов. В Группе «Аквилон» не меняли планов по выводу новых проектов и не переносили сроки ввода по действующим стройкам. До конца 2022 года в Петербурге мы готовим к вводу порядка 250 тыс. кв. м жилья. По России планируем выйти на показатель до полумиллиона квадратных метров».
«Сейчас в Петербурге наблюдается дефицит в первую очередь жилья классов бизнес и премиум. Во-первых, из-за нехватки участков, пригодных под строительство жилья высокого ценового сегмента. Во-вторых, такие объекты – это, как правило, ЖК с небольшим, по сравнению с проектами массовой застройки, количеством квартир. Компания Л1 планирует в этом году вывод на рынок нового ЖК бизнес-класса в Московском районе.
Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от ряда факторов: ставок по кредитам, как для застройщиков, так и для покупателей квартир, экономический и политической ситуации в стране и мире, уровня занятости и зарплат населения. Спрос на квартиры в хороших локация в Петербурге будет всегда, но сможет ли он вернуться до уровня хотя бы 2019 года — покажет время».
