Пока рынок недвижимости выжидает благоприятный момент для запуска новых проектов, группа компаний «ПСК» анонсировала строительство в сегменте инвестиционной недвижимости. В планах компании запуск еще нескольких жилых объектов в этом и следующем году. О состоянии рынка, перспективах рынка жилой недвижимости и сегмента апартаментов — в интервью РБК Петербург рассказал коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Редевелопмент и усиление связей
— Как бы вы охарактеризовали ситуацию на рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти на текущий момент? Какие факторы влияют на него сильнее всего?
— Сейчас идет процесс нормализации, но он будет небыстрым. Строительная сфера столкнулась сразу с тремя серьезными проблемами. Во-первых, ключевая ставка ЦБ в определенный момент вывела на недосягаемую орбиту ставки по всем видам кредитов. Во-вторых, сворачивание поставок импортных материалов, комплектующих и оборудования привело к отсутствию львиной доли номенклатуры. И в-третьих, рост цен на остальные строительные материалы, и без того существенный, еще больше усугубился.
Что касается Петербурга и Ленобласти, то рынок недвижимости здесь уже много лет отражает реальные экономические перспективы, а именно слияние. Ленобласти нужен производственный потенциал города, городу — территории. Поэтому взаимосвязь субъектов будет только углубляться, в том числе за счет развития строительства в прилегающих к областной границе локациях на юге города. И с выходом в ближайшую область уже не только по линии КАД, но и далее.
«Ленобласти нужен производственный потенциал города, городу — территории. Поэтому взаимосвязь субъектов будет только углубляться, в том числе за счет развития строительства в прилегающих к областной границе локациях на юге города»
— Это, на ваш взгляд, позитивный фактор для отрасли?
— Для строительства это хорошие перспективы, однако транспортное развитие отстает на годы, если не на десятилетия. Что, конечно, ограничивает строительную динамику.
— А как вы оцениваете потенциал строительства в черте города? Он исчерпан?
— Внутригородские территории сохраняют потенциал в части редевелопмента. Перспективы жилого строительства сейчас напрямую зависят от того, насколько динамично будет идти этот процесс. По сути, уже сейчас мы видим, что все привлекательные проекты высокого комфорт-класса, бизнес-класса и премиальной недвижимости, так или иначе, появляются в бывших технологических зонах старой индустриальной экономики.
— Ваша компания представлена и на рынке апартаментов, и в премиальной недвижимости, и в комфорт-классе — какие из сегментов чувствуют себя наиболее устойчиво сегодня? За счет чего?
— Премиальная недвижимость подвержена наименьшим колебаниям спроса по сравнению с остальными сегментами. Но все предложения находят своих покупателей, особенно с учетом освоения новых территорий. При этом мотивы покупки, конечно, принципиально отличаются. В «комфорте» бал правит доступность ипотеки. В апартаментах важна возможность перекрывать ипотечные платежи доходностью. В премиум-сегменте спрос определяется соответствием проекта представлениям покупателей о том, каким должен быть премиум.
У всех сегментов свои вызовы: недорогая недвижимость должна оставаться доступной, дорогая должна сохранить соответствие уровню привычных уже решений.
«У всех сегментов свои вызовы: недорогая недвижимость должна оставаться доступной, дорогая должна сохранить соответствие уровню привычных уже решений»
— Как вы поддерживаете спрос на недвижимость в своих проектах в текущих условиях?
— Мы запустили ряд субсидированных ипотечных программ по всем своим проектам. Например, по программе с ПАО «Сбербанк» в жилом комплексе Friends действует ставка 2,8% годовых на весь срок кредитования по семейной программе и от 5,8% — по программе с господдержкой. В сети Avenir предлагаем ипотеку от 9,1% на весь срок кредитования. В премиальной недвижимости, в проекте «Северная корона», есть ипотека с господдержкой и расширенным лимитом до 30 млн руб.
Проблема тиражирования качества
— Как санкции и «самосанкции» компаний повлияли на реализацию проектов вашей компании?
— Хорошая новость в том, что все базовые стройматериалы российские — бетон, металл, щебень и т.д. Проблем с их наличием нет, но они постоянно дорожают. Отдельные позиции выросли в три раза, в среднем в полтора-два раза.
Качество есть, вопрос в его тиражировании. Это общая отечественная специфика. У нас есть представительский автомобиль, есть самолеты и прочее, но нет их массового производства.
— Но что-то заменять все же приходится, какие вы нашли для себя решения с точки зрения материалов и оборудования, какие решения в сфере логистики?
— Например, один российский производитель делает очень хорошие облицовочные материалы — это знаем мы, знает весь рынок. И вот все пришли к нему замещать импорт. Он, может, и рад бы отгружать не фурами, а составами, но физически не может столько произвести. Поэтому стремительно растет цена. Азиатские, как правило, китайские компании с японским участием, производители лифтов располагают моделями, соответствующими требованиям дорогой недвижимости. Есть системы умного дома из России и из Азии. Но, как уже можно догадаться, зачастую они дороже. Фактически решения есть, но уже за более высокую стоимость.
Прямо сейчас есть материалы, которые идут через Европу.
— То есть полностью поставки не прекратились?
— Если крупные компании, будучи на виду, приостановили поставки, то мелкие, узкоспециализированные часто продолжают работать. Где-то выросла цена, где-то увеличились сроки поставок. Где-то изменились бренды, но «начинка» осталась прежней. Думаю, вы видели некоторые примеры из ретейла.
— Работа с логистикой сильно усложнилась? Как решаете эту проблему?
— Для наших снабженцев это, конечно, вызов: много работы, сжатые сроки, но результаты уже есть — формируем номенклатуру требуемого уровня. Конкретно в премиуме у нас, к счастью, есть запас по времени — до начала этапа, чувствительного к импортным поставкам, еще больше года.
Кроме того, мы активизировали превентивные закупки. Пользуемся возможностью хранения на площадках в возможных объемах и у поставщиков, предлагающих такую опцию. Для проектов со сроками ввода в следующие два года также закупаем отдельные позиции, например керамогранит для фасадов.
Бравировать не буду, есть еще позиции с проблемами, но до конца III квартала эти вопросы планируем закрыть.
— Как это усложнение влияет на стоимость строительства и на конечные цены для покупателей с учетом серьезного снижения спроса в апреле 2022 года?
— Стоимость строительства, разумеется, растет. Как и конечные цены. Снижение же спроса в апреле предварялось резким ростом февраля и марта, логично, что он отыграл назад. Кроме того, ставки по ипотеке были заградительно высокими.
Пополнение на рынке
— Как меняется объем предложения на рынке сегодня?
— Нельзя сказать, что разнообразие предложения заметно растет. В комфорт-классе ранее стартовали крупные проекты, освоение больших территорий. Они постепенно выводятся в продажу, таким образом, в выборе надолго остаются одни и те же локации. Плюс в том, что осваиваются свободные территории, в частности на юге города, где можно создавать современные жилые кварталы с чистого листа.
В наиболее дорогой недвижимости почти дефицит: в городе мало подходящих локаций.
Предложение апартаментов в Петербурге за год сократилось на треть. Почти на столько же снизился и спрос, и это логично: инвестиционная недвижимость выбирается с точки зрения целесообразности вложений. И если предложения немного, то и спрос будет реагировать.
— Почему тогда вы приняли сейчас решение о запуске Ladozhsky Avenir в районе Большой Охты?
— В запуске нового проекта мы руководствуемся потенциалом как локации, так и сегмента. Спрос на инвестиции в сервисную недвижимость и ее аренду остается высоким, несмотря на снижение интереса к аренде квартир.
— За счет чего, на ваш взгляд? Эксперты ожидают роста внутреннего турпотока, поддержит ли он загрузку? Видите ли вы его по другим своим объектам?
— Первый апарт-отель мы введем в сервисную эксплуатацию в июле, но, по имеющимся у нас данным за майские праздники, загрузка уже действующих проектов была близка к полной. За год, прошедший с момента анонса наших программ доходности, пересматривать их не приходилось. Прогнозные модели соответствуют тем реалиям, что мы наблюдаем.
Практике полностью соответствует также и определение комбинированной программы доходности в качестве основной: сочетание долгосрочной и краткосрочной аренды для всех апартаментов в управлении. Это то, что позволяет зарабатывать управляющей компании, следовательно, и собственникам.
— Насколько устойчив инвестиционный спрос на апартаменты?
— Инвесторы в апартаменты весьма осведомлены: следят за тем, что происходит, читают отчеты, знакомы с опытом сдачи апартаментов в аренду в Петербурге в последние два года. У них нет сомнений в эффективности модели как таковой, вопросы чаще предметные и касаются фактического оснащения, договоров с управляющей компанией.
— При каких условиях возможно восстановление темпов развития сегмента?
— На апартаменты, как и ранее, не распространяется ипотека с господдержкой. Хотя это могло бы повысить инвестиционный интерес к сегменту. Поэтому мы, как девелопер, предлагаем свои программы вместе с отдельными, наиболее крупными банками. Субсидируем ставку практически до уровня программы с господдержкой на жилье.
— Вы для себя рассматриваете старт новых объектов в сегменте жилой недвижимости в этом году?
— Да, в этом и следующем году будем запускать новые проекты комфорт-класса, средне- и малоэтажные жилые комплексы. В новом для нас формате квартальной застройки сейчас занимаемся проектированием.
Локальные улучшения
— Как рынок недвижимости будет развиваться в среднесрочной перспективе?
— Развитие зависит от роста доходов населения, увеличения числа инвестиционных проектов и объема денег в экономике. Ничего нового здесь не придумаешь, если не уходить в фантастику. Точечные решения, разного рода ходы со ставками или сокращение бюрократии, конечно, помогают. Но это локальные улучшения, их совокупности для достижения общего эффекта пока недостаточно.
«Точечные решения, разного рода ходы со ставками или сокращение бюрократии, конечно, помогают. Но это локальные улучшения, их совокупности для достижения общего эффекта пока недостаточно»
Потребность Петербурга в новом строительстве очевидна: с одной стороны, в город приезжает много людей, с другой — есть жители старого фонда, которые, так или иначе, стремятся переезжать в новые дома. С третьей стороны, у Петербурга большое заброшенное наследие. Одни объекты медленно сыпятся, другие уже поросли кустами или представляют собой маловостребованные промзоны. С этой точки зрения перспективы огромны. Но пока будут активно осваиваться свободные земли: на юге Петербурга прежде всего.
«Перспективы рынка огромны. Но пока будут активно осваиваться свободные земли на юге Петербурга»
— Какими были планы компании на этот год и как они изменились в связи с глобальными геополитическими процессами? Как теперь выстраиваете стратегию?
— Мы оцениваем наш портфель и видим, что ни от одного из запланированных проектов отказываться не приходится. Надеюсь, у других девелоперов ситуация схожая. Мы пополнили земельный банк и сейчас сфокусированы на этих объектах, готовимся к запуску строительных работ, просчитываем экономическую модель, формируем цены. Не все из того, что у нас есть на стадии разработки, мы анонсировали официально. Но скоро это сделаем. Новые участки и проекты рассматриваем постоянно, поэтому, безусловно, планы их приобретения есть.
