В 2020–2021 годах «благодаря» пандемии петербуржцы оценили жизнь за городом. Активный рост спроса дал экспертам возможность говорить о возрождении рынка загородной недвижимости. Сегодня необходимости в изоляции за забором собственного участка уже нет, но спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости в пригородах Петербурга сохраняется на высоком уровне. Однако вывод новых проектов за городом «встал на паузу» — в текущей ситуации нереально рассчитать инвестпроект с точки зрения затрат и ценообразования. Как будет развиваться ситуация — в материале РБК Петербург.
Спрос на готовое
«И пандемия, и новый кризис усилили тягу горожан к жизни за городом. Несмотря на то что порядка 80% сотрудников, вышедших на удаленку, вернулись в офисы, те, кто до сих пор работает на удаленке, составляют больше половины новых покупателей загородного жилья», — говорит эксперт рынка недвижимости, обозреватель еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин.
Член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров отмечает также приток покупателей, которые ранее предпочитали недвижимость за границей. «Люди понимают, что даже при полном благополучии может случиться некое обстоятельство, когда зарубежная недвижимость окажется недоступна. Более того, даже внутри страны чем больше удаленность объекта недвижимости, тем выше риски невозможности ею пользоваться в силу тех или иных причин», — подчеркнул он.
В то же время сегодня спрос сосредоточен в относительно узком сегменте: готовые дома — либо находящиеся в высокой степени готовности — и участки под застройку. «Чем выше готовность дома, тем больше готовность к покупке. Если дом находится в состоянии «теплый контур», то есть окна-двери-крыша, то в нем нужно построить инженерные системы, и тут покупатель попадает в сложную ситуацию с импортным оборудованием и комплектующими», — поясняет Дмитрий Майоров. Если же до готовности осталось полгода или больше, то, по его словам, никто не возьмется оценить, сколько будет стоить завершение строительства.
Спрос на загородную недвижимость сосредоточен в относительно узком сегменте: готовые дома — либо находящиеся в высокой степени готовности — и участки под застройку
Участки под застройку зачастую приобретаются ради сохранения денег. «История постоянно подтверждает, что земля не дешевеет, она дорожает быстрее уровня инфляции», — заметил Дмитрий Майоров. Если же покупатель планирует построить на участке дом, то, по словам Майорова, чаще всего выбирает быстровозводимые конструкции. Например, существуют технологии, позволяющие сократить сроки строительства полного цикла до двух месяцев. В целом, по данным Дмитрия Синочкина, спрос на покупку участков под загородную застройку остается на уровне, вдвое превышающем уровень 2019 года.
Директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей отмечает качественный сдвиг спроса в загородном сегменте. «Любая нестабильная ситуация на рынке всегда порождает здоровый прагматизм, и в части спроса на загородную недвижимость мы видим тенденцию к более рациональному подходу с точки зрения метров и соток», — поделилась она. В целом, по данным консалтеров, наиболее популярный запрос — дом площадью 250 кв. м и 15–20 соток. При этом дом должен быть оснащен хорошим функционалом — несколькими спальнями, которые могут разместить всех членов семьи.
Новое предложение загородной недвижимости сокращается, отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. «Этому способствуют ограниченный вывод на рынок новых проектов и активизация спроса», — поясняет она.
По словам Дмитрия Майорова, ситуация нормализуется, когда будут сформированы новые логистические цепочки. «Мы понимаем, что свято место пусто не бывает, изменятся только сроки и цены, и рынок придет в новое равновесие», — уверен он.
Откат к аренде
Привычка к загородной жизни подстегнула спрос не только на покупку, но и на аренду загородной недвижимости. По данным платформы «Авито Недвижимость», в целом по России в апреле-мае текущего года он оказался не ниже прошлого, пандемийного года, а по сравнению с февралем-мартом вырос на 52%.
Как следствие, тренд на покупку загородных апартаментов, отмечает Елизавета Конвей. По данным консультантов, за последнее время в продажу вышло несколько комплексов загородных апартаментов, и покупатели достаточно активно рассматривают этот продукт для последующей сдачи в аренду. «Сегодня инвестиции в загородные апартаменты — это финансово интересная схема, которой инвесторы пользуются в том числе для диверсификации своих вложений. Также многие интересуются апартаментами для собственного пользования. Если у проекта загородных апартаментов хорошая транспортная доступность, он может стать аналогом постоянного загородного проживания», — отмечает Конвей.
В то же время, по словам Дмитрия Синочкина, запуск новых проектов в сегменте загородной аренды в ближайшее время маловероятен: затраты непредсказуемы. «Успешно завершаются те проекты, которые были начаты год-полтора назад», — говорит эксперт. «Есть общая тенденция — аккуратный откат от собственности к аренде, при этом спрос на покупку также остается высоким», — подытожил Синочкин.
«Я думаю, что многие застройщики последуют нашему примеру и предложат на рынок дома с краткими сроками строительства, около 2–3 месяцев. Сами проекты будут меняться в сторону более современной и технологичной архитектуры. Альтернативой вычурным вариантам станут решения, пришедшие из гостиничного бизнеса, где нужно построить быстро и недорого, но чтобы всем было удобно жить. Мы имеем опыт строительства гостиниц и оттуда черпаем идеи, как сделать продуманный проект, отсекая лишнее, но сохраняя индивидуальность».