Интерес инвесторов к апарт-отелям переживает новый этап подъема после осеннего снижения. Как меняется рынок, доходность и что дают городу новые проекты — в интервью РБК Петербург рассказала генеральный директор PLG Марина Павлюкевич.
Спрос меняет пики
— Как меняется спрос на инвест-отели в Петербурге?
— Традиционно сезон повышенного спроса на инвестиционные объекты начинается в сентябре и увеличивается с каждым месяцем вплоть до нового года. Но пандемия все изменила. Ажиотажный спрос прошлого года захлестнул и начало 2021-го, охладев только к майским праздникам, на время которых люди отложили решение имущественных и жилищных вопросов. Летом спрос держался на среднем уровне, но из-за бурного роста цен на стройматериалы на протяжении последнего года, некоторые апартаменты с сентября 2020 по сентябрь 2021 года подорожали вдвое.
В итоге в сентябре 2021 года из-за взлетевших цен спрос был низким, но с октября, в том числе благодаря разработанным застройщиками условиям по рассрочкам и субсидированной ипотеке, начал расти. В IV квартале мы ощущаем подъем спроса, который связан в том числе с традиционной предновогодней ситуацией на рынке недвижимости, когда инвесторы стремятся приобрести недвижимость в этом году, не откладывая этот вопрос на следующий.
— Какова динамика цен и доходность у новых объектов?
— С начала 2021 года на рынок вышло не так много новых объектов: порядка восьми сервисных апарт-отелей. При этом цена входа у новых проектов зачастую выше ожиданий инвесторов. В среднем для вложений ищут номер с бюджетом 4–5 млн руб., а в новых проектах только порог входа составляет 4,2 млн руб. Мы установили стартовую цену от 3,6 млн руб. Доходность же зависит от объекта, например, в нашем проекте «Про.Молодость» она составляет сегодня до 8%, в IN2IT, первая очередь которого была открыта в октябре этого года, — до 10%.
— Как меняются сами проекты и рынок инвестиционных апарт-отелей?
— Все проекты, с одной стороны, набираются опыта за счет запуска новых очередей, с другой — за счет конкуренции на рынке улучшают качество продукта и новых проектов. Каждый ищет свою «фишку».
— Какая у вас?
— PLG создает собственную IT-инфраструктуру, куда на данный момент входят мобильные приложения и коворкинги, в будущем она будет дополняться. Уже работает приложение для инвесторов. Оно позволяет получать отчеты о доходности и оплачивать коммунальные услуги. В ближайшее время мы запустим приложение для резидентов «Отели PLG», здесь можно забронировать номер, открыть дверь и заказывать дополнительные услуги. В дальнейшем еще добавятся функции и уровни.
Новый проект
— Вы уже упомянули запуск первой очереди проекта IN2IT на Витебском проспекте, какую стратегию выбрали инвесторы — самостоятельного управления или через управляющую компанию?
— Большую часть номеров собственники передали нам в управление. Отельный оператор PLG страхует номера: имущество и гражданскую ответственность, например, если гость затопил чужой номер; и полностью заботится о номере и прибывающих гостях.
— Какова заполняемость на текущий момент? Кто чаще бронирует?
— Номера пользуются спросом у корпоративных клиентов. Мы знали, что IN2IT находится в удачной бизнес-локации, но спрос оказался даже выше. Заключили несколько договоров с корпоративными клиентами на год и более, с туроператорами. Отель интересен тургруппам: есть удобный заезд для автобусов с Витебского проспекта. Много автопутешественников, которые бронируют отель за час до заселения. Также один из драйверов — это Пулково. Много туристов из Московской области.
Пока на загрузку оказывают влияние низкий сезон, запуск отеля (стандартно в новом отеле загрузка при запуске не превышает 20%), введение QR-кодов на ноябрьские праздники. Судить о загрузке отеля логично по среднегодовому показателю, то есть должен пройти и высокий сезон.
— Как новый объект вписался в существующую застройку?
— На наш взгляд, инвест-отель преобразил весь участок, стал положительным изменением для жителей соседних домов и отличным драйвером для развития квартала. Здесь был гаражный кооператив, не было прямого прохода к метро и освещения. Место считалось небезопасным. Мы за свой счет решили все имущественно-правовые вопросы с собственниками гаражей и благоустраиваем территорию вокруг. Гостиница занимает лишь 50% территории, остальное — открытое пространство и внутренний двор, над благоустройством которого мы продолжаем работать. На первом этаже супермаркет, кондитерская, бистро, магазин морепродуктов, скоро будет аптека.
Перспективы рынка
— Закон об апартаментах так пока и не принят, каковы ожидания рынка?
— Текущий законопроект вызывает много вопросов, поэтому сложно что-либо сказать о наших ожиданиях. К примеру, в нем есть определение многофункционального дома, но ничего не сказано про объекты, которые получают разрешение на строительство гостиницы. В Санкт-Петербурге в связи с затянувшейся неопределенностью была собрана Градостроительная комиссия, которая определяет размер социальной и инженерно-транспортной нагрузки для новых проектов. Возможно, такой формат принятия решений будет эффективным для города, так как ситуация с сервисными апарт-отелями и апартаментами для жизни в Москве и Северной столице сильно отличается, и возможность реализации единого федерального закона всеми субъектами РФ пока остается неясной.
— Как рынок апартаментов Петербурга будет развиваться в следующем году? Что на него будет влиять?
— На рынок апартаментов Петербурга будет влиять опыт уже запущенных отелей. Привлекательность этого формата по сравнению с жилой недвижимостью или банковскими депозитами будет зависеть от того, какую загрузку и доходность отельеры смогут обеспечить собственникам.
