Удорожание строительных материалов и рабочей силы, пересмотр политики выдачи разрешений на строительство, рост стоимости стройматериалов — те факторы, с которыми в 2021 году столкнулась строительная отрасль. Как на эти вызовы отвечали девелоперы, работающие в Ленинградской области, и власти — в интервью РБК+ рассказал заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ Евгений Барановский.
Динамично, но непросто
— Как бы вы охарактеризовали 2021 год для строительного блока Ленобласти? Какой объем ввода жилья ожидается с учетом того, что норматив Минстроя был выполнен уже в сентябре? Какова динамика?
— Год прошел динамично, но очень непросто. С одной стороны, в Ленинградской области, как и во всей России выросли цены на строительные материалы, а с другой, мы значительно нарастили объемы строительства и первыми в стране достигли показателя обеспеченности вводимыми квадратными метрами жилья на человека. Сегодня он составляет 1,82 кв м на одного жителя. Это лучший результат в России. Мы в два раза превысили показатель, который фигурирует в Указе Президента.
Положительная динамика прослеживается и по переходу застройщиков на проектное финансирование. Реформа проходила достаточно низкими темпами: если в начале 2021 года по счетам эскроу 34 застройщика строили 135 домов, то сегодня это уже 56 компаний и 214 объектов. Таким образом, прирост застройщиков, реализующих проекты по новой схеме финансирования, составил 65%, а объектов — 56%.
Другой положительный момент — на 30 тыс. кв м сократился фонд аварийного жилья. Было построено 6 многоквартирных домов, куда переехали почти 1,5 тыс. человек. В 2022 году планируем построить 10 домов для 2,7 тыс. граждан.
— Какова динамика по индивидуальному строительству?
— Ленинградская область — один из немногих субъектов, который ежегодно наращивает объемы и многоквартирного жилья, и ИЖС. Сегодня введено в эксплуатацию более 2 млн кв м в частном секторе. В целом мы наблюдаем, что этот сегмент рынка бурно развивается с 2018 года, но бум популярности ИЖС пришелся на начало 2020 года, когда началась пандемия. Из-за сложной эпидемиологической обстановки этот тренд укрепился и набрал обороты. Жители Петербурга и других регионов пересмотрели свои ценности и подход к жилью. Они увидели, что Ленинградская область — красивый, перспективный регион, в котором можно комфортно жить, и начали строить дома и дачи. К концу прошлого года было впервые зафиксировало, что ИЖС составляет более 60% от ввода. Однако мы прогнозируем, что в 2022 году рост этого сегмента может снизиться и достичь 1,8 млн кв м.
Всего в 2021 году в регионе ввели в эксплуатацию 3,3 млн кв м жилья. Это рекордные объемы для Ленинградской области, но мы не намерены сбавлять обороты и планируем в следующие несколько лет закрепить этот результат. Весьма вероятно, что при стабилизации эпидемиологической обстановки покупательский интерес снова сместится на районы новостроек. Земли для застройки в Петербурге становится все меньше, и мы уже наблюдаем активный интерес крупных застройщиков к Ленинградской области. Благодаря новым жилищным проектам в Новосаратовке и Новогорелово, к 2024 году мы можем вернуться к показателям до пандемии и увидеть значительный рост рынка многоквартирных домов.
«Земли для застройки в Петербурге становится все меньше, и мы уже наблюдаем активный интерес крупных застройщиков к Ленинградской области».
Взаимовыгодное партнерство
— Насколько активно новые застройщики выходят на стройку в регионе?
— Строительный бизнес говорит о сокращении возможностей для жилого строительства в Санкт-Петербурге, поэтому застройщики снова, как это было пять-шесть лет назад перетекают из Петербурга в область, где себестоимость метра ниже, а соответственно, база для спроса здесь выше. В «пограничных» с городом муниципалитетах уже исчерпаны возможности для строительства, поэтому мы увидим новые проекты на территориях, которые не находятся в пешеходной доступности от метро как Кудрово и Мурино. Это Новоселье, Новосаратовка, Янино, дальняя часть Бугров, поселок им. Тельмана, Гатчинское направление. Мы ориентируемся на территорию внутри «бетонки».
На мой взгляд, желание сотрудничать и строить складывается из ряда показателей. В регионе действуют прозрачные, понятные для всех правила. Во-первых, строительство возможно только в рамках региональных нормативов. Во-вторых, освоение новых территорий происходит при условии синхронизации возведения жилья и инфраструктуры. Мы стремимся поощрять застройщиков, которые исполняют свои социальные обязательства и работаем только с теми, кто зарегистрирован в регионе и платит здесь налоги. Такая политика позволила региону существенно вырасти с точки зрения налоговой базы: с 200 млн в 2012 году до 23 млрд руб., которые поступят в бюджет в этом году.
«В «пограничных» с городом муниципалитетах уже исчерпаны возможности для строительства, поэтому мы увидим новые проекты на территориях, которые не находятся в пешеходной доступности от метро как Кудрово и Мурино. Это Новоселье, Новосаратовка, Янино, дальняя часть Бугров, поселок им. Тельмана, Гатчинское направление. Мы ориентируемся на территорию внутри «бетонки»».
— Какой объем инфраструктуры как в рамках договоренностей с застройщиками, так и за счет бюджета, уже запланирован?
— За счет бюджетных средств запланировано строительство около 80 объектов социального назначения. Хочу отметить, что именно за счет регионального бюджета за последние 5 лет на территории региона были введены в эксплуатацию около 30 медицинских учреждений, что существенно помогло в борьбе с коронавирусом.
В регионе очень эффективно работает программа «Соцобъекты в обмен на налоги». По договоренности с правительством Ленинградской области застройщики уже несколько лет возводят детские сады и школы. До 2036 года заключено 61 соглашение о сотрудничестве на строительство 167 детских садов и 53 школ. Во Всеволожском, Ломоносовском, Гатчинском и Тосненском районах уже введено в эксплуатацию 80 образовательных учреждений.
Активно пользуемся и федеральными программами при возведении социальных объектов. В этом году регион выполнил двухлетний показатель программы «Стимул» по вводу жилья, что привлекло в бюджет около 2 млрд руб. на строительство семи крупных образовательных учреждений. Последние три школы на 2,8 тыс. мест откроем в 2022 году в Мурино, Кудрово и Новогорелово.
— Ранее Ленинградская область ужесточила высотную политику. С какими застройщиками на данный момент вы ведете работу о повышении высотности в новых проектах строительства жилья в обмен на достройку проблемных объектов с обманутыми дольщиками?
— Эти изменения никогда не задумывались как рычаг давления на застройщиков. Они призваны сделать освоение новых территорий комплексным, а города более комфортными для будущих жителей. В 2018 году была ограничена этажность в перспективных проектах до 9 этажей в сельских населенных пунктах и до 12 этажей — в городских. Правительство отменило проекты планировки территорий, где высотность домов выходила за рамки региональных нормативов. Поэтому застройщики сегодня вынуждены пересматривать устаревшие градостроительные концепции.
Исключение предоставляется для тех компаний, которые помогают с завершением проблемных объектов, строительством школ и детских садов. Но это не значит, что девелоперам позволено бесконтрольно возводить высотки, если они идут на сотрудничество. Доминантная застройка сегодня возможна только в 20% квартала. Например, была большая дискуссия относительно одного из проектов ГК ПИК. В итоге было принято решение, что участок будет застраиваться каскадно: сначала сделают зеленую зону, потом социальную инфраструктуру, потом 4 этажа и далее с повышением. Это делает развитие территории гармоничным, а сам город более удобным для жителей.
— Как это позволяет решить проблему обманутых дольщиков? Сколько таких «проблемных» объектов осталось на территории региона?
— Что касается восстановления прав обманутых дольщиков, то сегодня в Ленинградской области 232 проблемных объекта. Поставлена задача заново запустить строительство или принять решения о выплате компенсации по проблемным объектам до конца 2023 года.
В целом, если говорить о работе по решению проблем обманутых дольщиков, то можно сказать, что мы тут в лидерах: в регионе благодаря целенаправленной работе в этом году было введено в эксплуатацию 15 проблемных объектов, где квартиры купили около 6 тыс. граждан. Мы смогли привлечь более 5 млрд руб. небюджетных инвестиций, которые будут направлены на восстановление прав дольщиков.
Сегодня мы ведем переговоры с застройщиками для завершения строительства еще 22 домов, стремимся сотрудничать с крупными игроками рынка, которые уже смогли зарекомендовать себя в прошлых проектах. Среди них такие гиганты как СК «Мавис», «Самолет», «ЦДС» и «ПИК».
Кроме того, в сотрудничестве с федеральным фондом защиты прав граждан приняты решения по 122 проблемным объектам. Согласно новым правилам Фонд будет выплачивать компенсации гражданам, чьи дома построены менее чем на 80%. За последние полгода наблюдательный совет принял 41 положительное решение о выплате компенсаций. Сегодня организация достраивает 20 домов и планирует возобновить строительство еще 33 в следующем году.
«Сегодня в Ленинградской области 232 проблемных объекта. Поставлена задача заново запустить строительство или принять решения о выплате компенсации по проблемным объектам до конца 2023 года».
Разрешение на строительство дадут не всем
— По каким еще вопросам в 2021 году вы активно работали с застройщиками?
— Мы достаточно серьезно пересмотрели процедуру выдачи разрешений на строительство за последние полгода, озвучили всем единые правила игры. Мы выдаем разрешения, когда видим, что объект в будущем будет обеспечен садами, школами, дорогами и инженерной инфраструктурой.
В этом году в области ввели процедуру согласования архитектурно-градостроительного облика зданий. Пока только для социальных объектов. Моя позиция в том, детские сады и школы, объекты культуры и спортивные центры не должны строиться по остаточному принципу. Наоборот, это они должны становиться центрами притяжения и в то же время гармонично вписываться в окружающую застройку. Именно поэтому их необходимо проектировать, исходя из комплексного подхода к освоению территории, а строить только из качественных материалов.
Активно работаем и с подрядчиками, ведущими строительство социальных объектов. В этом году сильно выросли цены на строительные материалы, поэтому мы оперативно «отзеркалили» постановление Правительства № 1315, позволяющее в ускоренном порядке увеличивать стоимость контракта до 30%.
— Какое количество компаний воспользовалось такой возможностью?
— Сегодня на увеличение финансирования заявились подрядчики более 80 объектов социального назначения.
«Мы достаточно серьезно пересмотрели процедуру выдачи разрешений на строительство за последние полгода, озвучили всем единые правила игры. Мы выдаем разрешения, когда видим, что объект в будущем будет обеспечен садами, школами, дорогами и инженерной инфраструктурой».
— Какие задачи ставите перед строительным блоком на следующий год?
— Во-первых, завершение проблемных объектов в максимально сжатые сроки, решение проблем обманутых дольщиков. Во-вторых, из-за роста цен мы столкнулись с серьезной проблемой в рамках реализации адресной инвестиционной программы. Чтобы не допустить падение темпов стройки, правительством региона приняты все необходимые решения и зарезервирован бюджет. В-третьих, это постоянная работа с застройщиками в рамках действующего законодательства, которые позволяют всем гармонично развивать Ленинградскую область.
Справка:
На территории Ленинградской области представлены 144 застройщика, ведут строительство на текущий момент 79. Возводится 546 многоквартирных домов, общей площадью 4,7 млн. кв.м. Всего с начала года выдано 123 разрешения на строительство, 45 из которых для многоквартирых домов.
