Постковидный рынок недвижимости — жилой, загородной, апартаментов — будет зависеть от целого ряда факторов. Завершается действие льготной ипотеки, растут цены на строительные материалы, меняется психология покупателей. Участники рынка недвижимости рассказали РБК+ о своих планах на 2021 год и озвучили прогнозы по динамике цен.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Ирина Соловьева, коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург:
«Резкого снижения спроса на жилую недвижимость после отмены льготной ипотеки мы не ожидаем. Во-первых, потому, что у некоторых покупателей решение квартирного вопроса стоит остро и не терпит отлагательств. Во-вторых, не стоит забывать, что в России низкий уровень обеспеченности жильем и ежегодно в мегаполисы приезжают тысячи студентов и жителей других регионов, для которых недвижимость является базовой потребностью.
Если спрос будет сокращаться, то, вероятнее, это станет катализатором для подготовки специальных программ или предложений от банков и застройщиков с субсидированием и снижением ипотечных ставок.
Вывод в продажу новых проектов и пополнение предложения на рынке может привести к некоторому сглаживанию цен. Группа «Эталон» в 2021 году тоже планирует вывод в продажу новых жилых объектов. Но качественные проекты с продуманными планировками в хороших локациях уходят быстро. А факторы, влияющие на стоимость недвижимости, такие как дефицит земельных участков под жилое строительство, увеличение себестоимости строительства, остаются. Не стоит забывать, что предложение на рынке сокращается и в связи с завершением проектов, реализуемых по старым правилам (без эскроу)».
Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» — застройщик ЖК «Огни залива» (входит в ГК «БФА-Девелопмент»):
«Новостройки уже дешевле не станут, потому что девелопер не только возвращает кредиты, но и покупает землю под новое строительство. Строить надо в новых условиях: участки дорогие, стройматериалы постоянно растут в цене, нагрузка по социальным объектам и инфраструктуре увеличивается, новая структура финансирования с эскроу обходится дороже, а трудовые ресурсы — по ним еще и дефицит.
Цена жилья сегодня — не столько цена за квадратный метр, сколько размер ежемесячного платежа по ипотеке, который не сильно изменился за последние два года.
Если сохранится стабильность экономики при отсутствии политических потрясений, не будет расти ключевая ставка ЦБ, то нынешняя ситуация и цены на рынке недвижимости зафиксируются. Ставку по ипотеке в 7–7,5% рынок переживет, а вот выше будет ощутимее для дольщика. Значит, и банкам, и застройщикам придется искать другие способы привлечения клиентов».
Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон»:
«После отмены льготной ипотеки рынок, вероятно, отреагирует снижением спроса на жилую недвижимость в III квартале 2021-го по сравнению прошлым годом. Наиболее ощутимым спад будет в сегменте масс-маркет, где бюджет покупки ограничен и увеличение ипотечных платежей для покупателя имеет принципиальное значение. Однако, по большей части, на поведение покупателей будут влиять психологические причины, и мы ожидаем, что спрос стабилизируется довольно быстро. Застройщики будут предлагать специальные акции и краткосрочные скидки. Также появятся новые программы, разработанные совместно с банками по субсидированию процентных ставок.
Темпы роста цен, вероятно, замедлятся, однако ждать падения цен не стоит. Напротив, в перспективе возможен новый рост цен. В первую очередь из-за снижения объема предложения жилья по всей стране. Кроме того, себестоимость строительства растет по ряду причин: удорожание стройматериалов и транспортных расходов, переход на эскроу-счета, рост стоимости привлечения трудовых ресурсов.
В I квартале 2021 года мы вывели на рынок Петербурга и Ленобласти новый жилой комплекс в Кудрово. «Аквилон Stories» — проект комфорт-класса, где мы возводим 90 тыс. кв. м жилья. До конца года мы планируем старт продаж в новых очередях реализуемых нами проектов и работаем над пополнением портфеля новыми проектами. В Москве сегодня мы возводим 400 тыс. кв. м жилья, а также готовим к выводу на рынок новый масштабный проект».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«При прочих равных условиях до конца года спрос и предложение на рынке жилой недвижимости стабилизируются на более низком уровне. В продажу будет выводиться ограниченное число качественных проектов, отвечающих критериям выбора современного потребителя: лаконичных, энергоэффективных, с развитой жилой средой. Спрос постепенно будет смещаться в сторону загородной недвижимости при условии формирования там развитой инфраструктуры, особенно дорожной и социальной.
Никаких кардинальных перемен после отмены льготной ипотеки не должно быть. Рекордный рост цен в Петербурге уже нивелировал выгоду от низких ставок на кредиты. Платежеспособный спрос практически исчерпал себя. Виной всему экономический кризис и сокращающиеся реальные доходы населения. Эффект от льготной ипотеки уже не так выражен, а значит, и ее отмена не изменит расстановку сил на рынке. И банки, и девелоперы смогут предложить альтернативные субсидируемым кредитам акции и предложения для своих клиентов.
В этом году мы реализуем готовую недвижимость в последнем ЖК комфорт-класса «Жемчужный каскад» и ЖК бизнес-класса «Жемчужная гавань» и Duderhof Club. Новые объекты пока не планируем выводить на рынок. Строящиеся малоэтажные кварталы бизнес-класса Riviera Club и Lotos Club будут представлены покупателям в следующем году на максимальной степени готовности. Такая политика продаж в компании традиционна для объектов высокой ценовой категории».
РЫНОК АПАРТАМЕНТОВ
Анна Вааль, операционный директор сети апарт-отелей YE’S:
«Сейчас апартаменты являются привлекательной инвестицией на рынке Петербурга, так как инвесторы уже понимают данный продукт. Приобретая апартаменты, инвестор решает сразу два вопроса: он получает недвижимость, которая является консервативным и наименее рискованным способом сохранения инвестиций, при этом инвестор получает пассивный доход с этой недвижимости на выгодных условиях.
На данный момент спрос на аренду апартаментов значительно вырос из-за нескольких факторов, одним из которых является стабилизация рынка после 2020 года. Рынок будет стараться компенсировать потери, которые он понес в течение прошлого года. Тем более бизнес-активность значительно выросла: свидетельством этого является то, что наши объекты в Петербурге загружены более чем на 95% из-за высокого сезона, а в Москве — 90% из-за большого количества проживающих корпоративных клиентов.
Мы также ожидаем рост конкуренции среди девелоперов. На рынке появится широкий выбор предложений в сегменте сервисных апартаментов. Мы видим перспективы для инвестирования на рынке Москвы, так как сегмент сервисных апартаментов и апарт-отелей в столице развивается не так стремительно, как в Санкт-Петербурге. В 2021 году мы планируем запустить сразу 2 апарт-отеля сети YE’S c номерным фондом более 1500 юнитов».
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:
«В сегменте апартаментов покупательская активность будет расти по мере увеличения предложения. Сервисная модель в Петербурге является доминирующей, и покупатели рассматривают апартаменты далеко не только с точки зрения метража и цены. В приоритете проекты в локациях с низкой или отсутствующей конкуренцией, с явными преимуществами в расположении и окружающей инфраструктуре, а также с понятной моделью — выявленной аудиторией арендаторов и форматами размещения. В идеале с комбинированными, долгосрочными и краткосрочными программами, действующими одновременно, — это нивелирует эффект низкого сезона.
Объем предложения в этом году начнет восстанавливаться. В частности, в ближайшие недели предложение пополнится апартаментами в новой сети апарт-отелей Avenir — 3 объекта на 1127 юнитов в общей сложности.
Стоимость апартаментов в 2021 году будет расти как минимум из-за инфляции. Но также и за счет роста спроса на аренду как таковую. Это развитие внутреннего туризма, рост деловой активности, возобновление проведения крупных мероприятий. После того как будет утверждено и принято новое законодательство, стоимость может дополнительно вырасти. Все будет зависеть от того, насколько будущие проекты, строительство которых еще в перспективных планах, окажутся обременены возможной дополнительной нагрузкой по социальной инфраструктуре».
Юлия Беззабарова, директор по продажам PLG:
«Сервисные апартаменты обладают рядом преимуществ перед жильем: на этапе строительства стоимость апартаментов на 10–20% ниже, а срок окупаемости короче. Если застройщики не будут субсидировать ставки самостоятельно, разница в условиях по ипотечным кредитам в сервисной и жилой недвижимости станет минимальной, что сделает выбор в пользу доходной недвижимости более очевидным.
До августа спрос на апартаменты скорее будет стабильным — с одной стороны, нельзя ожидать повышения спроса, так как в период отпусков покупатели традиционно откладывают решение о покупке недвижимости на более поздний срок, с другой стороны, объем предложения сокращается, и ликвидные активы продолжают пользоваться популярностью. С осени и до конца 2021 года можно ожидать повышения покупательской активности, традиционной для этого периода времени.
Традиционный фактор спроса на апартаменты — желание людей сохранить накопления и выбрать простой и понятный способ инвестирования — вложить деньги в недвижимость. Последнее время все больше инвесторов ищут на рынке продукт, который после сдачи объекта будет готов приносить им пассивный доход: это номер с чистовой отделкой, полной меблировкой, вплоть до текстиля и посуды; это номер, который можно отдать в управление профессиональному отельному оператору и не утруждать себя общением с жильцами. Помимо этого, спрос на номера диктуется такими факторами, как цена и локация».
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь»:
«В прошлом году спрос на загородную недвижимость вырос под влиянием нескольких факторов, в том числе необходимости самоизоляции, закрытия границ и новой практики работы на удалении. И этот спрос остался неудовлетворенным. Увеличить предложение можно, но только исходя из долгосрочной перспективы. Чтобы нарастить мощности, производителям и строительным компаниям нужны серьезные долгосрочные капиталовложения. Но никто не может дать гарантию, что ажиотажный всплеск не закончится через год, поэтому и бизнес не спешит инвестировать капитал.
Стимулировать этот процесс могли бы некие, пусть косвенные, государственные гарантии. Есть отдельные меры по поддержке деревянного домостроения, но они работают ограниченно и не всегда эффективно.
Ажиотажный спрос лета прошлого года привел к росту цен до 30% за полугодие и к удлинению исполнения заказа с 3 до 6 месяцев, по крайней мере в деревянном домостроении. В текущем году цены растут скачкообразно и непредсказуемо. Это связано, во-первых, с международным трендом на рост стоимости сырьевых ресурсов и, во-вторых, с возросшим спросом на российскую древесину на фоне распоряжения президента о запрете экспорта необработанной древесины с 2022 года.
В будущем году, по моим прогнозам, когда выводить лес за рубеж будет уже невозможно и с рынка уйдет дефицит сырья, цена в целом для конечного покупателя может снизиться. Но это при условии отсутствия внешних дестабилизирующих факторов. Я не исключаю также возможность кризиса перепроизводства: наступит момент, когда спрос начнет потихоньку остывать. На какой отметке остановится рост цен, сказать сложно. За первые пять месяцев 2021 года стройматериалы подорожали в 1,5 раза, конечный продукт — на 20–30%».
