На рынок апартаментов оказывают влияние два ключевых фактора — сезонная стагнация спроса и сокращение объемов предложения. По данным Knight Frank St Petersburg, только в I квартале 2021 года объем предложения сократился на 36% по сравнению с началом прошлого года. Как меняются стратегии девелоперов, программы доходности и сам рынок — в интервью РБК + рассказала генеральный директор PLG Марина Павлюкевич.
ДВА ФАКТОРА
— Как вы оцениваете начало 2021 года для рынка апартаментов Петербурга?
— Ситуация двойственная. Хотя повышенный спрос в конце 2020 года захватил и январь, в феврале и марте мы заметили небольшое снижение покупательской активности по сравнению с прошлым годом. Такая ситуация была на всем рынке недвижимости, и это было видно в том числе по тому, как девелоперы шли на непрямые понижения цен и анонсировали различные скидки и ипотечные предложения. На развитие ситуации будут влиять два фактора: с одной стороны, это сезонная стагнация спроса на всем рынке недвижимости во втором квартале, с другой — сокращение объемов предложения на рынке апартаментов.
— Что еще может повлиять на рынок?
— Дальнейшая судьба отрасли, ее рыночные показатели также будут зависеть от апарт-отелей, которые начнут свою работу в 2021 году: от того, какую доходность получат собственники, будет зависеть и спрос.
— В чем особенность проектов, выводимых на рынок в этом году? Какие преимущества, на ваш взгляд, они получили?
— Проектам, которые запустились в период пандемии, в один момент пришлось изменить стратегию: с краткосрочной на среднесрочную и долгосрочную аренду. Те проекты, которые смогли это сделать, доказали финансовую устойчивость апартаментов к кризису. Проекты, которые запускаются в этом году, перенимают опыт коллег и строят загрузку уже из пессимистично-реалистичных показателей.
ПРОГРАММЫ ДОХОДНОСТИ
— Как в этих условиях меняются программы доходности?
— Могу рассказать на нашем примере. У нас две программы доходности: программа гарантии и участия в прибыли. Они принципиально не изменялись, но на некоторые номера I очереди IN2IT, которая запускается как отель в этом году, в условиях закрытых границ мы добавили программу «Бизнес — гарантированный доход». По этой программе собственник гарантированно будет получать 20 тыс. руб. и все то, что номер заработал сверх этой суммы.
Программа участия в прибыли остается неизменной, но важно понимать, что с течением времени снижается доходность, так как цена квадратного метра растет, порог входа в проект увеличивается, а прибыль с конкретного номера ограничена спросом, сезонностью и т.д. То есть чем позже инвестор входит в проект, тем больше он вкладывает, тем меньше соотношение от прибыли к изначальным вложениям.
К примеру, доходность инвесторов, которые приобрели однокомнатные номера с пакетом «инвестора», который включает в себя мебель, технику и текстиль для оснащения юнита, в октябре 2018 года за 4,3 млн руб., составила 17%. В I квартале 2021 года стоимость такого номера составила уже 6,7 млн руб., доходность — 11%.
— Когда планируете запустить инвест-отель на Витебском проспекте?
— С мая мы начинаем передавать ключи собственникам IN2IT. В первую очередь передадим коммерческие помещения, затем — номера по этажам. После постановки на кадастровый учет и оформления прав собственности инвесторы заключают с отельным оператором PLG договоры на управление. В июле 2021 года мы начнем проходить классификацию отеля — получим «3 звезды» и паспорт безопасности. Вся процедура должна занять один-два месяца, не позднее сентября отель будет запущен, после чего инвесторы смогут рассчитывать на получение первого дохода.
— По вашему опыту, какие программы доходности пользуются наибольшим спросом?
— В первой очереди у нас было 53 номера с гарантированной доходностью, они все реализованы. Это 50 номеров с гарантией в 30 тыс. руб. и три номера с прибылью минимум 20 тыс. руб., 260 договоров будут переданы в управление по программе участия в прибыли. Сейчас мы формируем второй пул инвесторов, номера которых возьмем в работу через три месяца после запуска отеля.
ГОРИЗОНТ ПЛАНИРОВАНИЯ
— Как меняются программы по заполнению номерного фонда?
— Стратегия загрузки номерного фонда изменилась значительно: если раньше мы ориентировались преимущественно на краткосрочную аренду, индивидуальных туристов из-за границы, то сейчас пересмотрели загрузку с упором на краткосрочное пребывание командированных сотрудников, участников деловых и отраслевых мероприятий, среднесрочную и долгосрочную аренду. В августе мы планируем открыть бронирование через онлайн-тревел-платформы (Airbnb, Booking.com и т. д.). Бронировать можно будет с 1 октября. В сентябре отельный оператор PLG обеспечит загрузку номерного фонда прямыми договорами с корпоративными клиентами.
— Как, на ваш взгляд, будет развиваться рынок апартаментов, учитывая не снятый пока режим ограничений?
— Горизонт планирования гостиниц и апарт-отелей сейчас насчитывает несколько дней. Апартаменты выиграют в том случае, если будут оперативно подстраиваться под меняющиеся условия, следить за сворачиванием или введением новых ограничительных мер и уже исходя из этого корректировать загрузку — определять, какую часть номеров оставлять под краткосрочную аренду, какую загружать на средний и долгий срок.
— Что будет с ценами?
— По нашим прогнозам, цены будут расти на 5–7% в месяц, при этом многое будет зависеть от того, что будет с законом об апартаментах, когда и в каком виде его примут. Новый закон может подстегнуть спрос на данный вид недвижимости и, как следствие, повышение цен.
