Покупатели недвижимости отреагировали на коронакризис совсем не так, как прогнозировали девелоперы в самом начале пандемии. Причем эта реакция была примерно одинаково неожиданной как в России, так и в других странах, в которых работает финский строительный концерн ЮИТ. Об этом в интервью РБК+ рассказал генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» Теему Хелпполайнен. Он также поделился планами ЮИТ на российском рынке, спрогнозировал развитие ситуации после предполагаемой отмены программы льготной ипотеки, а также порассуждал о востребованности «зеленого» строительства.
— Не секрет, что девелоперы оказались среди бенефициаров пандемии коронавируса. Как вы оцениваете результаты работы ЮИТ в России в 2020 году, а также в первые месяцы 2021-го?
— Наш результат в прошлом году был очень хорошим, одним из самых лучших за всю историю работы ЮИТ в России. Мы также довольны результатами I квартала 2021 года.
Год назад, когда пандемия только начиналась, вряд ли можно было ожидать, что все настолько удачно сложится. Конечно, помогла и продолжает помогать госпрограмма льготной ипотеки. Но это далеко не единственная причина. Дело в том, что в России мы видим то же самое, что и в других странах, в которых работаем: во время пандемии клиенты пересмотрели свои взгляды на жилище и готовы активно инвестировать в покупку квартир с прицелом на будущее. Это оказалось самым большим сюрпризом для всех игроков. Раньше в ситуации кризиса, когда будущее неопределенно, люди из-за высоких рисков всегда отказывались от серьезных инвестиций, откладывали крупные покупки, в том числе приобретение недвижимости. В ходе коронакризиса это правило было нарушено: люди активно покупали и инвестировали.
— В результате все ключевые показатели вашего бизнеса демонстрировали рост, не так ли?
— В принципе, да. Есть, впрочем, один нюанс, который касается результатов I квартала 2021 года. Если заглянуть в официальный отчет, то можно увидеть, что такие показатели, как выручка и прибыль, российского подразделения снизились относительно I квартала прошлого года. Причина — изменение системы учета. До 2020 года мы отражали в отчетности по МСФО в России нашу выручку и проектную маржу в момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С начала 2020 года мы перешли на новую систему учета — POC (Percentage of completion). Эта система предусматривает, что выручка и проектная маржа признаются в отчетности по МСФО в зависимости от степени готовности проектов и уровня продаж в проектах.
В результате перехода на новую систему скорректированная выручка за I квартал 2020 года увеличилась примерно на 70 млн евро, а операционная прибыль улучшилась на 5,3 млн евро. Если же вычесть этот единоразовый «бумажный» эффект, то мы увидим, что скорректированная операционная прибыль (Adjusted EBIT) I квартала 2021 года окажется более чем на 4 млн евро больше, нежели в I квартале прошлого года.
— Отличалась ли динамика спроса на жилье в разных регионах вашего присутствия?
— Практически не отличалась, спрос везде был сильным. И это еще один сюрприз. Обычно объем продаж в каких-то городах рос опережающими темпами, в каких-то — отставал. В прошлом году мы не видели разницы, и это впервые в истории ЮИТ в России.
— Вы уже упомянули льготную ипотеку. Как изменилась доля продаж квартир в кредит за последний год в связи с исторически низкими ставками?
— В конце 2019 года доля ипотечных кредитов в общем объеме продаж составляла 42%, а в конце 2020-го — 62%. Рост — ровно на 20%. Это, можно сказать, рекорд.
— Вы полагаете, программа господдержки ипотеки будет все же отменена? Как это скажется на спросе и продажах девелоперов?
— Секретной информации у нас нет, так что приходится основываться на официальных заявлениях, согласно которым программа льготной ипотеки на покупку строящегося жилья будет свернута летом. Мы знаем, что обсуждается возможность продлить программу в регионах, в которых рост цен был незначительным и в которых наличие льготной ипотеки критически важно. Города нашего присутствия в потенциальный список на продление программы не входят.
Впрочем, мы не считаем, что изменение стоимости кредита будет очень большим. На сколько вырастет реальная ставка, сейчас трудно сказать, видимо, в пределах 1,5–2%. Наш опыт показывает: каждый раз, когда ЦБ повышает ключевую ставку, аналогичного роста ставок по жилищным кредитам не происходит, потому что среди банков очень сильна конкуренция за ипотечных заемщиков. Если ставка останется ниже уровня 9% годовых, то отмена льготной программы несильно повлияет на рынок. Гораздо интереснее в этой связи понять, что будет происходить со средствами, которые граждане держат на банковских депозитах: пойдут ли они на покупку квартир, на вложения в акции и облигации или же по-прежнему будут оставаться на счетах. Очень интересно будет посмотреть через год.
— Цены на строящееся жилье в крупных российских городах за последнее время существенно выросли. Почему это произошло? Какие факторы воздействовали, помимо льготной ипотеки?
— Я думаю, что ключевой фактор — дефицит квартир. В Петербурге, например, в прошлом году в продажу было выведено лишь 40% от объема уже введенных в эксплуатацию за тот же период проектов. Очевидно, что на рынке сейчас гораздо меньше предложения, чем год назад. Причем эта ситуация касается не только Петербурга, но и большинства российских регионов. Дефицит предложения автоматически повышает стоимость жилья, это аксиома.
Также в большинстве регионов продолжает расти нагрузка на социальную инфраструктуру, дополнительно мы наблюдаем резкий рост стоимости определенных строительных материалов, например арматуры. Подорожание с конца прошлого года было очень существенным, причем не только в России, но и во всем мире. Сейчас наблюдается такая же тенденция по пиломатериалам. Мы не используем много дерева и несильно опасаемся перекладывания подорожания на себестоимость жилья, но в странах, где древесина — широко используемый в строительстве материал, например в Финляндии, это довольно серьезная проблема.
— Как соотносятся рост цен и увеличение себестоимости строительства?
— Я думаю, что в целом рос цен в прошлом году происходил чуть быстрее, чем увеличение себестоимости.
— Как рост цен сказывается на спросе? Насколько быстро потребитель «переваривает» новые уровни, сохранится ли готовность покупать?
— Я думаю, что уровень цен, который мы имеем сегодня, не уменьшает готовность клиентов покупать новые квартиры. Такого бурного роста цен, как прошлом году, мы в ближайшие месяцы не видим. Рост будет стабильным, но медленным. Плавное изменение прайс-листов девелоперов несильно повлияет на спрос.
— Был ли вызван дефицит предложения квартир, о котором вы говорили, переходом отрасли на эскроу-счета?
— Это только один фактор. Но есть и другой. К сожалению, сейчас очень трудно получить разрешение на строительство, особенно в Петербурге. Например, у ЮИТ есть два проекта, которые мы готовы начать сразу же после получения разрешения, но они по-прежнему ждут своего часа. Думаю, у большинства девелоперов такая же ситуация.
— Как вы оцениваете стоимость проектного финансирования от российских банков, насколько фактический уровень соответствует вашим ожиданиям?
— Если это интервью читают банкиры, то я должен заявить, что проценты, конечно, высокие (улыбается). На самом деле ЮИТ в России, в принципе, доволен уровнем ставок: они ниже, чем мы закладывали два года назад, когда готовились к внедрению эскроу-счетов. Большой позитивный сюрприз для нас — скорость, с которой банки освобождают средства после ввода проекта в эксплуатацию. С этой точки зрения мы очень довольны нашими банковскими партнерами в России.
— Как вы смотрите на привлекательность российского рынка в целом?
— Мы постоянно ищем новые участки во всех регионах своего присутствия, в том числе в Петербурге. Это значит, что российский рынок по-прежнему интересен для нас. Большого увеличения объемов строительства не планируем, так же как не планируем снижать уровень активности.
Главная проблема, с точки зрения международной компании, — непредсказуемый курс рубля. Сам уровень курса — даже если он низкий — несильно влияет на рентабельность нашей деятельности в России, поскольку все затраты осуществляются в рублях и клиенты также платят в рублях. Но неприятность в том, что при падении курса уменьшаются выручка и прибыль в евро. Получается, что инвестиции, которые мы сделали ранее при другом уровне курса, автоматически теряют в стоимости, что влияет на итоговые показатели всего концерна. Для нас, как и для других иностранных компаний, очень важно, чтобы курс рубля долго оставался на определенном уровне, без резких изменений.
— Когда и где ждать новых проектов ЮИТ в России?
— В прошлом году объем наших стартапов уменьшился относительно 2019 года, но в этом году мы планируем наверстать. В Петербурге собираемся начать реализацию трех совершенно новых проектов. Два новых проекта стартуют в Казани. В Екатеринбурге в наших планах один довольно большой новый проект и несколько дополнительных очередей уже реализуемых проектов. В Тюмени мы совсем недавно дали старт совсем новому проекту и планируем продолжение еще одного. В Московской области хотим вывести в продажу новые очереди в двух уже реализуемых проектах.
Отдельно хочу заметить, что сейчас в России мы проектируем четыре проекта таким образом, чтобы они соответствовали требованиям экологических стандартов BREEAM. Для нас это большой шаг вперед, и думаю, что клиенты тоже оценят этот шаг по достоинству.
— Вы полагаете, что российские клиенты обращают внимание на соответствие жилых проектов международным экологическим стандартам?
— Все больше и больше людей обращают на это внимание. Причем скорость изменений нарастает. Так, еще год назад практически никто в России не говорил о ESG, а сегодня множество компаний уделяют экологическим, социальным и управленческим параметрам очень большое внимание.
Я и сам некоторое время назад думал, что ESG — это просто модная тема. Но сейчас понимаю, что речь идет о вполне практических вещах. Крупные финансовые организации чем дальше, тем чаще требуют, чтобы их кредиты использовались только на реализацию проектов, в которых принципы ESG поставлены во главу угла. Это значит, что такие сертификаты, как BREEAM, нужны не только с точки зрения удовлетворения запросов потребителей, но и с точки зрения соответствия требованиям банков. ЮИТ недавно получил «зеленый» кредит на 300 млн евро, и мы оцениваем эту кредитную линию очень высоко.
— Какой новый функционал появится в российских проектах ЮИТ?
— Мы постоянно добавляем дополнительные функциональные элементы в наши проекты. Например, сейчас в новых проектах в Петербурге включаем в базовое предложение систему «умного дома», которая позволит с помощью приложения в смартфоне управлять освещением, настраивать оптимальный микроклимат, защищать жилье от угрозы протечек и в целом сформировать учитывающую потребности жильцов систему комфорта и безопасности квартиры. Система открытая, что позволит клиентам ЮИТ расширять «умное» пространство с учетом собственных пожеланий и возможностей.
— Какие новые функции, которые уже появились в проектах ЮИТ в Финляндии, можно ожидать в России?
— Один из самых интересных моментов связан с экологичным транспортом. Еще 5 лет назад мы думали, что розетки для зарядки электромобилей в гараже не нужны. Признаться, трудно было ожидать, что рынок так быстро поменяется. Сейчас в большинстве наших домов в Финляндии мы устанавливаем несколько розеток для зарядки электроавтомобилей. Когда клиенты в России начнут требовать установки подобных розеток? Думаю, что в течение ближайших нескольких лет ситуация очень сильно изменится. Почему? Потому что многие автопроизводители уже заявили о готовности в течение ближайших 5 лет перейти на производство исключительно электроавтомобилей. Это значит, что себестоимость таких машин рано или поздно будет меньше, чем себестоимость традиционных авто. Я думаю, что темпы изменений в России в этой сфере будут большим сюрпризом для большинства игроков. А так как дом, который проектируется сегодня, будет введен в эксплуатацию только через 2–3 года, думать о подобных вещах нужно уже сегодня.
