Несмотря на высокие объемы строительства жилья в Петербурге — по оценкам КЦ «Петербургская недвижимость», только в первом квартале 2021 года в продажу было выведено 1,1 млн кв. м жилья в новых проектах, за весь прошлый год — 3,4 млн кв. м, — у девелоперов есть не так много простора для ускорения. РБК Петербург спросил у застройщиков и экспертов о перспективных технологиях и инструментах, способных сократить сроки возведения недвижимости.
Катализаторы стройки
Простор для маневров дают два ключевых аспекта — из чего и как строить. «Ускорение сроков строительства сегодня происходит за счет заводского изготовления конструкций (железобетонных изделий, сэндвич-панелей, модульных конструкций и т. д.), уменьшения объема ручного труда и повышения уровня механизации, а также цифровизации проектных и строительных процессов», — перечисляет руководитель отдела строительного аудита и управления проектами консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Станислав Алексеенко.
По данным Knight Frank St Petersburg, строительство среднего многоквартирного жилого дома может занимать 1,5–2 года, офисного объекта — 1,5 года, складского комплекса — 10 месяцев.
Пожалуй, самый распространенный способ ускорить строительство, хорошо знакомый с прошлого века, — это панельное строительство, использование готовых сборно-монолитных элементов. Такие решения, к примеру, распространены при установке лестниц, инженерных и лифтовых шахт. Новое время внесло свежий взгляд на эти конструкции. Появляются инновационные материалы, в производстве привычных элементов используются новые технологии. Яркий пример — технология строительства домов из Prefab-модулей (Prefabricated homes). Такие дома, изготовленные на производстве в виде отдельных модулей, доставляются и на месте собираются как крупногабаритный конструктор в полноценный дом. К слову, именно Prefab-решения позволили во время пандемии с невероятной скоростью возводить COVID-больницы в Китае, России и других странах.
«Повышение процента продукции заводской готовности позволяет ускорить процесс жилищного строительства, — говорит вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург Владимир Шабанов. — Мы применяем сборный железобетон, блоки инженерных коммуникаций, коллекторные шкафы, блочные тепловые пункты, электрические распределительные щиты, арматурные каркасы. А также окна и квартирные двери, но сейчас вряд ли кто-то делает по-другому».
При этом применение продукции повышенной заводской готовности дороже, чем покупка «россыпью», но оно позволяет экономить на сроках строительства, при определенном балансе это может быть оправдано. «Точно окупаются такие технологии при использовании типовой серии для объектов повторного применения, мы себе такого в Санкт-Петербурге позволить не можем. До недавнего времени применяли в Московской области, но и там пришлось отказаться», — уточняет Владимир Шабанов.
Сначала построить в цифре
Скорость строительства напрямую зависит и от того, насколько грамотно спроектирован объект. На этом этапе оптимизировать временные и финансовые затраты на строительство позволяют современные BIM-технологии — технологии информационного моделирования зданий. По сути, это альтернатива чертежу будущего здания, однако помимо трехмерного изображения такая модель представляет собой подробную базу данных будущего дома, с перечнем материалов и расчетами стоимости. Такая модель позволяет свести к минимуму возможные ошибки, из-за которых проект не только замедляется, но и растет в цене.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, внедрение цифрового моделирования (BIM-модели) в проектировании может давать 5–15% экономии бюджета при строительстве. В то же время оно требует существенных первоначальных инвестиций, а при условии собственной разработки программного обеспечения — и длительных сроков.
«Альтернативой является покупка существующих коробочных решений с ежемесячной подпиской. Это дешевле, но может быть неудобно и рискованно, так как подобные продукты не могут подходить всем компаниям и их процессам», — отмечает Станислав Алексеенко.
Он добавляет, что внедрение другой или новой цифровизации в привычные процессы строительных компаний всегда означает их перестройку и дополнительные затраты, на что, конечно же, не все компании готовы идти из-за ограниченности бюджетов.
«Наукоемкие решения в консервативной строительной отрасли реализуются очень медленно. Те же BIM-технологии, позволяющие создавать виртуальную модель проекта и предвосхищать эксплуатационные риски, используют менее 10% компаний», — констатирует директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее словам, пока эту систему применяют в основном девелоперы промышленного сектора. Остальные же используют простые, хотя и эффективные способы. Например, синхронно ведут несколько строительных этапов, организуют бесперебойные поставки стройматериалов.
Независимо от того, какой путь ускорения выбирает застройщик, наиболее выигрышно выглядят типовые дома, так как каждый следующий объект возводится с учетом ошибок предыдущих, есть возможность использовать поточный метод строительства. Однако стоит помнить о том, что, во-первых, не все девелоперы ведут настолько масштабную застройку. А во-вторых, весь выигрыш времени при строительстве могут «съесть» затяжные продажи. Стандартные типовые дома порой проигрывают концептуальным индивидуальным жилым комплексам, особенно если речь идет не о масс-маркете, говорит представитель агентства недвижимости.
Проектное финансирование заставляет ускориться
Как показал опыт, законодательные изменения также способны ускорить процесс строительства. Так, работа по измененному 214-ФЗ вынудила застройщиков чаще обращаться за кредитом в банки, а значит, сделала строительство более дорогим.
В интересах девелоперов строить быстро и качественно, чтобы как можно скорее получить доступ к эскроу-счетам, расплатиться с банками. Кроме того, благодаря проектному финансированию их работа стала более прогнозируемой, поступление финансов, а значит, и закупка материалов — более равномерными.
«Проектное финансирование позволяет девелоперу работать спокойнее. В рамках согласованного с банком бюджета средства на строительство есть всегда, нам не надо ждать деньги дольщиков, поэтому некоторые процессы строительства можно постараться проводить параллельно. В принципе, это может немного ускорить строительство — практика покажет», — говорит генеральный директор ООО «Дудергофский проект» — застройщик ЖК «Огни залива» (входит в ГК «БФА-Девелопмент») Дмитрий Сухотин.
На скорость реализации влияет и время, затраченное на согласования. Проникновение цифровых технологий на этот уровень повысило скорость и удобство работы. Так, например, Госстройнадзор Санкт-Петербурга услуги по выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию оказывает в течение пяти рабочих дней и с 2018 года только онлайн.
Сделки и обслуживание недвижимости онлайн
Продавать квартиры в новостройках в этом году легче точно не станет. Во-первых, из-за завершения программы льготной ипотеки, по оценкам консультантов по недвижимости, ожидается сокращение спроса на 25–30%. Это автоматически означает снижение темпов роста цен на жилье. По сравнению с 2020 годом они снизятся в три раза, прогнозируют в Colliers. Кроме того, реально располагаемые доходы граждан уже несколько лет не растут. «Взять ценой» застройщики не могут, поскольку себестоимость только по итогам прошлого года выросла в среднем на 7%, по оценкам участников рынка. В таких условиях на первое место снова выходит репутация строительной компании, в том числе ее способность вовремя завершить проект.
Как ни странно, положительное влияние на скорость продаж первичной недвижимости оказала пандемия. Период локдауна подстегнул развитие онлайн-сервисов, в том числе удаленных просмотров и сделок. Это позволило нарастить количество просмотров объекта, а значит, сократить период их продажи. «Большинство компаний ускоренными темпами перешли на дистанционное оформление сделок на банковских платформах, — отмечает Ася Левнева. — Еще совсем недавно тотальная цифровизация купли-продажи квадратных метров в такие сроки казалась невозможной из-за тесной взаимосвязи компаний-застройщиков с бюджетными, банковскими и другими консервативными структурами».
В жилой недвижимости удачным можно признать и опыт дистанционного взаимодействия с покупателями. «Например, в сервисных апартаментах покупатель, в случае заключения договора доверительного управления, становится клиентом уже управляющей компании, а его взаимодействие с девелопером продолжается. Здесь работает электронный сервис, личный кабинет, в котором отображаются данные о загрузке, бронированиях, доходности, сообщения от УК и прочая полезная информация. Кроме экономии времени, это также возможность получать информацию с любого устройства и где бы собственник ни находился. В цифровую плоскость постепенно переходят все рутинные коммуникации, связанные с подготовкой документов, данных, платежами», — перечисляет директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«Экономический кризис и сокращение платежеспособного спроса, помимо негативного воздействия на строительную отрасль, традиционно дают толчок к развитию «умных» технологий. В условиях перехода на проектное финансирование и подорожания строительных материалов застройщики будут искать новые пути сокращения себестоимости для поддержания спроса. Мы вступаем в период технологических открытий на рынке недвижимости», — заключает Ася Левнева.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург:
«Повышение процента продукции заводской готовности позволяет ускорить процесс жилищного строительства. Мы применяем сборный железобетон, блоки инженерных коммуникаций, коллекторные шкафы, блочные тепловые пункты, электрические распределительные щиты, арматурные каркасы. А также окна и квартирные двери, но сейчас вряд ли кто-то делает по-другому.
Применение продукции повышенной заводской готовности дороже, чем покупка «россыпью», но оно позволяет экономить на сроках строительства, при определенном балансе это оправдано, хотя и не всегда. Точно окупаются такие технологии при использовании типовой серии для объектов повторного применения, мы себе такого в Санкт-Петербурге позволить не можем. До недавнего времени применяли в Московской области, но и там пришлось отказаться».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Пандемия ускорила диджитализацию строительной отрасли. Большинство компаний ускоренными темпами перешли на дистанционное оформление сделок на банковских платформах. Еще совсем недавно тотальная цифровизация купли-продажи квадратных метров в такие сроки казалась невозможной из-за тесной взаимосвязи компаний-застройщиков с бюджетными, банковскими и другими консервативными структурами. Но четвертая промышленная революция внесла свои изменения и в эту сферу экономической деятельности.
Однако сегодня внедрение искусственного интеллекта и роботизация строительного процесса в России — больше вопрос научных исследований, чем реальных задач. Не будем забывать, что непосредственно в возведении зданий и сооружений ради сокращения себестоимости чаще всего задействуют низкоквалифицированную рабочую силу, у которой не хватает ни знаний, ни навыков взаимодействия с цифровой средой. На перевод рутинных действий от людей к машинам нужны время и деньги».
Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1 Строительная компания № 1»:
«Компания Л1 строит кирпично-монолитные дома с вентилируемыми фасадами. А это трудоемкая технология, существенно удлиняющая сроки работ. Намного быстрее строить дома из панелей, которые собираются как конструктор. Но такие дома имеют более низкие эксплуатационные свойства. Сейчас активно развивается технология 3D печати, она уже применяется в малоэтажном строительстве. Возможно, со временем ее начнут использовать и при строительстве высоток. Правда, скорее всего, подобные дома также на первоначальном этапе будут обходиться недешево.
В США широкое применение получили дома на основе металлокаркаса: там доля таких высоток превышает половину от общего объема новостроек. У нас же пока всего 13% зданий построены на основе металлокаркаса, и почти все они находятся в Москве. Между тем, строительство таких домов ведется в несколько раз быстрее и обходится дешевле. Но пока такая технология у нас приживается очень медленно».
