Недавнее решение властей Ленобласти ограничить высотность застройки отразится на архитектурном облике «заКАДья» и финансовых планах девелоперов. В черте Петербурга высокоплотная застройка также неактуальна — за время пандемии покупатели оценили важность комфортного жилья, говорят эксперты. Меняется и общий облик новых кварталов, включая дворы и места общего пользования: по словам девелоперов, тренд на качественное благоустройство закрепился надолго.
Лекарство, но не панацея
Высота застройки в российских городах, включая Петербург, начала расти ускоренными темпами в конце прошлого века. По данным исследования аналитического центра «Циан», до 1970-х годов средняя этажность городских домов не превышала 5–6 этажей, а в ЖК, сданных после 2010 года, — уже 17 этажей. «На увеличение высоты повлияли низкая эффективность градостроительного регулирования и желание застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства», — отмечают аналитики «Циан». В результате страдает качество жилой среды. «Сегодня локации типа Девяткино или Мурино многие называют высотным гетто. Спрос на такой экономкласс сокращается. Городу не хватает доступных качественных проектов с развитой жилой средой», — подчеркивает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
В апреле текущего года власти Ленинградской области законодательно ограничили высоту застройки в регионе отметкой в 12 этажей в городах и 9 этажей в сельской местности. По мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, это решение «скорее верное, чем нет». «Этажность, конечно, сама по себе не панацея. Но это ограничение хотя бы решает задачу перенаселенности территорий, не формирует перспективу перегруженности дорог и не требует возведения социальной инфраструктуры в огромных объемах», — подчеркнул он. Однако и цена квадратного метра в новых домах будет выше, чем в 30-этажных высотках, предупреждает эксперт.
Вопросы высотности объектов недвижимости всегда были актуальными для Петербурга, подчеркивает коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Ирина Соловьева. «С одной стороны, высотные дома позволяют сократить стоимость квадратного метра, а с другой — создают серьезную нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру. Изменение подхода власти к данным вопросам вполне логичны и оправданы», — считает она.
По наблюдениям Ирины Соловьевой, за последнее время поменялось и сознание покупателей, которые большую часть 2020 года провели дома: для них большое значение приобретают комфортная среда, продуманная квартирография, благоустроенные дворы, экология. «В объектах низкой и средней этажности такую среду создать легче, чем в высотках. Стремление к малой этажности подтверждается и повышенным интересом покупателей к загородным объектам», — отметила эксперт.
При ограничении рядовой застройки 8–9 этажами, по мнению директора проектов КБ Стрелка Екатерины Малеевой, застройщикам стоит оставить высотные акценты. «Если не более 25% пятна застройки отведено под высотные акценты, а рядовая застройка составляет 8 этажей, можно формировать разнообразную среду — небольшие открытые пространства, компактные дворы, сомасштабные человеку улицы», — полагает эксперт.
В свою очередь, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (застройщик ЖК «Огни залива», входит в ГК «БФА-Девелопмент») Дмитрий Сухотин отмечает, что можно возводить и очень высокие дома, красивые и комфортные, при наличии социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры. «Я думаю, что властям приходится ограничивать высотность из-за того, что нет возможности обеспечить необходимой инфраструктурой такое многоэтажное строительство. Вариант развития только один — совершенствовать и наращивать транспортную сеть: новые дороги, еще одну кольцевую, переправы», — отмечает Сухотин.
Ася Левнева также считает, что проблема должна решаться не запретительными мерами. «Необходим индивидуальный подход к каждому проекту. Качественные высотные доминанты в определенных локациях могут подчеркнуть величие исторического города, не нарушая общую архитектурную концепцию», — поясняет она.
Оптимальный максимум
В отношении того, сколько этажей идеально для города, мнения экспертов расходятся. Екатерина Малеева считает, что 8 этажей — оптимальный максимум, поскольку такая высотность позволяет ставить дома ближе друг к другу. Таким образом, получаются закрытые от ветра обозримые пространства, в которых люди чувствуют себя более комфортно и защищенно.
«Оптимальная высота — понятие очень широкое и напрямую зависит от локации. Жесткое ограничение по высоте во всем городе будет ошибкой. Указание высотности в ПЗЗ (правилах землепользования и застройки) относительно каждого отдельного участка является оптимальным решением», — уверен Сергей Мохнарь.
Ирина Соловьева также выступает за дифференцированный подход. «Группа «Эталон» фокусируется на строительстве жилых комплексов в черте города. В исторической части Петербурга проекты органично вписываются в окружающую историческую застройку, а в более отдаленных районах компания проектирует разновысотные проекты, что может быть хорошим решением для города», — сказала она.
Отдаленные последствия
Последствия ограничения этажности станут заметны не сразу, подчеркивает Екатерина Малеева. «Выданные на строительство разрешения обратной силы не имеют. Здания, которые были спроектированы на 25 этажей, будут построены в такой высотности», — напомнила она.
Однако ограничение коснется долгосрочных планов девелоперов, в частности крупномасштабных проектов, реализация которых проходит в несколько этапов. «Финансовые модели крупных проектов строятся на основе утвержденных ППТ (проектов планировки территории), и внесение подобных изменений не лучшим образом скажется на финансовых результатах», — говорит руководитель направления земельных участков Colliers Антон Орлов.
В первую очередь это касается девелоперов недорогого жилья, отмечает Ася Левнева. «В условиях подорожания строительных материалов и перехода на новую схему работы данное решение поставит застройщиков в еще более сложное положение. Отсутствие ощутимого экономического роста и сокращение платежеспособного спроса сегодня внушают все меньше оптимизма девелоперам, работающим в сегменте масс-маркет», — добавила она.
С другой стороны, по словам Екатерины Малеевой, высота не ключевой фактор, который влияет на экономику проектов и прибыль девелопера. «Можно построить башню в 18 этажей, а можно создать периметр застройки в 5 этажей на одном и том же участке. Получатся одни и те же квадратные метры, но они будут давать среду разного качества для будущих жителей», — отмечает эксперт.
Запрос на архитектуру
Облик квартала определяет не только высота домов. По оценке Сергея Мохнаря, архитектурный облик кварталов стандартного жилья всегда оставлял желать лучшего. «В ближайшей перспективе изменения здесь не просматриваются — явный запрос на архитектуру существует только в дорогой недвижимости. Исключения есть, но их можно пересчитать по пальцам одной руки. И это в большей степени инициатива отдельных девелоперов, нежели следование каким-то общим тенденциям», — говорит он.
Директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская подтверждает, что экстраординарность при оформлении фасадов свойственна скорее объектам комфорт-прайм и бизнес-классов, нежели объектам классического комфорта и эконом-класса.
Хотя в последние 3–4 года принято более внимательно подходить к фасадам зданий в высоком комфорт-классе, добавляет Сергей Мохнарь. По его прогнозам, лет через 10 этот тренд перейдет и на стандартную застройку — по мере развития технологий и удешевления производства недорогих, но приятных глазу фасадных решений.
Ася Левнева отмечает преимущество каскадной высотности и натуральных природных материалов внешней отделки по сравнению с яркой плотной высотной застройкой. «При разработке новых проектов необходимо учитывать тренд на экологичность и стремление современных покупателей быть ближе к природе. Вычурные решения в архитектуре способны привлечь внимание, но не реальных покупателей», — подчеркивает она.
По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, в архитектурном облике не в последнюю очередь важна функциональность, а оформление фасадов — «скорее маркетинговый приоритет, говорящий об эстетических характеристиках и классе проекта».
Благоустройство как визитная карточка
Другой важный тренд, влияющий на восприятие квартала, — благоустройство территории. «К примеру, часто можно встретить не типовые пластмассовые детские площадки, а более приятные нестандартные решения из природных материалов», — говорит Екатерина Малеева.
По словам Дмитрия Сухотина, малые архитектурные формы и детские площадки становятся все более дизайнерскими. «В рамках стоимости большого проекта они не слишком дорогие, а для жилых комплексов могут стать визитными карточками», — подчеркивает он.
Ирина Соловьева также отмечает появление спортивных зон с компактным комплексом тренажеров или выделенную зону для занятий спортом с уличным спортивным оборудованием.
«Все больший акцент в благоустройстве делается на зоны отдыха для взрослых, велосипедные и беговые дорожки. В оформлении территории все чаще используются натуральные материалы — например, скамейки из дерева, щепа для засыпки газонов и т. п.», — добавляет Ольга Семенова-Тян-Шанская.
«Вне зависимости от класса, проект с безликим и скучным двором, где из зелени есть только газон, уже не будет широко востребован», — подтверждает общий тренд директор Группы «Аквилон» Виталий Коробов. По его словам, двор сегодня — это не менее важная составляющая комфортной жилой среды, чем, например, удобная планировка или наличие коммерческой инфраструктуры в пешей доступности.
«Мы привлекаем к проектированию известные ландшафтные студии и разрабатываем для каждого проекта концептуальное благоустройство с уникальным дизайном, но при этом придерживаемся единого стандарта: применяем насыщенное озеленение, зонируем территорию на тихие и активные зоны, используем экологичное игровое и спортивное оборудование, создаем общественные пространства», — рассказал Виталий Коробов.
Этот тренд будет развиваться и дальше, уверен Сергей Мохнарь. По его прогнозам, облик кварталов будет постепенно меняться под воздействием двух сил: повышения функциональности и новых тенденций ландшафтного оформления. «Будет происходить переосмысление понятия «общественное пространство» — от территории просто с общим доступом к зонам полноценного отдыха», — заключает эксперт.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:
«В последние 3–4 года принято более внимательно подходить к фасадам зданий в высоком комфорт-классе. Вероятно, лет через 10 этот тренд перейдет и на стандартную застройку. По мере развития технологий и удешевления производства недорогих, но приятных глазу фасадных решений».
Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» — застройщик ЖК «Огни залива» (входит в ГК «БФА-Девелопмент»):
«Нам нравится тенденция к созиданию: улучшенное оформление прилегающей территории, красивые парадные. Мы тщательно разрабатывали техническое задание на благоустройство строящейся третьей очереди «Огней залива», чтобы создать современное дворовое пространство с озеленением, оригинальной подсветкой, урнами, скамейками, спортивными и игровыми площадками».
Ирина Соловьева, коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург:
«В исторической части Петербурга проекты органично вписываются в окружающую историческую застройку, а в более отдаленных районах компания проектирует разновысотные проекты. Например, в ЖК «Эталон на Неве» высотность секций варьируется от 8 до 18 этажей, благодаря переменной этажности около 70% квартир имеют отличные видовые характеристики. Это может быть хорошим решением для города».
Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон»:
«Вне зависимости от класса, проект с безликим и скучным двором, где из зелени есть только газон, уже не будет широко востребован. Поэтому для ЖК «Аквилон Stories» в Кудрово студия ландшафтного дизайна Derevo Park разработала проект дендропарка площадью 1 га, который мы построим на внутренней территории комплекса».