Фактически три месяца карантина сильно ударили по игрокам рынка коммерческой недвижимости. Владельцы торговых центров и помещений стрит-ретейла несут убытки. Для того, чтобы эта ситуация не повторилась в будущем, многие инвесторы сейчас диверсифицируют свои активы. Среди альтернатив — инвестиционные квартиры, апартаменты и коворкинги. Однако не все понимают правила игры на рынке и могут оценить потенциальную доходность объекта. На онлайн вебинаре РБК Петербург соучредитель инвестиционно-строительной компании Investa Данил Бекиров и заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин рассказали о базовых сценариях инвестирования в недвижимость и инвестиционных рисках.
НЕДВИЖИМОСТЬ И КОРОНАКРИЗИС
— Как кризис и пандемия повлияли на рынок доходной недвижимости?
Д. Б.: В апреле на рынке был резкий подъем цен, связанный с неопределенностью. Было очень серьезное падение продаж (до 70%) у девелоперов, которое отразилось как на снабжающих отраслях, так и на самих девелоперах. Все предрекали, что кризис не будет долгосрочным, у людей были оптимистичные взгляды. По факту во втором квартале надежды себя оправдали.
— Какова ситуация на рынке сегодня?
Д. Б.: В июне — июле девелоперы восстановили свои объемы продаж от 80% до 100%. За время пандемии кто-то из девелоперов, это в основном относится к крупным игрокам, даже нарастили обороты и приобрели какие-то выгодные проекты. Минстрой еще в прошлом году обещал девелоперам поддержать строительный и девелоперский рынки ипотечными программами и сдержал обещание. Сегодня мы видим огромное количество реализованных сделок по ипотечным программам с господдержкой, где ипотека составила от 4,5-5% годовых. Это очень низкие ставки. Центробанк понизил ключевую ставку, что хорошо отразилось на покупке жилья на всем девелоперском рынке.
— Что сегодня происходит с ценами на недвижимость в Петербурге? Что с ними будет в перспективе?
Д.Б.: Сегодня мы имеем с одной стороны — падение предложения и спроса, с другой — рост цен. На сегодня в Петербурге низкий уровень выхода новых площадей на рынок. Для Петербурга всего 1 млн кв. м жилья за два квартала в этом году против 2, 59 млн на 2019 год. Падение практически больше чем в два раза, на 61%.
М.Ж.: Недвижимость в городах федерального значения точно продолжит стремительно дорожать. Причин несколько. В частности, будет дорожать земля, на которой строятся дома. Растет стоимость финансирования, кредиты для девелоперов остаются дорогими. Это общемировой тренд на подорожание недвижимости в крупных городах. Мы не так давно обсуждали с коллегами в Нью-Йорке развитие доходной недвижимости и апартаментов. У нас, в Санкт-Петербурге, происходит ровно то, что происходило в Нью-Йорке 30-40 лет назад. То есть фактически сегодня там «дешевая» ипотека, но цены на недвижимость недоступные. Именно поэтому сегодня купить квартиру в Нью-Йорке для среднестатистического американца практически невозможно. Возможна только аренда.
— К чему это приведет?
М. Ж.: Думаю, в скором времени появятся федеральные законы, которые регулируют отношения между арендодателем и арендатором. Потому что люди все равно будут стремиться к развитой инфраструктуре, к сервису. Чем ближе к центру города локация, тем лучше. Инвесторы захотят владеть недвижимостью — то есть владеть пассивным доходом, не только для себя, но и для будущих поколений. Потому что сегодня владеть квартирой в «золотом треугольнике» — значит иметь доходность порядка 100-150 тыс. руб. в месяц. Если вычесть все налоги, обслуживание, то чистыми деньгами вы можете получать 60-70 тыс. руб.
Д.Б.: Недвижимость в центре города постоянно дорожает в цене. Сейчас эффективная ставка аренды — примерно 1 тыс. руб. на квадратный метр для жилой недвижимости. То есть она сопоставима с коммерцией в центре города, если не учитывать нагруженные торговые центры. Получается жилье в центре города неплохо сохраняет деньги, дорожая с каждым годом. В Петербурге мы уже четыре года наблюдаем одну и ту же ситуацию — стоимость метра каждый год дорожает на 10-15%, независимо от того, что происходит на рынке.
АРЕНДНЫЕ КВАРТИРЫ
— В Петербурге много людей, которые сдают квартиры на долгосрочное проживание. Что сейчас происходит с этим рынком?
Д. Б.: В Москве и Петербурге за последние четыре месяца сильно упал спрос на долгосрочную аренду. Если раньше однокомнатная квартира стоила 20-25 тыс. руб. в месяц, то в период изоляции ее можно было снять за 10-12 тыс. руб. Окупаемость жилой квартиры обычно была и так на грани 4-5%, а в период кризиса она упала до 1,5-2%. Это очень серьезное падение и скорее всего сейчас цены на аренду будут расти медленно. Потому что потока людей в крупные города не наблюдается — многие люди, которые уехали в регионы и работают удаленно, не планируют возвращаться в Москву или в Петербург.
— То есть арендные квартиры стоит продавать?
Д. Б.: Продавать арендные квартиры уже поздно. Их нужно было продавать, когда их никто не продавал. Инвесторы с мудрой стратегией всегда двигаются против рынка. Если рынок падает, соответственно, нужно покупать, потому что скорее всего в этой срочной продаже будут очень хорошие предложения. Потому что люди сбрасывают активы и не отдают себе отчета, что эти активы на самом деле стоят дороже. Но с другой стороны, когда рынок пытается что-то купить, то это означает, что нужно или вставать по другую сторону за прилавок и отгружать какие-то активы или продукты на рынок, чтобы зарабатывать. Или необходимо придержать покупку в связи с тем, что спрос превышает предложение. Здесь нужно смотреть на то, как поведет себя рынок. А я думаю, что сейчас большое количество предложений появится на рынке, в том числе в связи с невозможностью обслуживать кредитные, ипотечные нагрузки.
— И все же, что вы порекомендуете делать владельцам арендных квартир: держать и ждать или вкладывать деньги в другую недвижимость?
М. Ж.: Я бы посоветовал ждать по одной простой причине. Недвижимость — это долгосрочное инвестирование. Нельзя сегодня получать какие-то краткосрочные результаты, если мы говорим про доходную недвижимость, про квартиру. И вы должны понимать, для чего вложили деньги. Если я вложил деньги для того, чтобы их сохранить, то это одна система инвестирования. Вторая система — я хочу получать доход. Вопрос стоимости этого инвестирования, как правило, никто не считает. Если мы говорим о долгосрочной перспективе, то я скажу следующее: если у вас сейчас есть квартира в собственности, то вы ее сейчас сдаете в той ситуации, которую никто никогда бы не предусмотрел. Надо просто научиться управлять рисками, минимизировать возможные убытки в части эксплуатации. Максимально договариваться с арендаторами и идти на уступки, но не в ущерб владению. Как минимум ваша недвижимость должна обходиться в ноль — деньги должны окупать налоги, коммунальные услуги. А дальше ситуация изменится, но, думаю, это произойдет в лучшем случае в середине следующего года.
ВАРИАНТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
— Является ли вложение в недвижимость потенциально более доходным в июле 2020 года по сравнению с июлем 2019 года?
Д.Б.: Доходность в этом году на уровне прошлого года. В прошлом году был такой же рост цен, где-то на 14% к цене квадратного метра по жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость тоже выросла в цене. Хотя кто-то из инвесторов, зашедших на рынок в 2019-м году в более выигрышной ситуации, чем те, кто зашел в 2020-м. Например, есть продуктовый ретейл, есть аптеки, которые себя в кризис чувствовали неплохо. Но есть кафе-рестораны, которые закрыты полностью и потерпели серьезные убытки.
Что касается апартаментов, то объекты, купленные год назад или в период пандемии, потерпели некоторые неудобства со стороны рынка и потеряли пару пунктов доходности. При этом они были куплены чуть дешевле, чем те, что продаются на рынке сегодня.
Что касается коммерции, то владельцы крупных ТЦ или бизнес-центров пересмотрят свою стратегию. Потому что мелкие помещения продолжали сдаваться под продуктовые магазины, под аптечные сети, товары народного потребления, тогда как бизнес-центры и торговые центры были закрыты. Скорее всего, инвестор, который будет заходить на рынок доходной недвижимости сегодня, будет в более защищенном состоянии. Потому что на следующий год, даже в случае повторения вот этой ситуации с изоляцией, мы будем больше к ней готовы и не позволим ей повториться в таком масштабе.
— С точки зрения перспектив доходности, что стоит покупать в июле 2020 года — помещения в стрит-ритейле, апарты или квартиры под аренду?
М.Ж.: Я считаю, что вкладываться надо тогда, когда вы понимаете, как будете управлять собственным капиталом. Куда мы первым делом обратимся, когда начнем думать о первых инвестициях? Мы зайдем в Google и спросим — «а куда вложить?». 8 из 10 потенциальных инвесторов абсолютно не владеют культурой инвестирования. Нас этому не учили в школе.
Стрит-ритейл — хорошо, но цена вопроса входа 50 млн руб. Стоимость ипотеки для коммерческих помещений гораздо выше, чем для жилья. При этом на строящееся жилье есть субсидированная ставка по господдержке, но она не распространяется на апартаменты. Вкладываемся в апартаменты, но там ипотека 8%.
— Как поступить инвестору, у которого на старте 1 млн руб. и нет опыта в управлении инвестициями?
М.Ж.: Логика примерно такая: вот у меня есть миллион, я пойду возьму еще денег в банке. Считаю: на обслуживание моего кредита мне нужно столько-то денег в месяц. Я должен прийти в сервисную компанию по апартаментам и сказать — мне нужно 40 тыс. руб. в месяц, чтоб обслуживать свой долг. Обеспечьте мне это и предоставьте договор. И надо очень внимательно читать тексты договоров и мелкий шрифт в них. Потому что все риски будут переложены на частных инвесторов. Именно поэтому, если у вас нет опыта, я советую обращаться к профессионалам, которые могут эффективно управлять вашими деньгами. Если, не обладая знаниями, вы выйдете на рынок один со своими двумя-тремя миллионами, то вы и риски будете нести сами, и управлять ими будете сами. Насколько профессионально вы это сделаете — это большой вопрос. У вас голова будет забита только тем, куда бы пойти на работу, чтобы обеспечить платежи по взятым кредитам.
РЕГИОНЫ — ДРАЙВЕР РЫНКА
— Есть ли в России недооцененные города, где сейчас стоит покупать жилье или апартаменты?
М. Ж.: Почти все регионы. Я считаю, что регионы — главный драйвер рынка недвижимости, потому что все, что происходит сейчас там, до федеральных городов дойдет только лет через десять. Там очень высокая степень активности бизнеса, конкуренции. В Тюмени строится 2,4 кв. м. жилья на человека. А у нас 0,37 кв. м.
Возьмите Екатеринбург — когда я там побывал, у меня жизнь поделилась на «до и после». Я увидел, что такое благоустройство, что такое морская галька на детской площадке, фасады с энергосбережением и почему это выгодно для девелопера и управляющей компании. Там весь бизнес строится от клиента. Он там определяет, купит он квартиру от застройщика или не купит. В Москве неважно, чем тебя «накормят». Потому что там поток непрерывен, один не купил — другого найдем. А в регионах, если ты клиента не удовлетворил, он больше не придет в твое кафе, и твое кафе закроется. А еще хуже, когда он придет и всем оставшимся 300 тысячам населения Ижевска расскажет, как там плохо.
— Есть ли города, где доходность от недвижимости будет расти больше и быстрее, чем в других?
М. Ж.: Сейчас это, например, Краснодар и Краснодарский край. Там в геометрической прогрессии растет стоимость аренды. Практически весь Север поехал жить на юг. Все считают, что из Тюмени едут в Петербург и Москву – нет, это глубокое заблуждение. Люди переезжают в южные города за солнцем.
Д. Б.: Соглашусь, что наш юг будет невероятным драйвером роста туризма и недвижимости. Если вы посмотрите на Краснодар, Ростов, Сочи, Крым, — там невероятные объемы стройки и интересные предложения. Там можно найти квадратный метр за 70-100 тыс. руб. Через 5 лет на юге будет новая инфраструктура, новый образ жизни и новые доходы населения.
— А какие еще регионы потенциально с высокой доходность, кроме юга?
Д.Б.: Инвестору нужно отдельно смотреть на каждый регион — растет ли он быстрее всех. Например, в Якутске сегодня минимальное количество предложений для очень платежеспособного населения. Но я бы все-таки из регионов остановился на Крыме. Апартаментов в Крыму не существует. Отелей в Крыму – нет, стрит-ритейла – нет. Качественных предложений по офисным помещениям – нет. Там можно заходить в любую область.
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РИСКИ
— Какие риски есть у инвесторов в недвижимость в 2020 году?
Д. Б.: Есть три мотива, на которые нужно ориентироваться. Ведь мы имеем кризисный период, достаточно мощный. Он не закончился сегодня. Будет настолько по-другому, что мы пока не представляем как. Первый мотив — посмотреть вокруг и инвестировать только в растущие тренды. Отсюда риск инвестора, инвестировать туда, во что не будут инвестировать другие. Купить какой-то актив в надежде на то, что он будет востребован, но, по факту, он превратится в пассив, который будет трудно реализовать.
Второе — необходимо всегда ориентироваться на рыночную цену. Правило инвестора — покупать дешевле рынка. Это даст вам возможность прирастить стоимость актива и получить дополнительную прибыль с увеличением капитализации. Если вы покупаете за рыночную цену или выше рынка — скорее всего, выгоды не будет. Если вы покупаете в надежде, что рынок будет расти, то вы правы в отрезке 10 лет, но, если вы заходите на 1-3 года вероятнее всего, что вы реализуете этот актив с убытком.
И третье правило — всегда иметь план Б. Если вы не имеете плана Б, В, Г и Д, то вы будете сидеть, как торговые центры. Перед вами риск дефолта, если вы идете на рынок с одним шансом — победить или помереть. Перепроверьте с помощью других людей свою гипотезу 10 раз перед тем, как вложить во что-то свои деньги.
М. Ж.: Надо готовиться к тому, что у нас наступает очередной период турбулентности рынка, и ближайшие несколько лет она будет повторяться. Нестабильность — это главный риск. Я за то, чтобы сегодня инвестиционный портфель был диверсифицирован. Часть денег для их сохранения и получения стабильного небольшого дохода можно инвестировать в недвижимость, но если вы готовы рисковать, то есть вариант в краткосрочной перспективе инвестировать в ценные бумаги. Кстати, можно покупать инвестиционные бумаги, облигационные займы тех же девелоперов, годовая доходность по ним будет примерно 12-14% годовых.
