С начала «коронакризиса» самые разные сегменты доходной недвижимости испытывают серьезнейшее давление. Несмотря на это, эксперты уверены, что статус недвижимости как одного из самых надежных способов сохранить и приумножить сбережения сохранится. При этом набор продуктов, ориентированных на инвестиционный спрос, продолжит меняться. Одновременно увеличится и цена ошибки при выборе «неправильного» объекта для вложений. Как действовать сегодня, обсудили участники онлайн круглого стола РБК Петербург «Копить или купить: инвестиции в недвижимость в кризис».
Видеть дальше
Недвижимость — консервативный актив, поэтому инвесторы должны ориентироваться на долгосрочные тренды, принимая краткосрочные просадки как повод для поиска интересных вариантов для вложений, уверены эксперты. «Даже с учетом кризисов прошлых лет, когда цены краткосрочно проседали, общий тренд — рост стоимости актива. В Петербурге за 15 лет цена квадратного метра выросла в рублях в восемь раз», — напоминает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Нынешний кризис во многом смешал карты. «Если какое-то время назад мы рассуждали о системных проблемах и трендах, то сейчас все общепринятые экономические модели «подвисли» и диктуются текущим моментом», — признает директор по маркетингу компании LEGENDA Intelligent Development Всеволод Глазунов. «Но это временно», — тут же оговаривается он. «Нормальность», позволяющая восстановить денежные потоки и прогнозировать отдачу от вложений, рано или поздно вернется, уверены участники круглого стола РБК Петербург.
«Если говорить о длительной перспективе, то больших перемен в нашей жизни не случится, — прогнозирует Всеволод Глазунов. — Экономика потребления будет продолжать смещаться в сторону экономики впечатлений. Сейчас нас этих впечатлений временно лишили, исключив «живой» шопинг, участие в массовых мероприятиях, путешествия. Конечно, определенные преимущества онлайна мы успели попробовать и почувствовать, но он не заменит нам привычную жизнь. В офисы вернутся люди, так как собственники компании не готовы полностью переводить бизнес-процессы в дистанционный режим, вернутся командировки, деловая активность, развлечения. Однозначно вернется на свои позиции ретейл, сегмент апартаментов, коммерческие проекты, предлагающие развлекательные услуги».
«Сейчас невозможно точно сказать, когда закончится пандемия или каким будет курс рубля к концу года. Очевидно одно: купленная сегодня недвижимость после окончания временных сложностей будет стоить дороже. Мы видели это на примере нашего апарт-комплекса Like, где удорожание за два года строительства составило 47%. Мы планируем схожее удорожание в апарт-комплексе START, который строится рядом с метро «Парнас», — говорит Сергей Мохнарь.
Что подешевеет, а что — подорожает
В результате кризиса форматы востребованной доходной недвижимости будут меняться и в этом смысле инвестор, ориентированный на долгосрочную отдачу от вложений, должен суметь разглядеть актуальные тренды. «Ориентироваться следует не та то, что пользовалось спросом в прошлом, а то, что будет пользоваться в будущем, когда мы выйдем из текущей ситуации», — настаивает соучредитель инвестиционно-строительной компании Investa Данил Бекиров. С его точки зрения, в первую очередь под удар могут попасть новостройки в значительном удалении от центров мегаполисов. «Мы видели существенный рост цен на такие объекты перед кризисом: за три последних года он составил 20-30%. Но мыслимо ли, что цена жилья по сделкам в проекте с редевелопментом в районе Невского и Владимирского проспектов — около 110-120 тыс. рублей за квадратный метр, а в спальном районе рядом с КАД — 130 тыс. рублей? Я ожидаю такую коррекцию, какой не было уже давно — от 15 до 30%», — настаивает Данил Бекиров, но оговаривается, что корректировать цены будут вынуждены лишь девелоперы, которые массово застраивали жильем невысокого качества малопривлекательные локации, нарушив при этом «принцип дефицита».
«Главный фактор, который влияет на спрос сегодня — это неопределенность, которая заставляет людей переходить в режим ожидания: они не знают, что будет с их доходами. Если взять общую картину, то доходы населения падают 7 лет, активно — 3 года. Мы не ожидаем активных действий в ближайшее время от каждого второго клиента, с которым общаемся. Скорее, занимаемся управлением их спокойствием», — описывает ситуацию заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. По его словам, как только люди адаптируются к новой ситуации, то снова будут готовы покупать жилье: «Недвижимость при любом раскладе есть базовая потребность». Однако не падать в цене и даже дорожать будет способна лишь та недвижимость, что способна обеспечить добавленную стоимость за счет качества продукта, инфраструктуры и сопутствующих сервисов. «Мы провели расчет по нашему проекту «Новое Горелово», и выяснили, что люди, которые вкладывались в конце 2018 года, получили 54% инвестиционного прироста. Не из-за спекуляций, а потому, что мы пересмотрели проект, исходя из того, что жилье стандарт-класса должно быть качественным. Люди готовы платить больше, если получают то, чего ждут — функциональные планировки, хорошие парадные, озеленение, сервисную компанию, бытовую инфраструктуру», — говорит Максим Жабин.
«Чтобы быть инвестиционно привлекательной, недвижимость должна быть современной и прогрессивной. Вложение в морально устаревшую недвижимость — это прямой путь к потере денег. Под морально устаревшей я понимаю, в том числе, и новопостроенные объекты, которые возводятся по устаревшим моделям, без современной технологической начинки, модной концепции, с неудобными планировочными решениями. Такие объекты очень быстро начинают терять в цене», — соглашается Всеволод Глазунов.
«Отложенный спрос, который сформируется за время пандемии, вкупе с рекордно низкой ипотечной ставкой может привести к повышению цены на готовые или почти готовые квартиры в хороших локациях, — уверена, в свою очередь директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. — Все наши объекты расположены именно в таких локациях, и потому уверенно дорожают, несмотря на падающий спрос. Ведь параллельно с этим процессом происходит и снижение предложения. Вряд ли в привлекательных локациях появится что-то дешевле того, что уже выставлено на продажу. Большую часть своей маржинальной дельты застройщики уже отыграли или еще отыграют в ближайшей перспективе на дорогих деньгах (из-за введения эскроу-счетов и проектного финансирования), а также на дорожающих стройматериалах».
Инвестиционные предложения
Наиболее понятный объект для вложений для частных инвесторов — строящееся жилье. «Это понятный рынок, который будет испытывать падение и рост спроса, будут появляться новые тренды; но жилье всегда воспринималось как надежная гавань для консервативных инвесторов. Так будет и впредь. Что касается инвесторов, которые хотят не только не потерять, но и заработать на росте строительной готовности, то после введения счетов эскроу таких возможностей станет гораздо меньше», — полагает руководитель отдела инвестиций проекта STATUS Владимир Федоров. Речь идет о распространенной ранее схеме, когда инвесторы скупали квартиры на этапе котлована, чтобы затем выгодно реализовать ближе к окончанию строительства.
«Схема покупки квартиры с расчетом на рост цены никуда не уйдет, как и сам рост цены по ходу реализации проекта, — настаивает все же Всеволод Глазунов. — Даже при схеме продажи через эскроу-счета ценовая динамика в зависимости от стадии строительства нужна как инструмент стимулирования спроса, иначе все покупатели будут сидеть и ждать готовности проекта, чтобы заключить сделку».
Между тем, фокус консервативных инвесторов, которых интересует прогнозируемый денежный поток от доходной недвижимости, смещается в сторону апартаментов. «Это продукт, который близок к жилью, но одновременно обладает характеристиками, делающими инвестирование в него более удобным, к тому же доказавший свою привлекательность на практике», — говорит Владимир Федоров.
«Относительно молодой сегмент получил хорошую практику и до сих пор удерживает лидерство с точки зрения доходности, — подтверждает Сергей Мохнарь. — Если квартиры в Петербурге приносят своим владельцам 5-6% годовых, то апартаменты — не ниже 8%. А чаще — выше, в зависимости от проекта. Так, в START планируемая доходность — не ниже 11% годовых».
Данил Бекиров утверждает, что компания Investa, которая специализируется на сдаче в аренду апартаментов в центре Петербурга, за 2018-й год обеспечила доходность на уровне 13,6% годовых, а в 2019 — 12,7% годовых до уплаты налогов. «Немаловажный момент: сегмент апартаментов является привлекательным для вложений в том числе и потому, что он активно растет. Инвестор, который хочет зарабатывать, всегда идет в растущий сегмент», — утверждает Бекиров.
«Апартаменты выигрывают по доходности из-за того, что конкуренция в этом сегмента пока очень маленькая. Мы по пальцам можем пересчитать проекты с хорошим сервисом. И если сегодня мы говорим о том, что апартаменты обеспечивают возврат на капитал выше доходных квартир, то через несколько лет будем говорить о том, что этой разницы больше не существует. На рынке апартаментов обострится конкуренция, а рынок доходного жилья тоже будет постепенно цивилизоваться», — прогнозирует Максим Жабин.
Как бы то ни было, именно апартаменты в последнее время выступали драйвером роста на петербургском рынке недвижимости. В результате сейчас на рынке десятки новых и готовых проектов. Каждый из этих проектов сегодня проходит проверку на адекватность концепции кризисом.
«Текущий корона-опыт показал нам, что отныне нужно всерьез и в обязательном порядке рассматривать жесткие стресс-сценарии любого проекта, вплоть до сценария «Раз! И все закрылось», — подчеркивает Всеволод Глазунов. Как на этом фоне сделать правильный выбор?
Зерна среди плевел
«В текущей ситуации лучше вложиться в строящийся объект, — полагает Сергей Мохнарь. — Во-первых, цена входа при прочих равных будет ниже, чем в готовом объекте. А во-вторых, завершение строительства и начало работ придется на постковидный период, когда мобильность восстановится до привычного уровня».
Участники рынка не рассчитывают на быстрое восстановление, оно будет планомерным. «Реалистичный сценарий — восстановление туристического потока в апреле-мае следующего года, и тогда все с огромной долей вероятности будет хорошо. Возможно даже, что мы вернемся к докризисным ценам. Что касается этого сезона — не стоит рассчитывать, что он будет выдающимся. До июня продолжаются противоэпидемиологические действия, а затем — до сентября — мы рассчитываем на сдержанный рост потока внутренних туристов: границы закрыты, люди вынуждены экономить деньги. При этом Петербург — классическое направление для внутреннего туриста», — делится прогнозами Данил Бекиров.
«Восстановление будет планомерным: сначала внутренний туризм, затем деловой, затем иностранный, — соглашается Сергей Мохнарь. — Спрос на аренду в текущем сезоне выдающимся не будет, но снижение тоже будет различаться в зависимости от проекта». По его мнению, кризис должен научить инвесторов тщательно изучать концепцию проекта: чем более гибкий подход к аудитории и вариантам размещения, тем ниже вероятность пострадать от форс-мажоров.
«Инвестора волнуют три критерия — уровень доходности, горизонт планирования и уровень риска. Если по-простому, то инвестор хочет знать, сколько он сможет зарабатывать, чтобы планировать свою жизнь, в течение какого времени и за сколько сможет продать объект после завершения инвестиции. Если эти три критерия четко прописаны, остальное уже несущественно», — замечает, в свою очередь, Владимир Федоров. По его прогнозу, рынок в ближайшее время будет переполнен предложениями, многие из которых будут вводить в заблуждение.
«Я часто вижу некорректную рекламу — «до 18% годовых». Но ведь до 18%, это и 17% и 1%. Кто-то считает коммунальные услуги, кто-то – нет, кто-то включает меблировку в расчет доходности — кто-то нет. Все это манипуляции. Инвесторы должны ориентироваться на набор качеств, а не на отдельные вырванные из контекста параметры, а также на адаптивность продукта», — рассуждает Владимир Федоров. В качестве примера он приводит проект STATUS. «Мы продаем продукт по 250 тыс. рублей за квадратный метр в районе Пулковского шоссе. Мы такие дорогие не потому, что непонятные, а потому что ценные. Наш рантье получает гарантированные 10,57% годовых в любом случае. Международный оператор Accor, который будет управлять апарт-отелем, разработал план до 2031 года, предусмотрев различные стресс-кейсы для того, чтобы обеспечить заявленную отдачу на инвестиции. Наконец, у нас предусмотрен обратный выкуп на закрытый паевой фонд, чтобы у инвестора не возникало проблем при желании выйти из проекта».
Нюансы покупки
Разброс цен на инвестиционные объекты достаточно широк. Так, в случае проекта START от ГК «ПСК» цена входа – от 1,7 млн рублей за апартаменты с отделкой, в компании Investa – от 2,3 млн рублей. В проекте STATUS, по словам Владимира Федоров, топ продаж - совмещенные номера за 11,5 млн рублей, хотя возможны и пакетный продажи объемом свыше 150 млн рублей для крупных инвесторов.
«Большинство покупают за наличные, — рассказывает Владимир Федоров. — Мы так понимаем, что эти средства образуются после продажи какой-то другой недвижимости или выводятся из депозитов в банках». По мнению Сергея Мохнаря, интерес к недвижимости растет на фоне снижения доходности вкладов и особенно после объявления о введении налога на депозиты свыше 1 млн рублей.
При покупке строящегося жилья, а также апартаментов можно рассчитывать на получение ипотечного кредита по субсидируемой ставке. При этом банки и застройщики готовы делать предложения, которые опускают процент по кредиту ниже заявленных президентом 6,5% годовых. «Не надо быть инвестиционным экспертом, чтобы понять, что купить сейчас готовую квартиру в хорошей локации с ипотекой 5,9% — это очень выгодно. Особенно учитывая тот факт, что 1 ноября 2020 года ипотека с государственной поддержкой заканчивается. Поэтому у нас сейчас такое оживление продаж», — говорит Надежда Калашникова.
«ГК «ПСК» первой в Петербурге предложила субсидированную ипотеку для апартаментов в START по минимальной ставке — от 4,2%, — заявляет Сергей Мохнарь. — Для новых проектов доступна также 5-летняя рассрочка. Она является альтернативой ипотеке, особенно в случаях, когда ее получение затруднено».
«Ипотека — это не кабала, а инструмент. Инвестиционные сделки с привлечением ипотеки — это может быть выгодно, если зарабатывать на объекте больше, чем обходится ипотека. Если инвестор берет средства под 6%, то они обязаны приносить 10-12%», — замечает Данил Бекиров, но предупреждает, что заходить в подобные сделки следует только в случае готовности к стратегическим инвестициям.
«Если вы готовы смотреть на 5-7 лет вперед, то можно рассматривать самые разные концепции, задействовать в том числе и ипотечные средства. Суть же в том, что вы платите деньги сейчас, но возвращать их будут потом те, кто готов платить за предоставляемую вами ценность. И если ваши расчеты не сойдутся с теми потребностями, которые возникнут у людей — с теми локациями, концепциями, которые будут востребованы в кризис и после кризиса, — то будут сложности. Из разряда инвестора вы рискуете перейти в разряд потребителей», — отмечает Бекиров.
Максим Жабин считает, что в долгосрочной перспективе рынок доходного жилья покажет впечатляющий рост. «Это будет огромный пласт недвижимости. Земли в черте города мало, доходы падают. Ипотека хоть будет дешеветь (я даже верю, что ставка когда-нибудь опустится до 1% годовых), но стоимость жилья будет расти в геометрической прогрессии, — предрекает Максим Жабин. — Одновременно миллениалы в принципе не хотят владеть недвижимостью. Они будут, потому что родители передадут им эту недвижимость отдавать по наследству. Но в целом они не будут держаться за недвижимость, будут жить на чемоданах, мигрировать вслед за своей работой. Рынок будет совершенно другим».
Что касается перспектив, то Надежда Калашникова полагает, что на рынке появится множество коллабораций коммерческой и жилой недвижимости, девелоперов и digital-сферы. «Например, мини офисы или всевозможные коворкинги на территории жилых комплексов, — прогнозирует она. — Многие оценили «прелести» дистанционной работы и, возможно, больше не захотят возвращаться к старым форматам. Цифровые кинотеатры во дворах, где жители, используя Bluetooth, подключаются к просмотру фильмов. Мы такой кинотеатр собираемся открыть в ЖК «Лондон Парк», например. Всевозможные системы «умный дом», автоматические распознавание лиц и открывание дверей. То есть, максимальная бесконтактность и еще, конечно, качественный интернет».
Владимир Федоров также верит в интернет-коллаборации и прогнозирует востребованность объектов инфраструктуры, связанных с digital. «Очень интересным кажется направление пансионатов для пожилых. Старение населения продолжается, но люди не захотят выключаться из социальной жизни. Вообще, в будущем будут иметь значение вещи, связанные с базовыми потребностями, такими как здоровье и общение», — заключает Владимир Федоров.
Данил Бекиров предрекает также переформатирование офисного рынка: «Будут появляться комплексы мини-офисов, а крупные объекты с помещениями по 100, 500 метров и более будут превращаться в нарезки по 15, 20, 50 метров, в которых расположатся отдельные подразделения компаний или микробизнесы. Они будут способны платить за рабочие места по принципу коворкинга, но арендовать их в топовых локациях».
Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк:
«Наиболее актуальным сегодня становится дистанционный процесс оформления ипотечной сделки, который позволяет не выходя из дома приобрести квартиры в новостройках даже в условиях всеобщей самоизоляции. Сбербанк сделал «удаленную» ипотеку не только возможной, но и более доступной: при использовании сервиса «Электронная регистрация» до конца июня 2020 года ставка по ипотечному кредиту снижается на 0,3%. В результате получить кредит на покупку квартиры в новостройке можно по ставке от 5,9% годовых, а по программе «Господдержка 2020» — от 6,1%.
Мы видим, что спрос на услугу «Электронная регистрация» с начала всеобщей самоизоляции вырос на 50% по ипотечным сделкам и в шесть раз по сделкам с недвижимостью без ипотеки. Сервис позволяет отправить документы на государственную регистрацию права собственности без посещения МФЦ и Росреестра в электронном виде. Зарегистрированные документы участники сделки получают в личном кабинете DomClick.ru.
Так же удаленно — через DomClick.ru — клиенты оформляют и рефинансирование ипотечных кредитов других банков. В конце мая Сбербанк снизил ставку по этой программе на 0,5% — до 8,5% годовых».
