Период всеобщей самоизоляции — это период повышенных экономических рисков, отмечают юристы, особенно это критично при заключении сделок с недвижимостью. На рынке сейчас можно найти объекты с дисконтом и заключить выгодный договор на покупку или аренду, а можно получить проблемный актив. Как выбрать и что учесть при заключении сделки — в материале РБК Петербург.
Покупка с нюансами
Как и в «мирное время» юристы рекомендую рассматривать в первую очередь качественные объекты, позволяющие начать получение дохода достаточно быстро и без дополнительных инвестиций. «Если и раньше объект выглядел спорным с точки зрения его доходности или тем более имел идентифицированные юридические или фактические дефекты, то риск увеличения затрат повышен, а в период трудностей это может быть критично», — отмечает советник Baker McKenzie Ольга Аникина.
В зоне риска находятся объекты, связанные с деятельностью, которая в первую очередь попала или рискует в будущем попасть под ограничительные меры. «Например, связанные с запретом на посещение гражданами определенных помещений — объекты розничной торговли непродовольственными товарами, рестораны, кафе, фитнес-центры, сауны и бани и т.д», — добавляет Партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов.
С другой стороны, стоит присмотреться к объектам, собственникам которых государство предлагает какие бы то ни было льготы по уплате налога на имущество, земельного налога, а также арендной платы за землю, несмотря на ожидаемую краткосрочность этих льгот, уточняет Ольга Аникина. Кроме того, сейчас есть возможность купить объект по привлекательной цене. «Если продавцу срочно необходимы средства, ему придется продать объект дешевле, но не столько непосредственно в связи с ситуацией пандемии, сколько по совокупности конкретных экономических причин, которые делают желательной или необходимой продажу объекта», — добавляет Аникина.
При заключении же самой сделки следует учитывать действующие и возможные ограничительные меры, применяемые органами власти. Так, первое с чем может столкнуться покупатель — физическая возможность совершения сделки. «Важно иметь в виду, что в период до 31 мая 2020 года МФЦ в Москве работают только в отношении оказания некоторых государственных услуг, а в Санкт-Петербурге — не работают вовсе, и документы необходимо будет подавать напрямую в Росреестр, который работает в штатном режиме», — отмечает партнер Юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко. Есть и альтернативные, но более дорогостоящие варианты для подачи документов — обращение для регистрации сделки к нотариусу или вызов сотрудников Росреестра, что доступно не во всех регионах. Также заявление о регистрации прав можно отправить по почте при условии обязательного нотариального удостоверения подписи на заявлении, добавляет Довженко.
Важные оговорки
«Покупателям следует тщательно подойти к анализу условий сделки, в том числе ее «рыночности», а также финансового состояния продавца, с тем, чтобы снизить риск утраты недвижимости и проблем с тем, чтобы получить обратно уплаченные средства», — говорит Ольга Аникина. Дело в том, что в отношении банкротства сейчас действует мораторий, но в будущем кредиторы, находясь в поисках ликвидных активов должника (привлекательность недвижимости в этом плане сложно переоценить), могут попробовать развернуть сделку, то есть признать ее недействительной.
Договор купли-продажи тоже стоит составлять с учетом новых вводных. «Поскольку ситуация продолжает быть неоднозначной, но уже не форс-мажорной для новых договоров, имеет смысл оговорить освобождение от ответственности, если позднее будут приняты нормативные акты, препятствующие исполнению договора в срок. Речь идет о передаче недвижимости, подаче документов на государственную регистрацию и т.п», — уточняет Аникина.
Например, в договоре должны отсутствовать положения о неприменении ст. 451 ГК РФ — изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, полагает Арина Довженко. «Существенное изменение обстоятельств — концепция, которая позволяет изменить/прекратить договор в случае, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако в случае прямого исключения данной концепции текстом договора, она не будет применяться к взаимоотношениям сторон», — поясняет Довженко.
Помимо этого, специалисты рекомендуют активнее использовать в договоре такие конструкции как заверения продавца об обстоятельствах, например, о состоянии объекта, финансовом состояния продавца, обстоятельствах приобретения им права собственности на объект и т.п. «Это увеличивает количество юридических оснований для предъявления требований к продавцу впоследствии, а также количество возможностей, которые дают разные договорные инструменты», — уточняет Ольга Аникина.
На практике текущие ограничения пока привели к увеличению сроков совершения сделки, так как дистанционное обсуждение условий договора занимает больше времени, отмечают эксперты. Больше времени требует и поиск заемного финансирования. «Ввиду всеобщей экономической неопределенности и волатильности рынка недвижимости, представляется, что банки могут ужесточать условия предоставления таких займов, особенно на фоне количества заявок о реструктуризации и отсрочках уже существующих кредитов», — отмечает Арина Довженко.
Стройка под себя
В случае, если речь идет о строительстве объектов промышленного назначения в период пандемии, то здесь изменения оказались точечными. Стройка подпадает под действие санитарно-эпидемиологических мер, но в ней не действовал режим нерабочих дней, напоминает партнер юридического бюро «Григорьев и Партнеры» Анатолий Петров.
При заключении договоров подряда здесь следует действовать в рамках общих рекомендаций, например, о необходимости согласования всех существенных условий договора, о детализации процедуры приемки, об определении сторонами полного перечня исполнительной документации и последствий ее непредоставления, о согласовании сторонами форм используемой первичной учетной документации и прочими. «Вместе с тем, в период пандемии особенно высок риск нарушения принятых на себя договорных обязательств, поэтому сторонам нужно внимательно относиться к условиям, касающимся ответственности заказчика и подрядчика, — отмечает Анатолий Петров. — Подрядчикам стоит настаивать на включение в договор условия о наступлении ответственности лишь при наличии вины; о зачетном характере неустойки; об ограничении размера убытков реальным ущербом; о недопустимости немотивированного отказа заказчика от исполнения договора. Кроме того, подрядчикам желательно фиксировать свое несогласие с проектом договора в протоколах разногласий или переписке, а не ограничиваться устным замечанием».
Не оказало на стройку критического влияния и закрытие границ. «Возможность поставки зарубежного оборудования сохраняется, хотя, скорее всего, мы увидим рост числа споров, связанных с нарушением сроков поставки, — уточняет Петров. — Оценить их судебные перспективы сейчас сложно ввиду отсутствия актуальной судебной практики. Вместе с тем, необходимо отметить, что согласно разъяснениям Верховного Суда РФ распространение коронавируса не является универсальным обстоятельством непреодолимой силы, ввиду чего исход каждого спора необходимо прогнозировать индивидуально».
«Кроме того, для освобождения от ответственности за неисполнение договора придется доказать, в том числе, наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы (ОНС), связь между таким обстоятельством и невозможностью исполнения обязательств, а также, что должником были приняты разумные меры для предотвращения негативных последствий наступления ОНС», — отмечает Арина Довженко.
При этом проблемы в сфере промышленного строительства сейчас связаны вовсе не с процессом строительства или поиском надежных подрядчиков, а с поиском заказчиков. «Подавляющее большинство договоров в сфере промышленного строительства заключаются по результатам закупок — 44-ФЗ, 223-ФЗ, либо корпоративных процедур. В то же время, в период пандемии закупочная деятельность большинства заказчиков приостановлена по причине падения спроса и отсутствия потребности в расширении существующих мощностей», — подчеркивает Анатолий Петров.
Временное место
Альтернативой покупке или собственному строительству может стать аренда. «Имея помещение в собственности, всегда можно выделить какую-либо его часть для сдачи в аренду, что позволит получить дополнительный доход, однако, собственность традиционно сопряжена с необходимостью уплаты налогов и несением затрат на содержание и реновацию имущества», — напоминает Арина Довженко.
Кроме того, сегодня многие владельцы помещений столкнулись с неспособностью арендаторов вносить плату, так как их деятельность прекратилась, а доходы исчезли. «При этом сложно делать разумные предположения о том, когда финансовое положение арендатора улучшится, потому что даже после снятия ограничений бизнес восстановится не сразу», — говорит Ольга Аникина.
Интересно, что в сложившейся кризисной ситуации, оказалось, что арендаторы недвижимости публичной собственности, в особенности субъекты малого и среднего предпринимательства, могут рассчитывать на более оперативную поддержку со стороны государства, чем арендаторы частной недвижимости, добавляет Арина Довженко. «Тем не менее, наиболее качественная и привлекательная для арендаторов коммерческая недвижимость принадлежит частным собственникам, и дисциплинированные арендаторы могут рассчитывать на лояльное и разумное отношение к себе», — добавляет Ольга Аникина.
Особенность этого кризиса и в том, что арендатор не может просто поменять место в случае, если договоренность не достигнута. «Операционный бизнес рассчитывает на аренду помещений и возможность при необходимости достаточно быстро сменить локацию, расширить или сократить объем операций, — напоминает Ольга Аникина — Но в условиях вызванного пандемией кризиса получается так, что арендатор в течение какого-то времени не способен использовать свою гибкость перемещения. Сложно даже быстро забрать свое движимое имущество, не говоря уже о том, чтобы развернуться в новом месте».
По мнению юристов, рынок аренды оживится после снятия ограничений, когда арендаторы начнут искать более привлекательные для себя условия, а конкуренция среди арендодателей обострится: ведь часть арендаторов свернет бизнес или постарается перенастроить его на онлайн формат.
Гибкий договор
Пока собственники и арендаторы рассчитывают на помощь со стороны государства, на федеральном уровне приняты несколько актов в поддержку арендаторов, которые предусматривают отсрочку платежей. «Такая отсрочка применяется к договорам аренды, заключенным до введения в 2020 году режима повышенной готовности, и арендаторами по которым являются организации (ИП), работающие в отраслях, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения коронавируса», — отмечает Арина Довженко. Так, 100% отсрочка распространяется на весь период действия режима повышенной готовности, еще 50% арендной платы — со дня прекращения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года, а задолженность по арендной плате арендаторы смогут оплатить равными ежемесячными платежами, начиная с 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года.
«При этом, если арендодателем будет доказано, что бизнес арендатора в действительности не пострадал в сложившихся условиях карантина, то его требования будут трактоваться, как проявление заведомо недобросовестного поведения, и в таком случае суд может отказать в удовлетворении требований арендатора», — предостерегает Довженко. Закон также предусматривает возможность уменьшения арендной платы в случае невозможности использования имущества в связи с введением режима повышенной готовности, не ограничивая применение нормы только пострадавшими отраслями, уточняет Довженко.
Юристы напоминают, что все договоренности сторон в отношении отсрочки или уменьшения арендной платы, а также порядка выплат, должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору аренды в письменной форме, устные договоренности нежелательны. Облегчить в текущей ситуации взаимодействие между участниками могло бы изменение законодательства. Например, можно установить правила сокращения арендной платы и рассрочки ее выплаты без необходимости заключать дополнительные соглашения к договорам аренды, полагает Ольга Аникина. При этом как арендодатель, так и арендатор должны быть вправе обосновать в суде иные условия послаблений в зависимости от конкретных обстоятельств.
В интересах же арендодателя выработать экономическое обоснование единого для всех арендаторов подхода к вопросу снижения арендной платы или арендных каникул. «Чем более объективной будет позиция арендодателя и чем более добросовестно он подойдет к переговорам с арендаторами, тем выше будут его шансы на то, что суд займет разумную позицию, прислушавшись к обеим сторонам», — добавляет Аникина.
«При одновременном наличии адекватных мер поддержки арендодателей со стороны государства риск последующих споров по пересмотру установленной в качестве общего правила позиции между арендодателем и арендаторов был бы невелик», — полагает Ольга Аникина. В качестве мер поддержки для арендодателей в Санкт-Петербурге 12 мая 2020 года был утвержден второй пакет мер по обеспечению устойчивого развития экономики в условиях ухудшения ситуации в связи с коронавирусом. «В соответствии с утвержденными мерами владельцам недвижимости площадью не менее 1000 кв м., освободившим от арендной платы или снизившим арендную плату для арендаторов, будут предоставляться льготы по уплате налога на имущество. Соответствующие нормативные акты будут приняты до конца мая», — отмечает Арина Довженко.
В будущем, с учетом полученного бизнесом опыта, в договорах аренды целесообразно предусмотреть порядок расторжения или изменения условий договора аренды. «Например, изменения размера арендной платы, в случае, когда полноценное нахождение сотрудников компании в офисе невозможно в связи с изданием госорганами соответствующих актов, в том числе, предписывающих режим самоизоляции», — уточняет Арина Довженко.
Возможно, в договорах аренды будет закладываться больше гибкости, не только ввиду чрезвычайной ситуации, но и ввиду ускорения тенденций на смену традиционных форматов. Речь может идти о расширении возможностей для пересмотра условий, досрочного отказа от части площадей или от аренды вообще, полагает Ольга Аникина. «Может быть, арендаторы будут предъявлять более строгие требования к арендодателям торговых и офисных центров в части соблюдения ими экологических стандартов, может быть, в части соблюдения той или иной модной концепции объектов, — отмечает она. — Кроме того, столкнувшись с неплатежами, арендодатели могут захотеть увеличить размеры обеспечительных платежей. Насколько это желание может быть реалистичным — вопрос».
