Надежды игроков рынка коммерческой недвижимости на хорошие финансовые результаты по итогам 2020 года рухнули уже в середине марта, когда из-за резкого снижения покупательского трафика стала падать выручка самых активных арендаторов — общепита и непродовольственных сетей. В этих условиях большинство собственников коммерческих помещений идут навстречу партнерам и соглашаются на арендные каникулы — размер дисконта нередко доходит до 70% от рыночной ставки. Однако проблему владельцев коммерческой недвижимости это не решит, предупреждают эксперты. В частности, оценивая возможные потери в сегменте общепита, они говорят, что после карантина не откроется треть городских ресторанов. В целом же доля вакантных помещений уже во II квартале вырастет с 7 до 10%, прогнозируют эксперты.
Фатальные прогнозы
Влияние пандемии на торговлю и общепит стало заметным еще до объявления тотального режима самоизоляции. Сначала иссяк и без того скромный туристический поток. Затем и жители города стали сокращать число походов в магазины и рестораны. Так, еще в марте трафик петербургских ресторанов среднего ценового сегмента упал на 50-60%, сообщают участники рынка. Для сферы стрит-ретейла это оказалось чувствительным ударом, поскольку в Петербурге именно общепит находится на первом месте по активности арендаторов. По данным Colliers International, в I квартале 2020 года на сферу общепита приходился 21 из 47 новых арендаторов на основных торговых улицах Петербурга. На втором месте — сегмент одежды и обуви, на третьем — продовольственные магазины, среди которых наиболее активным арендатором была сеть «ВкусВилл».
Запрет на работу в течение месяца для некоторых арендаторов может стать фатальным, полагают эксперты. «Объявление каникул — это действительно катастрофа для арендаторов из непродовольственного ретейла и ресторанов, потому что оно не отменяет арендных обязательств, нужно персонал месяц содержать, а на это нет средств», — пояснил руководитель Rusland SP Retail Александр Карпов. По его прогнозам, не менее трети арендаторов будут вынуждены свернуть бизнес. Первые расторжения договоров аренды уже имели место, знает эксперт.
Вынуждены соглашаться
Стремясь компенсировать потери от карантина и вынужденной самоизоляции граждан, рестораторы и ретейлеры пытаются договориться об изменении условий с арендодателями и собственными сотрудниками. Сотрудникам предлагают написать заявления об отпуске за свой счет, а арендодателей просят о снижении ставки аренды.
«Первый раз снизить арендную плату точно попросили еще до «президентских» каникул», — рассказывает собственник помещения в Петроградском районе на условиях анонимности. Он пояснил, что, по условиям договора, плата состоит из минимальной фиксированной ставки и процента от оборота. «Когда стало понятно, что оборот в марте будет минимальный, арендатор попросил о снижении фиксированной части», — говорит собеседник РБК Петербург.
Сейчас в переговоры с собственниками помещений вступили все арендаторы, деятельность которых прекращена из-за пандемии, утверждает Екатерина Лапина, генеральный директор агентства недвижимости Lapina (специализируется на коммерческой недвижимости). По ее наблюдениям, результаты переговоров зависят от целого ряда факторов — изначальных условий аренды, предыдущий опыт взаимоотношений и даже то, был ли сделан ремонт помещения. «Все просят скидки, диапазон широкий — от 30 до 70%, иногда и 90%. Договариваются, как правило, на 30-50%, реже — 70%», — приводит данные Александр Карпов.
По его словам, большинство собственников идут навстречу партнерам, поскольку найти новых арендаторов в сложившихся условиях непросто. Схожие данные приводит Екатерина Лапина: размер дисконта, по ее словам, обычно составляет 20-30%, а иногда 50%. Нередко стороны договариваются об отсрочке платежа. «Собственники трезво оценивают стоимость своих помещений и альтернативы по поиску других арендаторов. Например, когда понимают, что их помещение «заточено» под рестораторов и никто другой туда не сядет», — говорит Екатерина Лапина.
Повод для торга
Для некоторых арендаторов сложившаяся на рынке ситуация стала удобным предлогом, чтобы выторговать скидку или решить проблемы, не связанные с кризисом. «Вызывают удивление арендаторы, которые не просто не пострадали, а, напротив, выиграли в текущей ситуации и все равно пишут, как под копирку, письма с просьбой о снижении ставки. Например, продовольственные сети, у которых выручка с началом пандемии выросла на 40-50%, или отели, которые полностью заполнены корпоративными клиентами», — рассказывает Екатерина Лапина. Таким арендаторам собственники не идут на уступки, говорит она.
Впрочем, эксперты не исключают, что некоторые компании, прося об арендных каникулах, действовали превентивно. Например, в сфере продовольственного ретейла участники рынка в некоторых регионах уже заявили о снижении покупательского трафика на 50%, которое последовало за коротким периодом ажиотажного спроса.
Показательно, что в ряде случаев собственники помещений видят сейчас удобный момент, чтобы расстаться с нежеланным партнером. «Такое часто бывает, что люди засиделись, хочется их поднять, освободить помещение, но по договору нельзя — штрафы. В данном случае можно просто не давать скидки, и они сами съедут», — рассказывает Александр Карпов.
Откроются не все
Уже ко второму полугодию состав игроков на рынке стрит-ретейла существенно изменится, полагают его участники. По данным Екатерины Лапиной, уже сейчас число объектов, выставленных на продажу, увеличилось, в то время как количество сделок аренды невысоко. Она напоминает, что большой объем предложений аренды был и сразу после нового года, когда ушла с рынка сеть SPAR, но найти нового арендатора на освободившиеся помещения непросто.
Многие арендаторы говорят о временной приостановке планов дальнейшего развития. «Все попытки ресторанов переключиться на доставку — как мертвому припарки, они никого не спасают от убытков. Представитель одной из крупнейших ресторанных сетей города, с которым я общался, говорит, что сейчас было бы неплохо спасти хотя бы треть заведений», — приводит пример Александр Карпов.
О том, что часть компаний будет вынуждена временно приостановить свою работу, говорит и Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International в Санкт-Петербурге. По его словам, в результате доля вакантных помещений на ключевых торговых коридорах Петербурга может вырасти с 7% по итогам I квартала 2020 года до 9-10% во II квартале, что станет самым высоким показателем за последние пять лет. При этом сроки экспонирования свободных помещений будут растягиваться, а нижний порог ставок аренды — уменьшаться, уверен эксперт. В дальнейшем Владимир Каличава ожидает, что собственники помещений стрит-ретейла будут вынуждены изменить схему начисления арендной платы — от фиксированной ставки аренды рынок перейдет к проценту с оборота.
