Рыночный расклад , Санкт-Петербург и область ,  
0 

Апарт-отели: все дело в управлении

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс
Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс
Эффективная управляющая компания в сегменте апартаментов может обеспечить высокую доходность для инвестора в долгосрочной перспективе.

Рынок апартаментов в Петербурге переживает бум, и в ближайшее время темпы его роста не снизятся, оценивают эксперты. При этом растет число сервисных апартаментов, которым требуются для управления профессиональные компании. В основном УК создают сами девелоперы, строящие апарт-комплексы. Работают на рынке и независимые управляющие компании, которые можно привлечь со стороны. Эксперты РБК Петербург рассказали, на что обратить внимание и как оценивать эффективность работы управляющих компаний.

Широкий выбор

По оценке Knight Frank St Petersburg, объем строящихся в городе апартаментов за последние два года вырос втрое и на конец прошлого года составил 15,6 тыс. юнитов. Только в минувшем году, по данным Colliers International, в продажу вышли 12 комплексов. Всего на текущий момент в городе ведутся продажи в 44 комплексах общим объемом 17,4 тыс. апартаментов.

«В течение ближайших двух лет на рынок Петербурга выйдет еще около 17 новых проектов суммарной площадью 290 тыс. м2 на 7,5 тыс. юнитов, а также четыре новых очереди в реализуемых объектах на 5,7 тыс. апартаментов площадью 308 тыс. м2», — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

Эксперты рынка недвижимости различают два вида апартаментов. Первый — это так называемое «псевдожилье», которое клиенты покупают для постоянного проживания. Это проекты, инвесторы которых для обхода градостроительных ограничений воспользовались нормативами для гостиниц, а на деле построили здания, которые по проектным решениям являются жилыми.

Второй вид — сервисные апартаменты. Это меблированные апарты, которые полностью готовы к краткосрочной или долгосрочной сдаче в аренду. Такие апартаменты, как правило, имеют всю необходимую инфраструктуру: кафе, аптеку, круглосуточные магазины, тренажерные залы. Сервисные апартаменты обслуживаются специальной управляющей компанией, которую создает сам девелопер либо приглашает управляющую компанию со стороны.

По оценке генерального директора ГК «Еврострой» Оксаны Кравцовой, в Петербурге доля сервисных апартаментов составляет около 63%. Такой высокий показатель — это ответ на спрос со стороны инвесторов и растущий туристический поток, добавляет она. По оценке директора по продажам ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, на Петербург приходится 50-60% всех сервисных апартаментов России.

«Изначально рынок апартаментов Санкт-Петербурга и Москвы развивался по пути «псевдожилья». Но в Петербурге, где земельный банк под жилую недвижимость еще не настолько исчерпан, как в Москве, апартаменты не смогли создать конкуренцию классическому жилью», — поясняет Оксана Кравцова.

Доля сервисных апартаментов в Петербурге, по оценке Colliers, продолжит расти. Во-первых, сервисные апарты — это качественная альтернатива гостиничному сегменту. Во-вторых, такие апарт-отели представляют собой инвестиционный продукт с привлекательными программами доходности. «Для Петербурга это популярное направление, так как с каждым годом наш город активно развивается как туристический центр. В то же время в Петербурге, в отличие от Москвы, представлено очень мало небольших гостиниц уровня «три звезды», и именно апарт-отели заполняют сегодня эту нишу», — говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. «Апартаменты популярны, в частности, среди внутренних мигрантов, которые приезжают в Петербург для постоянного проживания, а также среди иногородних студентов, которым апарты покупают родители», — добавляет директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.

Роль управления

Залогом успеха для возврата инвестиций при покупке апартаментов эксперты называют привлечение профессиональной компании для управления комплексами. Управляющая компания (УК)  — это оператор, который отвечает за загрузку отеля гостями и за возврат инвестиций, говорит управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. По его словам, в Петербурге работают УК, созданные застройщиками (таких большинство), а также сторонние компании. Причина такого распределения понятна. Создание УК — это серьезный бизнес, который требует большого количества квалифицированных кадров и существенных инвестиций в долгосрочной перспективе. При этом маржинальность этого бизнеса крайне невысока, добавляет он.

«Рынок апартаментов очень молод, и многолетней экспертизе в этом сегменте здесь просто неоткуда взяться. По этой причине девелоперы создают собственные управляющие подразделения», — поясняет ситуацию председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин.

Ист. Knight Frank St. Petersburg Research, 2019
Ист. Knight Frank St. Petersburg Research, 2019

В настоящее время в Петербурге на «внешнем» рынке работают две крупные специализированные компании — МТЛ и Zenith PM. На рынке апарт-отелей также работают гостиничные УК — например, петербургская Nevsky Hotels Group, а также международный оператор IHG (управляет апарт-отелем StayBridge Suites), отмечают в Colliers.

По мнению девелоперов, постепенно эту нишу начнут активно заполнять гостиничные операторы, в том числе зарубежные. «Однако классический гостиничный оператор — не всегда лучший выбор для апарт-отелей, — говорит Оксана Кравцова. — Есть сложности и специфика, которые не умеют решать гостиничные операторы, например, взаимодействие с множеством собственников и обеспечение каждому заявленной доходности». «И не факт, что у них получится, потому что работа в условиях, когда у каждого апартамента — свой собственник, радикально отличается от работы с обычной гостиницей. Если мы увидим такие примеры, то, скорее всего, это будут случаи, когда один собственник или группа, владеющая достаточно большим пулом апартаментов, договорилась с гостиничной сетью об управлении их номерным фондом», — добавляет генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.

По информации Colliers, к сегменту апартаментов проявляют интерес международные гостиничные операторы. Например, недавно стало известно, что в третьей очереди комплекса Valo будет открыт отель Mercure (оператор — AccorHotels), а в проекте Vertical на Орджоникидзе планируется гостиница Ramada (оператор — Wyndham Hotels & Resorts). Ожидается, что и в элитном сегменте также скоро появятся апарт-отели под международными брендами, отмечают в Colliers.

Участники рынка полагают, что на международные проекты придется только небольшая часть рынка. «Дело в том, что международные УК рассчитывают на контракт на 10-15 лет, а такой длительный договор с физлицом или несколькими физлицами подразумевает крайне сложные процедуры согласования контрактов из-за жестких требований международных УК к формату номерного фонда, мест общего пользования, инженерным системам, — отмечает Илья Андреев. — Думаю, что в ближайшее время международные УК не выйдут на этот рынок за исключением редких случаев фактически использования франшизы».

Доходная арифметика

Независимо от того, кто стоит за управляющей компанией — международный ли гостиничный оператор, независимая компания или девелопер, — она должна обеспечить эффективное управление активом. Основной показатель работы — это умение обеспечить загрузку объекта. Хорошей считается заполняемость на уровне 70%. «Главный показатель компетенции УК — это способность обеспечить заявленный доход собственникам апартаментов. Для этого важно обеспечить наполняемость в разные сезоны, подтвердить практикой компетентность в управлении комплексов с разной целевой аудиторией, а также иметь возможность предоставлять арендаторам услуги на уровне сетевого отеля», — уточняет Сергей Мохнарь.

Некоторые УК подключаются к работе над апарт-отелем еще на стадии проектирования. Это позволяет совместно с девелопером разработать концепцию, определить, кто будет гостем или арендатором, какие планировки стоит применить, какие будут операционные показатели загрузки, тарифов, расходной составляющей, перечисляет руководитель департамента апарт-отелей Becar Asset Management Евгения Гиль. «В период операционной работы УК предоставляет бизнес-план и бюджет операционной деятельности, в котором должны быть отражены не только плановые показатели по выручке, но и по расходам на обслуживание номерного фонда, маркетинг и другое. Отчетность должна быть прозрачной, понятной и вестись по строгому графику. Важно посмотреть на каналы продаж — как УК будет привлекать гостей и дополнительный доход на объект», — добавляет эксперт.

Чтобы определить эффективную УК, нужно ретроспективно минимум за три-пять лет оценить реальный возврат инвестиций на вложенные средства у инвесторов, которые купили апартаменты под управлением данной компании. Для этого нужно узнать все затраты, которые несли собственники: на коммунальное обслуживание, техническую эксплуатацию, коммунальные платежи, обновление и реновацию и т.д. Далее нужно узнать реальную цифру дохода, который принес актив собственнику, и сопоставить разницу этих двух величин с вложенными изначально средствами. У эффективной управляющей компании получится цифра, которая в годовом выражении превышает 10%. «В городе очень немного объектов, которые работают три и больше лет, поэтому для реалистичной оценки управляющих компаний в этом сегменте нам придется подождать еще некоторое время», — говорит Илья Андреев.

«Эффективность управляющей компании в сегменте апартаментов — это высокая доходность для инвесторов, но высокая не в моменте, а в перспективе минимум 3-5 лет. Если номер не потребовал существенных вложений, приносил плановый высокий доход, остался в хорошем состоянии и пригоден к продаже — значит, работа управляющей компании была профессиональной и эффективной», — заключает Илья Андреев.

Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»:

Фото: «ПСК Недвижимость»
Фото: «ПСК Недвижимость»

«На Петербург приходится 50-60% сервисных апартаментов России. Предложение превышает Москву, но это легко объяснимо. Дефицит земли под жилое строительство в столице заставляет девелоперов быть изобретательными. И они нашли выход — строить апартаменты, которые по сути являются привычными жилыми домами, но имеют статус коммерческой недвижимости. Петербург, в отличие от столицы, таких проблем с землей пока не испытывает. Но есть дефицит в другом: комфортном номерном фонде эконом-класса. Со вступлением в силу закона о запрете хостелов в жилых домах данная потребность лишь усилится».

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

Фото: "Полис Групп"
Фото: "Полис Групп"

«На рынке Петербурга представлены преимущественно сервисные апартаменты, а не «псевдожилье». Это помещения, которые предназначены для сдачи их в аренду и получения собственником дохода. Для Северной столицы это популярное направление, так как с каждым годом наш город активно развивается как туристический центр. В то же время в Петербурге, в отличие от Москвы, представлено очень мало небольших гостиниц уровня «три звезды» и именно апарт-отели заполняют сегодня эту нишу».

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:

Фото: Группа "Ярд"
Фото: Группа "Ярд"

«Сейчас на рынке недвижимости Санкт-Петербурга представлено порядка 40 проектов апартаментов. Сюда входят как проекты с сервисной составляющей, так и псевдоапартаменты, реализованные как жилье и не имеющие услуг УК. Важный участник рынка апартаментов — оператор (УК). Как правило, он выполняет роль поставщика услуг (заселение, поддержание чистоты и порядка, бесперебойное функционирование объекта, управление). Операторы могут быть брендовыми или независимыми. На рынке очень мало аутсорсинговых команд, которые «съели собаку» на обслуживании апартаментов. Рынок апартаментов очень молод, и многолетней экспертизе в этом сегменте здесь просто неоткуда взяться. По этой причине девелоперы создают собственные управляющие подразделения».

Рыночный расклад Элитный покупатель меняет приоритеты
Скачать Содержание
Закрыть