Глубокая трансформация

С 1 июля 2019 года в России вступят в силу поправки в 214-ФЗ, которые изменят схему привлечения застройщиками денежных средств от дольщиков — будут введены экроу-счета. Они призваны повысить прозрачность строительного рынка и обезопасить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Об особенностях предстоящей трансформации строительного рынка в Петербурге и планах по развитию пригородных территорий РБК Петербург рассказал председатель совета директоров ГК «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.

— Как поправки в закон отразятся на строительном рынке в ближайшие несколько лет?

— Все строители зачеркивают дни в календаре в ожидании 1 июля. Сегодня нельзя предсказать, что будет вообще в строительном секторе через два года. Переход на эскроу-счета кардинально поменяет правила игры и ситуацию на рынке.

Начнем с того, что я не могу с уверенностью назвать ни компаний, ни банков, полностью готовых к работе по новой схеме. Окончательных документов, утвержденных до последней запятой, по-прежнему нет. Вот сейчас у меня на столе 28-я версия поправок и дай Бог, чтобы она была окончательной.

Основные изменения коснутся состава участников — очевидно, что часть компаний уйдет с рынка. Ведь многие застройщики не соответствуют новым требованиям банков по показателям финансовой устойчивости, оборотам и прочим параметрам. Банки же относятся к этому направлению, в первую очередь, как к бизнесу, что логично.

ГК «Полис Групп» выдержит испытание новыми правилами, в этом сомнений нет: у нас есть все, чтобы удовлетворить требования банков. Запаса наших земельных площадей с разрешениями нам хватит на перспективу 3-4 года, и мы пока планируем по-прежнему строить наши стабильные 500 тыс. кв.м в год, но дальше будем корректировать планы по ситуации. Однако нас не радует, что многим будет сложно — особенно застройщикам в регионах. И, как это ни печально, рынок ждет новая волна недостроев и появления недовольных дольщиков.

— Изменится ли с 1 июля цена квадратного метра? На что рассчитывать покупателям?

— Покупателям нужно готовиться к росту цен минимум на 10-12% в течение года-двух, и это самый лучший вариант. А более реальный — 15-20%. И это не будет временным явлением, в перспективе цены вниз не пойдут. Дальше рынок зафиксируется на новом уровне, и начнет новую жизнь с новой точки отсчета. Хорошо, если все останется как есть, но если мы через два года поймем, что рынок в части спроса просел на 20%, то вряд ли мы уже будем строить 500 тыс. кв. м в год — придется синхронизировать наше предложение с изменившейся рыночной ситуацией.

— Как технологии влияют на строительную отрасль? Считается, что она — одна из самых консервативных.

— Строительство — это огромное количество физического ручного труда, который пока не чем заменить. Может быть, конечно, через 10 лет дома будут заливать из огромного 3D-принтера, но пока основная ударная сила — это люди, а когда задействованы люди, все очень консервативно.

Но мы, конечно, не стоим на месте. В этом году начали внедрение BIM-технологии. Для этого пришлось перестроить всю службу главного проектировщика. Тестировать новацию будем на новой очереди ЖК «Полис на Комендантском», который возводится в микрорайоне Каменка.

В 2018 году группа стала применять технологию блокчейн при регистрации сделок купли-продажи, это совместный проект с Росреестром и Фондом защиты прав граждан участников долевого строительства. В этом году распространили новую практику на все наши объекты. Блокчейн на 100% гарантирует надежность и безопасность сделки для покупателя, что дает нашим объектам серьезное преимущество на рынке.

— Как меняется покупательское поведение? Что сейчас модно, чего именно будущие владельцы квартир хотят от строительного продукта?

— Покупатели стали грамотнее, придирчивее — порой до потребительского терроризма. С одной стороны, это правильно. Благодаря такой придирчивости, дома, которые сдаются сейчас, сильно отличаются по качеству — в лучшую сторону — от тех, что сдавались лет семь назад.

Сегодняшние покупатели вышли на новый уровень предпочтений. Это касается всего — от качества строительных материалов до эргономики и безопасности. За последние три года мы пришли к тому, что домофоны, Wi-Fi, камеры видеонаблюдения, закрытый двор, наличие школы и детского сада — это уже must have даже для эконом-класса.

Растущие потребности покупателей порой провоцируют даже конфликты внутри служб застройщика. Вот, например, сейчас актуально большое количество естественного освещения, и покупатели требуют больше окон. «Продажники» фиксируют пожелания, передают их по цепочке — и сначала проектировщики в панике хватаются за голову, потом строители: надо все переделывать, начиная со стадии архитектуры и конструкторского расчета.

Высоки требования к экологичности строительных и отделочных материалов, озеленения и благоустройства. Покупатели обращают внимание, например, на то, из чего сделаны детские площадки. Металлические или пластиковые уже не в тренде, нужны деревянные. Большое значение имеет качество и дизайн отделки в подъездах.

Несколько лет назад появилась новая тенденция: спрос на квартиры с чистовой отделкой, мы уже перешли к системе, когда часть подъездов в доме предлагаем с отделкой, часть подъездов — без отделки. Это как раз объяснимо: у нас большой процент покупателей — молодежь, они не хотят заниматься ремонтом. К тому же, здесь важна экономика: стоимость чистовой отделки можно включить в ипотечный кредит. В будущих проектах и эконом-, и комфорт-класса мы уже все квартиры будем предлагать с чистовой отделкой.

— ГК «Полис Групп» в 2018 году вышла на второе место среди российских застройщиков по объему ввода готового жилья, по данным «Единого реестра застройщиков». За счет чего вам удается удерживать такой тем строительства?

— Во-первых, мы поддерживаем на одном уровне объем земельного банка. В течение последних 4-5 лет у нас в стадии строительства постоянно находится не менее 500 тыс. кв. метров. Когда какой-то объект вводится в эксплуатацию, мы его тут же заменяем новой стройкой. Во-вторых, у нас очень квалифицированная команда отдела продаж. В-третьих, мы нашли оптимальную для себя систему строительства, которая обеспечивает качественное исполнение. Плюс мы выполняем социальную программу по строительству доступного жилья.

Также с 2018 году мы диверсифицировали портфель объектов, включив него объекты класса комфорт: ЖК «Полис на Неве» и ЖК «Полис на Московской». Сочетание всех этих факторов позволяет нам развиваться и расти.

— Планируете ли вы продолжать строительство социальных объектов на территории Ленобласти и Санкт-Петербурга?

— В Ленобласти строить «социалку» на данный момент проще и выгоднее. Там действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Мы ей пользуемся и искренне благодарны за нее местным властям. Как и за то, что они четко выполняют взятые на себя обязательства по выкупу построенных объектов. В настоящее время в области введены в эксплуатацию уже 7 детских садов и 2 школы. В городе такой программы пока нет, но мы знаем, что она разрабатывается.

Конечно, разница в подходах к строительству соцобъектов в городе и области существует. Мы смогли четко ее увидеть на примере нашего масштабного проекта в «Каменке», который реализуется на землях, ранее принадлежавших ГК «Город». Первую очередь на 284 тыс. кв.м мы выкупили в начале 2017 года. Прежние городские власти обещали полное и всестороннее содействие тем, кто будет строить соцобъекты, и заявляли, что сады и дороги будут строиться за бюджетный счет. Но в итоге, что-то пошло не так, и мы строим их за свой счет. Надеюсь новое городское правительство пересмотрит свою политику. Мы очень надеемся на это.

— Какие наиболее значимые объекты запланированы к сдаче в этом году? Планируете ли вы расширять географию присутствия?

— В этом году сдаем четвертую очередь ЖК «Краски лета» в Мурино, а также наш первый объект класса «комфорт+» — ЖК «Полис на Неве». Он мне лично очень нравится — красивый проект в неосталинской стилистике, отличные виды на Неву, хорошая транспортная доступность и обеспеченность социальной инфраструктурой. Немного ранее, чем планировали, сдадим первые очереди ЖК «Полис на Комендантском», там уже все построено, идет благоустройство. Начнем большую стройку в Мурино и в самом конце года — приступим к еще одной очереди здесь. Оба эти проекта уже пойдут по новой схеме с эскроу-счетами.

Наша стратегия развития не подразумевает выхода в другие регионы, мы сосредоточены только на домашнем. Главная причина — разные правила взаимоотношений с властями, с монополистами. Если они настолько различаются в совсем близких Петербурге и Ленинградской области, то, чтобы пойти в Москву, нужно будет заново создать полноценную команду, чтобы примериться к новым правилам. Кроме того, Санкт-Петербург и Ленобласть активно развиваются, здесь много работы, и я не вижу причин, чтобы эта ситуация изменилась.