За год стоимость квартир в малоэтажных проектах Петербурга, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», выросла на 10%, в Ленобласти – на 16%. При этом объем заключенных сделок в пригороде снизился на треть – так рынок отреагировал на ужесточение законодательства в сфере долевого строительства. Что ждет рынок малоэтажного строительства в этом году – опросили экспертов и застройщиков.
Без долгостроев
За год – c I квартала 2018 – по I квартал 2019 года – территориальная структура рынка малоэтажного строительства изменилась. В области объем предложения заметно сократился, в городе – вырос. Сейчас в Петербурге строится 67% от объема рынка многоквартирного малоэтажного жилья и 72% от объема предложения, подсчитали в КЦ «Петербургской Недвижимости». К таким последствиям привели изменения закона о долевом участии в строительстве. Летом 2018 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, по которым власти регионов должны передавать в Россреестр списки компаний, которые не соблюдают сроки сдачи объектов. В черный список можно попасть за просрочку от шести месяцев. Росреестр прекращает регистрацию новых договоров долевого участия (ДДУ) в этих ЖК, что сделает невозможной дальнейшую продажу квартир.
К малоэтажному жилью относят дома «не выше сосен» – до четырех этажей. Это как коттеджи, таунхаусы, а также многоквартирные дома. Самый большой объем предложения на первичном рынке представлен малоэтажным жильем квартирного типа. Сейчас его объем в санкт-петербургской агломерации составляет 650 тыс. м2. Из них на объекты в городской черте приходится 250 тыс. м2, в пригородной зоне Ленобласти – всего 97 тыс. м2, подсчитали в КЦ «Петербургская Недвижимость». Доля малоэтажных комплексов от общего объема строящегося жилья в Санкт-Петербурге и пригородах составляет 7 и 9% соответственно. В этом сегменте к «масс-маркету» относится 81% жилых комплексов, на проекты высоких ценовых категорий – «бизнес» и «элита», оставшиеся 19%.
«Ранее объемы малоэтажки, возводимые в пригороде и Санкт-Петербурге, были примерно одинаковы. Однако по итогам 2018 года реализация ряда малоэтажных проектов в пригородной зоне была приостановлена в связи с вступившими в силу требованиями о запрете регистрации сделок ДДУ по объектам, сроки ввода в эксплуатацию которых задерживаются на срок более полугода. Например, объекты компаний «Гранд-строй», Navis Development Group», – пояснила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По словам эксперта, сокращение объема реализации квартир в малоэтажных проектах связано как с приостановкой продаж в «проблемных» проектах, так и с уменьшением объема ликвидного предложения в пригородной зоне. В пригороде объем сделок за 2018 год снизился на 35% к уровню 2017 года. При этом в Санкт-Петербурге спрос был стабилен, зафиксирован прирост на 4% от количества сделок в данном формате жилья.
В этом году тенденция увеличения доли проектов, реализуемых в городской черте сохранится. В I квартале 2019 года в продажу вышли новые малоэтажные проекты общим объемом 91 тыс. м2. Из них три ЖК («Зеленый квартал» от SetlCity, «7 park» от Вистбалт, «UP-Квартал Пушкинский» от ФСК «Лидер») и один апарт-отель «Acqualina Apartments» расположены в Санкт-Петербурге. В области продажи были отрыты только в новой очереди в ЖК «Новое Сертолово».
География развития малоэтажных проектов постепенно меняется. Если несколько лет назад основной прирост предложения малоэтажных комплексов происходил за счет Всеволожского района Ленобласти, то сейчас более активно стало развиваться южное и юго-западное направление Петербурга. Новые проекты малоэтажного строительства появляются возле Пулковского, Волхонского, Петербургского шоссе, в Красносельском и Пушкинском районах.
В ожидании роста
По данным «Петербургской недвижимости», за год прирост цен в малоэтажных проектах составил 10%. По итогам марта 2019 года средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте превысила 107 тыс. за м2. В Ленобласти за год цены повысились на 16%, до 69,5 тыс. рублей за м2. В I квартале 2019 года наблюдается разная динамика, объекты в городской черте уже подорожали на 7,5%, зато в Ленобласти темпы роста в два раза ниже, всего +2,8%. Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева прогнозирует, что по итогам года рост цен в малоэтажных проектах составит 8-12%.
«Стоимость квадратного метра в малоэтажном жилом комплексе выше, чем в многочисленных «высотках», так как выше стоимость строительства. Это жилье не для тех, кто ищет самое дешевое, лишь бы были стены и крыша, – говорит руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» (компания ведет строительство ЖК «Образцовые кварталы») Елена Тян. – Наш покупатель это понимает и готов доплачивать за качество и комфорт. На первый план выходят характеристики объекта: материалы и технологии, применяемые при строительстве, а также удобство местоположения, наличие социальной и транспортной инфраструктуры».
Малоэтажные проекты выигрывают в первую очередь благодаря: качеству жилой среды, соразмерной человеку, малоквартирности жилых комплексов и большей приватности. «Важную роль играет именно совокупность, сочетание факторов выбора – и стоимость жилья, и удачные планировки, и расположение, и обеспеченность социальной инфраструктурой. При этом стоимость не играет главенствующей роли, ведь малоэтажные дома выбирают люди, готовые доплачивать за высокое качество жизни», – отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
«Целевая аудитория – семьи с детьми, пожилые пары, которые могут купить на свой бюджет жилье большего объема в малоэтажном комплексе по сравнению с новостройками в городской черте. В этом случае покупатель делает ставку на больший объем квадратных метров», – отмечает управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
Таунхаусы и коттеджи
Популярность таунхаусов у покупателей и застройщиков в последние годы сильно сократилась. Пик популярности этого формата пришелся на 2012-2014 годы, когда на рынке активно развивались проекты небольших таунхаусов в пригородных районах. «Тогда предложение таунхаусов по цене 1,0-1,5 млн рублей воспринималось отличной альтернативой более дорогому городскому квартирному предложению. Однако по мере развития малоэтажного квартирного строительства в пригородной зоне Ленобласти динамика рынка таунхаусов заметно сократилась как в объеме предложения, так и в фактическом спросе на данный формат жилья: с 1,2-1,5 тыс. сделок в 2012-2014 годах до 0,6-0,7 тыс. сделок за год в 2017-2018 годах», – говорит Ольга Трошева. По данным «Петербургской Недвижимости», на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в продаже находится 31 проект с таунхаусами на 2,3 тыс. секций. Объем предложения жилья данного формата в границах города составляет 38 тыс. м2, в Ленобласти – 90 тыс. м2.
Зато сегмент премиальной загородной недвижимости показал лучший результат за последние пять лет. По данным Knight Frank StPetersburg, за год количество коттеджных поселков класса А увеличилось на 36%, до 15 проектов; класса В – на 11%, до 31 проекта. По итогам года предложение в классе А составило 203 коттеджа, в классе В – 671 лот. Покупательская активность возросла в 1,6 раза, за год было реализовано 120 коттеджей высокого ценового класса.
«Проекты загородного строительства, безусловно, обладают более высокой экономической устойчивостью. Риск «обманутых дольщиков» здесь очень легко просчитывается. Если в многоэтажном и даже в малоэтажном строительстве закончить строительство и начать жить можно лишь всем вместе (оттого она и «долевка»), то в индивидуальном строительстве необходимо всем вместе лишь создать общую инфраструктуру (подъездные пути, инженерные сети, подключения, дороги, заборы, КПП и т.д.). Это тоже стоит немалых денег (до 40% от стоимости всего проекта), но надежные и опытные девелоперы делают это «авансом» еще до начала продаж), а грамотные покупатели в первую очередь обращают внимание на ее готовность. Простое соблюдение такого правила позволяет всем участникам рынка смело смотреть в будущее», – уверен генеральный директор ООО «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Человеку психологически не близки высотки. Дома «не выше сосен» – самые комфортные для проживания. В зависимости от портрета покупателя, его потребностей и ценностей, каждый выбирает максимум в рамках своего бюджета. Клиент стал очень внимателен к деталям и не торопится принимать решения. В случае с комплексным освоением территории на большом участке, с новой инженерией, 100%-ной готовностью коммерческой и социальной инфраструктуры вблизи Финского залива, как в случае «Балтийской жемчужины», мы можем себе позволить совместить на одной территории жилые кварталы нескольких классов комфорта. Мы предлагаем нашему покупателю в том числе малоэтажные дома класса «элит» и индивидуальные домовладения класса «премиум» на береговой линии Дудергофского канала".
Елена Тян, руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» (компания ведет строительство ЖК «Образцовые кварталы»):
«Интерес к малоэтажному жилью растет с каждым годом и в перспективе будет только увеличиваться. Новые малоэтажные жилые комплексы строятся в ближних и дальних пригородах. Там меньшая, чем в мегаполисе, плотность застройки и ниже плотность населения. Вдали от крупных транспортных развязок и промышленных предприятий, как правило, располагаются зеленые зоны. Хорошая экология, единообразная социальная среда, закрытые благоустроенные дворы и высокое качество строительства делают «малоэтажки» привлекательными как для убежденных горожан, так и для поклонников частных домов. Этот формат жилья позволяет совместить преимущества жизни в большом городе и на лоне природы».
Дмитрий Майоров, генеральный директор ООО «Русь: Новые Территории»:
«Люди, имеющие опыт жизни за городом, в первую очередь обращают внимание на фундаментальные характеристики: местоположение, близость к работе, школам, садам, количество и качество домовладений в проекте, обеспеченность инженерными сетями, качество дорог. Вторичными, но очень важными являются заложенные перспективы развития своего домовладения (возможность спустя время перепланировки/изменения функционала помещений, организации пристроек, дополнительных построек на участке), с тем чтобы комфортно и с удовольствием жить в любимом доме долгие годы, принимать детей, внуков, друзей и гостей. Стоимость домовладений, безусловно, всегда является ограничением, но в недвижимости всегда нужно немного «прыгнуть выше головы» (или купить «на вырост») – слишком трудно и дорого что-либо кардинально изменить. По счастью, сейчас нет недостатка в банковских продуктах и программах от застройщиков».
