Жизнь в мегаполисе делает особенно ценной возможность уединенного, приватного отдыха. Петербургу с его обширными пригородами, безусловно, есть что предложить покупателям жилья, однако формат загородной недвижимости для постоянного проживания подходит не всем. Альтернативный вариант — наличие террасы в городском жилище. И если 10 лет назад такая возможность была доступна лишь покупателям элитной недвижимости, то сегодня собственные патио на первом этаже или террасы на более высоких этажах можно найти и в новостройках комфорт-класса.
Климат не помеха
Несмотря на короткий сезон — в наших климатических условиях террасы могут эксплуатироваться не более 30-50% дней в году, напоминает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова, — жилье с балконами и открытыми площадками очень ценится в Северной столице.
Эксперты отмечают, что за последние 10 лет в связи с появлением каскадных архитектурных решений применительно к жилой застройке появилась возможность для размещения террас не только на последних этажах, но и практически на каждом этаже дома. Кроме того, квартиры с террасами стали доступны и востребованы покупателями как в элитном ценовом сегменте, так и в классах «комфорт плюс» и «комфорт». «Предложение квартир с террасами можно рассматривать как один из трендов рынка, — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — Речь в этом случае идет не только о квартирах премиум-класса. В недорогих комплексах нередко также проектируются террасы, поскольку требуется не затенить соседние строения, отсюда появляется сложная конфигурация, разновысокое здание».
При этом для появления террас в составе жилого проекта сегодня нет обязательного условия в виде «открыточных видов» Петербурга, воды или парков, хотя это по-прежнему остается очевидным преимуществом элитных проектов.
Нотка респектабельности
Доля квартир с террасами в проекте может варьироваться буквально от одной-двух штук с подобной опцией и до 10%. «Наряду с террасами, размещаемыми на кровле, в отдельных проектах комфорт-класса мы предусматриваем также террасы или так называемые наземные «дворики» в некоторых квартирах на первом этаже, что позволяет ощутимо повысить их привлекательность», — рассказывает руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Вадим Лавров. «В зависимости от архитектуры и концепции дома доля квартир с полноценными террасами в наших жилых комплексах составляет от 10 до 37% в ЖК на первой линии у воды», — отмечает Оксана Кравцова.
«Террасы создают определенную атмосферу и более привлекательный имидж всего жилого комплекса, они привлекают покупателей и других типов квартир, которые пока не могут позволить себе такую недвижимость, но хотят жить в доме, который соответствует их представлению о стиле жизни», — отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. «Уже само словосочетание «дом с террасой» привлекает внимание и вызывает интерес покупателей», — уверена Оксана Кравцова.
«Возможность выйти на открытый воздух в свободное приватное пространство — это роскошь для городского жителя, то, что роднит его с владельцем загородного особняка. Само наличие этой опции в доме нравится и другим дольщикам, привносит ноту респектабельности в проект», — говорит Светлана Денисова.
Простор для фантазии
Площади террас могут существенно отличаться в зависимости от конкретного проекта. «Обычно квартиры с террасами имеют площадь от 150 м2, а вот площадь самих террас может быть разной — как 20, так и 120 м2», — отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова.
По словам директора по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирины Соловьевой, в проектах компании есть террасы-патио, зимние сады, балконы и лоджии площадью от 10 до 88 м2. Светлана Денисова из «БФА-Девелопмент» говорит о размещении террас от 20 до 65 м2 в квартирах на верхних этажах, при этом сами квартиры могут быть площадью от 42 до 150 м2.
Использование террас также может быть весьма разнообразным. «Терраса привлекательна тем, что дает редкую для мегаполиса возможность отдыхать в живописном и одновременно уединенном месте. Безусловно, терраса украшает квартиру, а также имеет функциональные преимущества. Многие ее используют как летнюю столовую, зимний сад или для занятий спортом на свежем воздухе», — отмечает генеральный директор «Петербургской Недвижимости» Олег Пашин. «На террасах первых этажей площадью до 80 м2 даже устраивают полноценную детскую площадку или лаунж-зону для отдыха», — добавляет директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Среди вариантов использования террас эксперты также отмечают создание зоны отдыха. «На таких площадках традиционно размещают шезлонги, садовую мебель, устойчивую к любым погодным условиям. На террасе также можно устроить небольшой сад, создать «живые» стены или другие уникальные ландшафтные решения», — отмечает Ирина Соловьева. «Можно завтракать, принимать гостей, загорать на шезлонге с видами на исторические доминанты Петербурга, парки, реки и каналы. Минус только в том, что в нашем климате можно редко использовать террасы в зимнее время», — говорит коммерческий директор элитного комплекса Royal Park Константин Гриценко.
Цена приватности
Покупатели квартир с террасами заинтересованы в эксклюзивных характеристиках жилья. «Как правило, покупатели квартир с террасами — это люди, ищущие нечто большее, чем просто квартиру для семьи», — говорит Оксана Кравцова. «Безусловно, это люди с высоким достатком. Но в остальном род деятельности, семейный статус и другие характеристики могут кардинально отличаться. Единственное, что их объединяет, — внимание к современным тенденциям, некий гедонизм. Они не ищут от новой квартиры максимума функциональности и полезной площади», — отмечает Петр Буслов.
По оценке участников рынка, стоимость квартиры с террасой может быть выше на 10-30% по сравнению с квартирой аналогичной площади без открытой площадки. Влияют на это несколько факторов: лучшие видовые характеристики и престижность самого объекта. Террасы подчеркивают видовые характеристики объекта, поэтому проектируются чаще всего на верхних этажах в жилых комплексах у воды, рядом с парками или достопримечательностями, поясняет Ирина Соловьева.
Стоимость же самой террасы в зависимости от площади может быть сопоставима с половиной квартиры-студии в проектах эконом-класса, отмечает Ася Левнева. «В расчете стоимости террасы на квадратный метр террасы действует понижающий коэффициент 0,3 от стандартной цены квадратного метра в квартире», — поясняет представитель «Балтийской жемчужины». Ирина Соловьева добавляет, что, например, в бизнес-классе терраса прибавляет около 20-30 тыс. рублей к каждому «квадрату» площади квартиры. А вот «собственный дворик» на первом этаже, по словам Вадима Лаврова, может добавить 3-7% к стоимости квартиры.
«Ввиду уникальности и высокой стоимости квартиры с террасами имеют долгий срок экспозиции. Как правило, многие из них находят своих владельцев уже после ввода дома в эксплуатацию», — отмечает Петр Буслов. «Обычно клиент хочет увидеть такую квартиру уже в готовом виде, прочувствовать ее, оценить возможные варианты дизайна», — добавляет коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова.
При этом, как подчеркивает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей, квартира с террасой является весьма перспективным активом: «в будущем квартиру с террасой всегда можно продать с еще более высокой премией, нежели при покупке».
Актив с особенностями
Террасы в Петербурге, несмотря на всю привлекательность, имеют и ряд особенностей. Одна из них, по словам Елизаветы Конвей, связана с гидроизоляцией террас. «Проблема обусловлена особенностями климата Петербурга, а также недостаточно высоким надзором за соблюдением строительных технологий», — поясняет эксперт. Одно из решений — устройство инверсионной кровли. «Это оказывается гораздо сложнее и дороже как на этапе проектирования, так и на этапе строительства, но позволяет снизить риски в процессе последующей эксплуатации», — отмечает Вадим Лавров. Петр Буслов добавляет, что при выборе такой квартиры покупателю нужно обратить внимание на организацию дренажа воды на террасе и разводку электричества. «Также по нормам пожарной безопасности на террасу должен быть обеспечен доступ пожарных групп», — напоминает представитель ЦДС.
Другой важный момент — содержание террасы. Коммунальные платежи в квартирах с террасами будут немного выше за счет эксплуатации обогрева водостоков. Кроме того есть особенности уборки открытой площадки зимой. «В процессе эксплуатации терраса требует уборки собственником, особенно в зимний период, при этом сброс снега чаще всего запрещен, и необходимо его равномерно перераспределять по террасе и ждать естественного таяния. Также нельзя крепить какие-либо конструкции к полу и стенам террасы, поскольку это может нарушить гидроизоляцию и привести к протечкам», — отмечает представитель концерна ЮИТ.
Сложности могут возникнуть и при желании остеклить открытую площадку. «Если собственнику захочется утеплить или застеклить террасу самостоятельно, то такое решение без консультации с застройщиком может быть очень опрометчивым, — говорит Ольга Аветисова. — Нарушается технология строительства, что может повлечь за собой увеличение нагрузки на саму террасу и этажи ниже, нарушение вентиляции, может даже образовываться лед зимой. Ведь многие вещи закладываются еще на этапе проектирования».
«Если собственник захочет сделать остекление, то потребуется произвести необходимые согласования, — уточняет Ирина Соловьева. — Но поскольку остекление может нарушить архитектурный облик здания, то согласовываются такие проекты редко. С другой стороны, прелесть террасы как раз и состоит в возможности создать некий оазис под открытым небом».
Олег Пашин, генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость»:
«Квартира с собственной террасой, обладающей особенными видами на город или реку, всегда была интересна петербургскому покупателю. Ранее она представляла собой, скорее, штучный продукт, но в последние годы получила широкое распространение, причем не только на рынке элитной недвижимости. И это не просто дань моде, ведь иначе из-за нашего северного климата террасы потеряли бы популярность довольно быстро».
Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
«Квартиры с террасами — это всегда эксклюзив, и таких объектов априори не может быть много. Подобный формат недвижимости на любителя, но и он находит своего обладателя. Как правило, не на старте продаж. Обычно клиент хочет увидеть такую квартиру уже в готовом виде, прочувствовать ее, оценить возможные варианты дизайна. Квартиры с террасами могут заинтересовать только состоятельных покупателей, которые минимум на 10-15% готовы доплатить за вид из окна и престиж».
Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:
«На рынке жилой недвижимости постоянно присутствует ограниченный сегмент клиентов, заинтересованных в приобретении жилья с некими эксклюзивными характеристиками, к которым можно отнести, в частности, и террасы. Несмотря на особенности климатических условий в Санкт-Петербурге, которые обуславливают явную сезонность эксплуатации террас, интерес к ним в последние годы не ослабевает».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
«Наличие просторной террасы очень украшает квартиру, задает особую тональность всему укладу жизни. Возможность выйти на открытый воздух в свободное приватное пространство — это роскошь для городского жителя, то, что роднит его с владельцем загородного особняка. Само наличие этой опции в доме нравится и другим дольщикам, привносит ноту респектабельности в проект».
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
«Террасы создают определенную атмосферу и более привлекательный имидж всего жилого комплекса, они привлекают покупателей и других типов квартир, которые пока не могут позволить себе такую недвижимость, но хотят жить в доме, который соответствует их представлению о стиле жизни».
Ирина Соловьева, директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ»:
«Квартиры с террасами обычно приобретаются непосредственно для собственного проживания, на длительный срок. Поскольку такие квартиры, как правило, расположены на верхних этажах и отличаются хорошими видовыми характеристиками — цена на них выше, чем на другие квартиры в том же комплексе даже при одинаковой площади. В бизнес-классе цена квадратного метра квартиры с террасой может быть выше на 20-30 тыс. рублей».
Константин Гриценко, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park:
«Основными преимуществами квартир с открытыми террасами являются хорошие видовые характеристики, когда можно завтракать, принимать гостей, загорать на шезлонге с видами на исторические доминанты Петербурга, парки, реки и каналы. Минус только в том, что в нашем климате можно редко использовать террасы в зимнее время. Тем не менее, петербургские девелоперы стараются создавать квартиры с террасами, которые максимально адаптированы под петербургский климат».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Летние помещения очень ценятся и востребованы. Квартиры без балкона/лоджии/террасы, конечно, пользуются меньшим спросом. Поскольку терраса — это достаточно большой метраж помещения, даже с понижающим коэффициентом стоимость террасы велика и иногда сопоставима с половиной квартиры-студии в некоторых проектах эконом-класса. Логично, что такие помещения будут поняты и приняты только в объектах высокого уровня комфорта».
Надежда Калашникова, директор по развитию Л1:
«Квартиры с террасами — это довольно популярный и востребованный у покупателей формат жилья, особенно в Петербурге, где много прекрасных видов. Наличие террасы позволяет обустроить в квартире удобное место для отдыха или спортивных упражнений. Как правило, террасы представлены в домах высокого ценового сегмента, классов бизнес и премиум. Особенно расположенных рядом с реками, парками или Финским заливом. Но иногда жилье с террасами можно найти и в более доступных по цене объектах. В основном это малоэтажные дома, расположенные в ближайших пригородах. В этом случае террасы могут располагаться не только на верхних, но и на первых этажах: это так называемые сити-хаусы».
