Строительный рынок Петербурга не обрушился, на нем происходит постепенное, без потрясений, перераспределение сил – покупатели переходят к более профессиональным игрокам, которые лучше считают риски и точнее планируют проекты, - констатирует руководитель ГК «ЦДС», одного из крупнейших застройщиков города, Михаил Медведев. В интервью РБК+ он рассказывает об особенностях развития девелопмента в условиях повышенных рисков и пониженного спроса.
Как вы оцениваете деловой климат в сегодняшнем Петербурге; изменился ли он за последний год?
В условиях сжатия экономики качество делового климата намного важнее, чем в условиях растущего рынка. Когда денег на рынке становится все меньше, критически важны условия, в которых приходится работать компаниям.
Нашей отрасли, к примеру, необходимо приспосабливаться к большому объему федеральных и региональных законодательных новаций — и в области саморегулирования, и в 214-м законе о долевом строительстве, и в Градостроительном кодексе, и в Жилищном. Изменений много (очевидно, что движение идет в сторону большего регулирования рынка государством), но мы умеем работать в разных, в том числе и жестких условиях. И должны не просто работать, а активно развиваться, иначе пропадает смысл бизнеса. Сфера нашей деятельности такова, что мы всегда работаем внутри установленных государством правил.
При этом я считаю, что существенного влияния законодательных поправок на себестоимость строительства, о котором часто говорят, нет. Косвенное, через увеличение сроков согласования проектов, — возможно. Потому что можно так зарегулировать процесс, что он растянется во времени невероятно. А время — деньги. Упрощение процесса — это всегда сэкономленные деньги.
Один из примеров уже вступивших в действие новаций в регулировании - новый высотный регламент в Петербурге. Он как-то сказывается на ваших планах и расчетах?
Сказывается, конечно: мы вынуждены по-другому оценивать экономику проектов.
У нас красивый город с замечательной исторической архитектурой, и строители, безусловно, ответственны за то, какой облик у этого города будет в будущем, и насколько комфортно в нем будет жить. Но мне кажется, что при проектировании новых домов, в первую очередь нужно исходить из объективных характеристик жилой среды, а не каких-то догм. Эта идеология, кстати, была изначально заложена и в городские правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Ключевые характеристики - это плотность жилья на земельном участке, нормы по озеленению, нормы по машиноместам. И если заданы эти параметры, то высотность — вопрос второго порядка. Если грамотно варьировать этажность зданий, можно гораздо интереснее сделать их архитектуру, правильнее разместить объекты на земельном участке. При этом наличие высотных доминант никак ухудшает (а иногда и улучшает) показатели обеспеченности жителей всеми нормативами. Так что, с моей точки зрения, важнее соблюдать заложенные в ПЗЗ показатели плотности, а борясь с высотностью, мы накладываем на себя дополнительные и не всегда нужные ограничения.
ЦДС этом году приобрел несколько участков под новые проекты. Это значит, что вы уверены в перспективах рынка?
Я очень оптимистично смотрю на рынок недвижимости в городе и области и сейчас, и десять лет назад. Базовый спрос на жилье у нас огромный, миграционный приток — значительный. Застройщикам есть куда развиваться. Но для того, чтобы это делать, нужны новые объекты. Именно поэтому мы продолжаем покупать новые пятна под застройку.
Этот год мы прожили без резких изменений. Спрос сжался, но не сильно. Ситуация на рынке в целом, ровная. Покупатели перетекают от менее удачных объектов к более удачным; от менее надежных застройщиков - к более надежным.
Рынок при сжатии отсеивает компании, которые работали непрофессионально. Не в том смысле, что пытались кого-то обмануть, а просто не справились: не уделили достаточного внимания бизнес-процессам, не разобрались в текущей градостроительной и законодательной ситуации. Непрофессионально управляя процессами можно любой объект довести до такой стадии, когда он будет убыточен. А можно в той же локации и в тех же условиях построить абсолютно прибыльный проект.
Вложения в покупку участков под перспективную застройку — это ваши собственные инвестиции?
Мы покупаем пятна не за «живые» деньги, а входим в долю проекта, то есть готовы отдавать собственникам определенный процент от построенного объекта. Для них подобный подход в конечном итоге получается более выгодным.
Для нас выгоды также очевидны. Свободные деньги сегодня гораздо важнее, чем потенциальная прибыльность. Внешние условия могут измениться, и увереннее себя будет чувствовать тот, у кого есть ликвидность.
Уже приобретенные вами участки расположены в так называемом «сером поясе». Это осознанная стратегия?
Мы покупаем там, где точно будут продажи, где продукт будет интересен покупателю. Понятно, что внутри «серого пояса» есть участки, которые можно без ущерба для развития города застроить в том числе и жильем, которое в силу местоположения будет пользоваться спросом.
Пока застройщики самостоятельно ищут варианты освоения «серого пояса». Нужна ли какая-то специальная программа, поддержанная властями?
Нужна. Причем она должна заключаться не в какой-то финансовой поддержке, а в выработке общих правил игры, конкретных регламентов освоения не только бывших промышленных территорий, но городских территорий вообще. Проще говоря, должен появиться внятный план социально-экономического развития города, на который накладывался бы генплан. Город должен сформулировать, какие сферы он хочет развивать, где будет расположено производство, где социальная инфраструктура, где жилье, где рекреационные зоны.
Пока не очень понятно направление развития города. Петербург хочет быть городом-музеем, городом-производственником, туристическим центром, образовательным центром или чем-то еще? По всем направлениям развиваться невозможно, нужно выбрать какие-то ключевые. И вот когда подобное понимание наступит, это серьезно снизит неопределенность, а значит, и улучшит деловой климат.