«Большой проект позволяет реализовать красивую концепцию»
Материалы выпуска
На петербургской орбите: какие проекты-миллионники станут полноценными мини-городами? Рынок Форсайт-2015: в поисках идеального «спутника» Решения Диалог на троих: как повысить качество жизни в Петербурге? Рынок MICE-рынок: сможет ли Петербург заработать на деловом туризме? Рынок «Большой проект позволяет реализовать красивую концепцию» Рынок Другие среди нас Рынок Создатели блокбастеров Рынок Петербург в тумане: Как экономический кризис может изменить жизнь города Рынок Кризис – не повод отказывать в помощи Рынок «Инициативы властей способны существенно поменять правила игры на строительном рынке» Рынок
Рынок Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

«Большой проект позволяет реализовать красивую концепцию»

Интервью с генеральным директором ГК «ЦДС» Михаилом Медведевым
М.Медведев/ЦДС
Среди проектов, реализуемых ЦДС, есть такие крупные, как Новосаратовка — более 4 млн кв. метров за 25 лет — по сути, новый город на территории Всеволожского района Ленинградской области. Во время кризиса высоки риски любых инвестиций, но в случае масштабной застройки они высоки вдвойне — помимо угрозы затяжного спада спроса на недвижимость, существует реальная опасность невыполнения обязательств государством в части строительства транспортной инфраструктуры. Тем не менее, ЦДС пока не планирует сокращать масштаб своих ключевых строек: «Большой проект — красивая концепция», — говорит генеральный директор компании ЦДС Михаил Медведев в интервью РБК+.

«Усиливая регулирование застройки, регион поступает правильно».

— Ленинградская область ввела мораторий на перевод земель под жилую застройку. Губернатор Александр Дрозденко говорит о том, что уже выданных разрешений на строительство хватит для возведения жилья на 25 лет вперед, и о том, что область застраивается крайне неравномерно — вокруг Петербурга густо, на периферии — пусто. Значит ли это, что петербургские застройщики перестают пользоваться политической и практической поддержкой власти соседнего региона?

— Думаю, что не значит. Сейчас освоение территорий Ленобласти, граничащих с городом, находится на пике развития. Объем строительства рядом с КАД сопоставим с объемом возведения жилья во всем Петербурге. При таком бурном развитии этих территорий возникают задачи, которые надо решать одновременно. Ключевых задач три: инженерная инфраструктура, социальная инфраструктура и дорожно-транспортная инфраструктура. Есть еще четвертая задача — новые рабочие места. Любой бурный рост создает дефициты, с которыми нужно работать. Ленинградская область, вводя мораторий, создает себе условия, чтобы планомерно выполнить необходимую работу, вот и все.

— Возможно, это в принципе неподъемная для Ленинградской области работа?

— Когда территория вокруг кольцевой дороги начала развиваться, были серьезные вопросы с ее обеспечением инженерными сетями — сейчас все эти вопросы сняты. Даже возникла некоторая конкуренция между монополистами за право обеспечивать застраиваемые участки инженерией. В части обеспечения социальной инфраструктурой — детскими садами, школами — острота проблемы тоже снята. Новые объекты изначально планируются с прилегающей инфраструктурой. Более того, область много делает для того, чтобы сложившаяся в прошлые годы очередь на места в детских садах и школах была ликвидирована.

— Говорят, что объявленная областью схема «налоги в обмен на детские сады» не работает.

— Почему? У нас область выкупает за счет налогов построенные социальные объекты, и дальше будет выкупать. Если застройщики, которые работают в Ленинградской области, платят необходимые налоги, то проблем возникать не должно. Бюджет области — не дефицитный. Вопрос с детскими садами сегодня, действительно, решен. Достаточно острыми остаются две проблемы — дорожно-транспортная и рабочие места.

В отношении дорожной инфраструктуры есть явный прогресс; основные решения разработаны. Вопрос делится на две части — техническую и финансовую. Когда невозможно технически решить проблему, то никакие деньги не помогут. Тем временем, в Буграх, совместно с другими застройщиками, мы уже проектируем продолжение Проспекта Культуры через КАД, в Ручьях — продолжение Пискаревского Проспекта, вокруг Мурино — обходную дорогу. Раньше проектированием никто не занимался, а сейчас технические решения появляются. С финансированием — сложнее, но тоже есть варианты для обсуждения. Например, обсуждается, что на строительство обходной дороги в Мурино область сможет выделить 60% необходимых средств, а оставшиеся деньги готовы финансировать застройщики, которые осваивают эту территорию. Так, совместно с Ленинградской областью, девелоперы постепенно решат проблему. Понятно, что без дорог невозможно нормально продавать квартиры, поэтому бизнес заинтересован находить решения. Что касается других видов инфраструктуры, то, например, мы проектируем в Буграх пожарное депо. Построим его за свой счет и безвозмездно передадим области.

Вообще, девелоперский бизнес в Ленинградской области делится на две части: есть застройщики, которые строят большие объемы жилья, и им отсюда просто не уйти — чтобы продать много квартир и оправдать инвестиции, нужно долго заниматься развитием территорий, сотрудничая с регионом и муниципалитетами. А есть организации, настроенные спекулировать землями под застройку, и они ни в каком развитии не заинтересованы. Нужно внимательно следить за процессом, чтобы никто не зарабатывал на областных территориях нечестно. Усиливая регулирование застройки, регион поступает правильно.

Сегодня больше рисков, завтра больше прибыли

— Начиная стройки во время кризиса, вы серьезно рискуете?

— Любой бизнес, не только строительный, сегодня берет на себя повышенные риски. Сейчас бывает так, что к концу строительства остается довольно много непроданных квартир. Это не трагедия, мы продаем их позже, но экономика проектов ухудшается.

— Как вы изменили практику работы в связи с этим?

— То, что мы начали строить, будем строить и дальше — если не за счет текущих продаж, то за счет собственных денег. Нет такого риска, что мы не завершим тот или иной объект. Но в случае больших жилых комплексов, мы строим один дом, и смотрим, как идут продажи. В зависимости от результата, либо начинаем следующую очередь, либо откладываем. В следующем году начнем строить первые очереди в Кудрово, Янино, Буграх, на Октябрьской набережной, новую очередь в Лавриках, следующий комплекс на Пулковской.

— Насколько сжимается строительный рынок?

— Мы не ведем такую статистику. Но очевидно, что новых проектов будет значительно меньше, чем планировалось. Спрос объективно сжимается, с одной стороны. А с другой стороны, себестоимость растет и будет расти, так что объем предложения еще и по этой причине снизится. Позже это приведет к быстрому росту цен на квартиры. Возможно, именно сейчас выгодно строить — тем компаниям, которые могут вложить собственные средства и подождать отдачи. И сейчас выгодно покупать квадратные метры, если говорить о частных лицах.

«Термин «город-спутник» мне не нравится».

— Проекты-миллионники — такие, как Новосаратовка — планировались в другой социально-экономической реальности. Насколько они актуальны сейчас?

— Мы сейчас и не строим Новосаратовку. Планировали минувшим летом выйти на площадку, но отложили до следующего года. Если экономика не улучшится, отложим еще.

— Может быть, проект в принципе слишком велик — не хотите его сократить?

— Большой проект — это красиво. Это возможность реализовать единую концепцию развития территории, со всеми элементами современной городской среды. Когда девелопер сокращает проект, то, как правило, остаются одни жилые дома.

— Новосаратовка — среди первых городов-спутников, спроектированных на границе Петербурга и Ленинградской области. Если получится хорошо, это будет сигналом для рынка, что можно проектировать дальше. Если получится плохо, то наоборот.

— Не согласен. Во-первых, наш проект не может быть сигналом, потому что он реализуется в совершенно уникальной ситуации. Там 500 га земли — только наши, не разделенные на участки многих девелоперов, каждый из которых строит что-то свое. Это цельная территория в красивом месте — у реки, рядом с лесопарком. Там построят метро, новые автомагистрали. Рядом строится Индустриальный парк «Кола», развивается парк «Уткина Заводь», то есть создаются рабочие места. Другой такой территории в Ленинградской области просто нет.

Во-вторых, мне не нравится термин «город-спутник». Мне кажется, это не очень хорошая модель, умножающая маятниковую миграцию. Если «спутник», то, значит, не самостоятелен по отношению к большому городу, и работы в нем толком нет. А если это полноценный город с рабочими местами, то уже не «спутник».

— То есть ваша Новосаратовка — не город-спутник?

— Нет. Это часть агломерации, в которой есть главный центр — Петербург, и должен быть целый ряд других комфортных центров для жизни и работы.

— Вы уверены, что эти центры будут заселены?

-По моему мнению, потенциальный спрос на жилье в России очень велик, и не будет удовлетворен за ближайшие несколько десятилетий. По сочетанию цены квадратного метра и качества социальной инфраструктуры, Петербург и Ленинградская область — привлекательный регион для людей, которые хотят переехать, например, из северных районов страны в более комфортные условия. Да и очень многие петербуржцы стремятся приобрести новые квартиры, но пока не имеют такой возможности. Кризис закончится, рост доходов населения возобновится, и новые центры расселения будут востребованы.