Не метром единым
В пределах 30-километровой зоны вокруг Петербурга насчитывается около десятка девелоперских проектов, предусматривающих освоение земельных участков площадью не менее 100 гектар. Некоторые из них уже полностью или частично завершены и заселены, например, «Балтийская Жемчужина» (205 га, ключевой девелопер — Шанхайская индустриально-инвестиционная компания), «Северная Долина» (270 га, «Главстрой-СПб»), «Славянка» (220 га, «Балтрос»), «Новая Ижора» (285 га, «Балтрос, застроена примерно пятая часть,»), «Юнтолово» (437 га, «Главстрой-СПб»). Активно застраивается территория в Кудрово, которая изначально планировалась как площадка для города-спутника, но в итоге единый проект на 135 га земли не сложился, и теперь здесь строят КОТы несколько компаний. Самые крупные проекты в Кудрово — это «Семь столиц» от Setl Group, «Новый Оккервиль» от «Отделстроя», «Капитал» от «Строительного треста», «Весна» от ЦДС.
Несмотря на большие площади застройки, упомянутые проекты трудно отнести к «спутникам». «Все сегодняшние проекты комплексного освоения территорий — это не более чем жилые микрорайоны. Главная их проблема — отсутствие грамотных концепций развития территорий», - говорит шеф-редактора газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. Он поясняет, что город — это не только жилые дома, школы и детские сады, но также культурные объекты и другие точки притяжения. Главным же признаком города-спутника эксперт называет обеспеченность проживающих в нем людей рабочими местами. «Если рабочих мест нет, то получается «отхожий промысел» - постоянная трудовая маятниковая миграция населения, а значит, дополнительная загрузка дорог», - говорит эксперт.
Предприятия задают тон
О необходимости предусмотреть в крупных проектах жилой застройки не только обязательные по нормативам социальные объекты, но и решить вопросы занятости населения, пока задумались лишь единицы девелоперов. Впервые о рабочих местах, как о ключевом элементе проекта, заговорили топ-менеджеры компании «Старт Девелопмент» применительно к городу-спутнику Южный. Закономерно, что освоение около 2 тысяч гектар предполагает не только жилую застройку, хотя ее будет немало — около 4,3 млн кв. м. Инициаторы проекта отмечают, что места приложения труда — производственные комплексы, деловые и научные центры – в Южном первичны, а жилищное строительство будет синхронизировано с потребностями занятого в этих компаниях населения, обеспечивая трудовые ресурсы «спутника» необходимым объемом квадратных метров.
Концепция проекта «Южный» предполагает формирование в новом городе крупного научно-технологического кластера. Помимо образовательных и научно-исследовательских центров, в «спутнике» должны появиться производственная и технико-внедренческая зоны. Таким образом, предусмотрен полный цикл создания и развития новых технологий – от разработки до опытного внедрения и реализации в промышленном производстве. В качестве потенциальных резидентов промышленной зоны рассматриваются наукоёмкие предприятия, работающие в приоритетных сферах технологического развития страны. ««Южный» станет не только градостроительным, но и экономическим событием в жизни Петербурга и Ленинградской области», - полагает генеральный директор УК «Старт Девелопмент» Сергей Хромов.
Индустриальные и коммерческие площадки, которые должны появиться в Южном, уже внесены в Генеральный план Петербурга. Минувшим летом подписано четырехстороннее соглашение о сотрудничестве между УК «Старт Девелопмент», правительством Петербурга, Университетом ИТМО и РОСНАНО о проекте создания «Иннограда науки и технологий» (около 3 тысяч рабочих мест). Также существует меморандум о взаимопонимании между «Старт Девелопмент» и корпорацей IBM, в соответствие с которым стороны будут искать возможности для научно-технического сотрудничества в рамках концепции «Разумный город».
«Инноград выступит драйвером городской экономики. Он позволит обеспечить рабочими местами часть жителей Южного, а также создать потоки обратной миграции. Из Петербурга в «спутник» будут ездить студенты, аспиранты, преподаватели и работники комплекса. Причём Инноград не только сам создаст рабочие места, но и стимулирует развитие сферы торговли и услуг, в которых также будут заняты жители Южного», - говорит Сергей Хромов.
Как сказано в концепции Южного, именно сфера услуг станет главным источником рабочих мест для жителей нового города. Инноград и производственная зона, а также новые жилые комплексы, сформируют потребность в обширной сопутствующей коммерческой и социальной инфраструктуре. Важно и то, что через территорию Южного проходит крупная транзитная автодорога – Киевское шоссе. На обслуживание связанной с этой магистралью активности будет ориентирована часть коммерческой инфраструктуры «спутника». Всего, по завершении всех этапов реализации проекта Южного, планируется создать более 60 тыс. рабочих мест, что должно обеспечить работой порядка 60% трудоспособного населения города.
Учиться, лечиться, жениться, отдыхать локально
Одной из ключевых характеристик городов-спутников эксперты также считают насыщенность социальной инфраструктурой высокого качества — хорошими детскими садами и школами, передовыми учреждениями здравоохранения - чтобы жители охотно пользовались местными социальными услугами, не чувствуя себя ущемленными в сравнении с населением давно сложившихся районов Петербурга. Тем более не допустимо, чтобы в школу или поликлинику нужно было ехать в другой район. Пока формирование такой инфраструктуры - острая проблема, однако девелоперы понимают, что без ее решения реализовать крупные проекты невозможно.
Так, в Новосаратовке, на территории Свердловского поселения, где компания ЦДС планирует освоить около 450 га земель, планируется строительство 13 кварталов (4,6 млн кв. м) жилья и всей необходимой социальной инфраструктуры – правда, в течение 25 лет. В конечном итоге, на территории появятся 9 детских садов в отдельно стоящих зданиях, и еще несколько дошкольных учреждений разместятся во встроенных помещениях; будет построены 7 школ, поликлиника, больничный комплекс со станцией скорой помощи, пожарное депо. «Показатели, заложенные в проекте, полностью соответствуют довольно жестким региональным нормативам, даже где-то превышая их. В целом, сегодняшние нормативы более требовательны по сравнению с теми, которыми руководствовались застройщики пять лет назад», - говорит генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.
Но социальная инфраструктура и рабочие места еще не формируют город-спутник, уверена директор Центра стратегических разработок «Северо-Запад» Марина Липецкая. По ее словам, городом можно называть только такое место, в котором сформировалась относительно стабильная социальная структура, возникли сообщества. «Это могут быть как сообщества домовладельцев, так и всевозможные клубы. А если в условном «городе» есть места приложения труда, но общностей не возникло, то это просто своего рода деловой центр, куда люди приезжают на работу», - говорит эксперт.
Основный конфликт
Не менее больным вопросом для крупных проектов освоения территорий остается транспортная доступность. Пока, по мнению генерального директора Института «Урбаника» Антона Финогенова, трудно найти на периферии Петербурга такие участки, где эта проблема была бы решена. «Наиболее остро транспортный вопрос встанет в Заневском и Колтушском поселениях Всеволожского района, где через новые зоны застройки не проходят железнодорожные линии. Явно проблемной зоной является южная часть Кудрово, район Русановки, вся застройка Мурино и Девяткино вне пешей доступности до метро, район Юнтолово, проекты в Сертолово, Шушарах, Ленсоветовском, проекты на Юго-Западе города. Список очень длинный», - говорит эксперт.
Ему вторит директор по маркетингу КБ «ВиПС» Михаил Бимон: «Практически все сегодняшние масштабные проекты на пригородных территориях в недалеком будущем соединятся с уже существующей городской застройкой, станут продолжением ранее созданных «спальных» районов с опорой на имеющуюся здесь инфраструктуру».
«Увеличение ежедневного трафика передвижения людей «от кровати до работы» и обратно очень быстро приведет к «закупорке» связующих с городом транспортных магистралей», - резюмирует эксперт.
Марина Липецкая отмечает в связи с этим главный конфликт: крупный проект на окраине, без достаточного количества дорог и социальных объектов, позволяет продавать квадратные метры по низкой цене, а значит, удовлетворять основной спрос, который сейчас сосредоточен в массовом ценовом сегменте. Если же проект обеспечен инфраструктурой, то стоимость жилья автоматически серьезно повышается. «И от этого конфликта, увы, не уйти. Если девелоперы хотят продавать много, то строить придется там, где инфраструктуры нет, обещая покупателям, что необходимые объекты появятся. А дальше уже вопрос к покупателям, готовы ли они идти на такие компромиссы», - говорит Марина Липецкая.
В свою очередь Михаил Бимон подчеркивает, что транспортная доступность определяется не только магистралями районного и городского значения, но и развитостью улично-дорожной сети внутри самих застраиваемых территорий и связанностью внутренних улиц с существующими городскими магистралями. «По многим проектам девелоперы не в полной мере учли требующуюся пропускную способность межквартальных проездов и не проработали логистику пешеходных и транспортных потоков. Сегодня все идет к тому, что девелоперам придется принимать финансовое участие в решении назревших и назревающих транспортных проблем», - считает эксперт.
Повернуть реки вспять?
Итак, ежедневный отток людей из пригородных районов в Петербург усиливает нагрузку на дороги и транспорт. Потенциальная роль городов-спутников - в том, чтобы стать «ловушками», способными задержать на полдороге трудовую миграцию в метрополию, или даже развернуть потоки в обратную сторону. Это возможно при условии исключительного внимания инициаторов соответствующих проектов к вопросу транспортной доступности. Проект Южного пока выглядит наиболее подготовленным в этом отношении. Петербургский Комитет по развитию транспортной инфраструктуры утвердил программу, в которой предусмотрена реконструкция существующих шоссе в южном направлении, строительство 12 развязок и трех путепроводов. В свою очередь, реализуя проект в Новосаратовке, расположенной рядом с КАД и набережной Невы, ЦДС рассчитывает на появление в непосредственной близости от своего участка еще и станции метро.
Наличие качественных транспортных связей — гарантия того, что новый город-спутник и даже просто новый крупный район не будут отделены от существующей ткани мегаполиса, отмечает Марина Липецкая. «В этом случае жители таких кварталов будут мобильны, смогут выезжать в центр Петербурга и другие его районы совершать покупки, посещать культурные мероприятия, и так далее», - говорит она. Однако наладить обратную миграцию, по словам эксперта, будет сложнее. «Чтобы из 10-миллионного города хотя бы один миллион человек ежегодно посещал город-спутник, в последнем должны быть созданы по-настоящему уникальные «магниты».
Сергей Хромов, в свою очередь, уверен, что Южный способен создать такие точки притяжения. «Будущий город-спутник спланирован как центр приложения труда и место рекреации как для населения Санкт-Петербурга, так и для агломерационной зоны Ленинградской области», - утверждает девелопер.
Примером продуктивной концепции застройки крупного квартала, по мнению Дмитрия Синочкина, может служить проект «Новоселье. Городские кварталы» (освоение 500 га в Ломоносовском районе, девелопер — УК «Новоселье»). Замысел авторов предполагает кластерную система расположения микрорайонов (в каждом кластере — все необходимые для жизни социальные, бытовые, коммерческие объекты), строительство Ледового дворца, экстрим-парка. Однако Дмитрий Синочкин уверен, что решение задач по созданию «точек притяжения» не должно быть исключительной заботой девелопера. «Сегодня все новые районы складываются рыночным путем: девелопер приобрел землю, и строительством жилья он должен окупить затраты и заработать прибыль. Если он будет за свой счет строить, помимо социальной инфраструктуры, еще и культурные объекты, то это неизбежно приведет к увеличению стоимости квадратного метра, а значит к провалу спроса», — отмечает эксперт. По словам Д. Синочкина, создание качественной городской среды – прежде всего, задача власти.
Девелопмент должен измениться
«Если еще несколько лет Петербург сохранит текущие, очень высокие, темпы миграционного прироста населения, проекты девелоперов по строительству городов-спутников могут быть востребованы. Но это в краткосрочной перспективе. В долгосрочном горизонте сохранение сложившейся практики девелопмента создают существенные риски для города – социальные и экономические. Кроме того, текущие темпы миграционного прироста не могут держаться еще 10 лет. Поэтому постепенное снижение темпов жилищного строительства вероятно, даже при относительно благоприятном экономическом сценарии», - полагает Антон Финогенов.
С другой стороны, изменяющиеся внешние обстоятельства — это проверка девелоперов на прочность, а их замыслов — на жизнеспособность. Значит, в итоге в орбите Петербурга останутся только многофункциональные, подобно Южному, «спутники», с определенными заранее резидентами в сфере занятости, - считает А. Финогенов. «В ситуации низкого миграционного прироста, востребованы будут города с гораздо меньшей плотностью населения, чем в сегодняшних новых жилых микрорайонах, а значит, и с более качественной городской средой, - подчеркивает эксперт. – Уровень развития инфраструктуры общественного транспорта должен стать, наоборот, принципиально выше сегодняшнего, чтобы проекты «спутников» оказались жизнеспособными».
