Главными драйверами рынка умных домов в 2026 году станут стандартизация умных многоквартирных домов (МКД) и государственный курс на использование российских платформ для автоматизации жилых комплексов. Вопросы цифрового суверенитета и новых требований к жилью обсудят в том числе на ПМЭФ. О том, какие правила игры формируются на рынке умных домов, как реагирует на них рынок, и какие технологии появятся в новостройках к 2030 году — в интервью РБК Петербург рассказал сооснователь компании CleverHome Андрей Марачук.
По запросу рынка
— В феврале правительство утвердило план мероприятий по реализации Концепции цифровизации многоквартирных домов (МКД) до 2030 года. Что это меняет для рынка?
— Раньше технология умных домов рассматривалась в основном с точки зрения маркетинга отдельных объектов. Застройщик мог по своему усмотрению включить какие-то системы автоматизации, чтобы выделить свой объект на рынке, сделать его более привлекательным для покупателей.
Теперь же умный дом становится стандартом для всего рынка жилья в России. Уже разработана единая классификация умных домов от ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков). В зависимости от набора цифровых решений новостройке присваивают определенный класс цифровизации: от А (максимальный уровень) до Е (только отдельные инженерные системы). Класс указывается в электронном паспорте многоквартирного дома (МКД). Также государство вводит интеграцию систем умного дома с ГИС ЖКХ.
Введение классификации означает и изменения в подходах к строительству объектов. Теперь, чтобы выполнить требования к определенному классу умного дома, застройщик должен заложить инженерные решения уже на стадии проектирования.
— Эти изменения стимулируются регуляторикой или самим рынком, в том числе запросом конечных потребителей?
— Спрос на умные дома со стороны покупателей недвижимости растет. Так, согласно опросу аналитического центра ВЦИОМ, 89% потенциальных покупателей жилья в новостройках ожидают увидеть наличие умных решений в самом доме и на придомовой территории. А 85% участников опроса заявили, что для них важно наличие умных устройств и в самой квартире.
По нашим наблюдениям, в одних и тех же локациях жилые комплексы сопоставимого класса с системой умного дома продаются лучше, чем без нее. Это подтверждают и рыночные исследования. Например, по данным «Домклик», за элементы умного дома готовы доплатить от 23 до 31% покупателей новостроек. Так что запрос со стороны рынка однозначно есть.
— Насколько этот тренд силен в Петербурге?
— Существует закономерность: чем жестче конкуренция среди девелоперов в регионе, тем большее развитие там получают системы умного дома. В Москве, по статистике, самый высокий спрос на недвижимость в стране. Там до сих пор можно продать просто бетонные стены, поэтому девелоперы не считают нужным вкладываться в умные решения. А в регионах с высокой конкуренцией застройщикам приходится искать способы повысить привлекательность объекта.
Петербург оказался амбассадором этого тренда. Это наиболее продвинутый регион по количеству внедренных цифровых систем и умных домов. Именно в Петербурге построены два умных жилых комплекса класса А (оба, кстати, на платформе CleverHome). При том, что по всей России, по данным ЕРЗ, заявлено всего пять таких проектов.
Не так сложно и не так дорого
— Что представляет собой умный дом класс А?
— В любом умном доме, вне зависимости от класса, есть набор инженерных решений, повышающих комфорт и безопасность для жителей — иначе дом просто не был бы умным. В их числе автоматическая передача показаний счетчиков, взаимодействие с УК в формате онлайн, видеонаблюдение, системы домофонии, контроль доступа на территорию комплекса и ряд других. Разница между классами заключается, во-первых, в количестве таких систем, а во-вторых, в том, как они взаимодействуют между собой и какие дополнительные преимущества дают жителям.
Только умный дом класса А может обеспечить сложные пользовательские сценарии, когда кажется, что дом буквально предугадывает желания жителя. Представьте, например, что вы приезжаете домой — система уже на въезде распознает номер вашей машины, автоматически поднимает шлагбаум, включает подсветку по направлению именно к вашему парковочному месту. Вам не приходится самому вызывать лифт — умный дом знает, на каком этаже вы живете, лифт автоматически отвозит вас на нужный этаж. К моменту вашего прихода в квартиру система уже отрегулировала температуру до комфортных вам параметров, настроила освещение в зависимости от времени суток, включила ваш любимый саундтрек. Другими словами, качество жизни в умном доме класса А может быть на порядок выше, чем в стандартном ЖК.
— Почему же подобных объектов пока еще так мало?
— Многие девелоперы считают, что цифровизация требует серьезных вложений. Но на самом деле сейчас технологии стали намного более доступными, чем 20 лет назад. Для примера могу привести расчеты по одному из наших объектов класса А — ЖК Shepilevskiy. Внедрение умной системы «под ключ», включая оборудование и пусконаладку, обошлось в 2 730 ₽ за квадратный метр. Это всего 1,5-2% от средней себестоимости стройки в Петербурге.
Свою роль играет и определенная инерция рынка. Для девелоперов внедрение новой технологии всегда сопряжено с рисками. Неизвестно, справится ли с новыми вводными подрядчик при строительстве объекта, а управляющая компания — с его эксплуатацией. Такие опасения тоже уходят корнями в прошлое: раньше для обслуживания сложных систем автоматизации нужны были высококвалифицированные специалисты.
Однако с появлением современных BMS-систем (Building Management System — платформа для централизованного управления инженерным оборудованием здания) эксплуатировать умный дом стало намного проще. Взаимодействие с платформой не требует от сотрудников управляющих компаний каких-либо специальных навыков.
— В начале интервью вы сказали, что умные решения нужно закладывать уже на этапе проектной документации. Почему это так важно?
— Умные дома классов А и В строятся на глубокой интеграции: все инженерные системы связаны между собой и управляются BMS-платформой централизованно. Поэтому оборудование нужно подбирать таким образом, чтобы оно могло работать в едином контуре. Легче всего предусмотреть такие решения именно на этапе проектирования. Но и на этапе строительства этот аспект тоже нужно контролировать, поскольку девелоперы иногда стремятся сэкономить и закупают более дешевые аналоги оборудования, которые не всегда способны интегрироваться в систему.
Если речь идет о других классах умных домов (например, Е), то установить отдельные умные решения (например, камеры видеонаблюдения) можно и в процессе строительства и даже после сдачи объекта.
Надежность и безопасность
— Способны ли системы умного дома надежно работать в условиях нестабильного интернета?
— Это зависит от конкретных решений, которые выбрал девелопер. Если в здании есть локальный сервер, то системы умного дома и умной квартиры могут работать автономно даже без интернета. А вот облачные решения действительно зависят от качества связи. И сейчас на рынке преобладают именно они.
Но я уверен, что ситуация будет постепенно меняться. Государство вводит новые ГОСТы и технические требования к системам безопасности умных домов. Все больше девелоперов будут отдавать предпочтение решениям, способным работать в автономном режиме.
— Как насчет киберугроз? Можно ли взломать умный дом и похитить данные?
— Подобные опасения не беспочвенны. Особенно это касается классического подхода к внедрению умного дома, когда на объекте используется ПО различных вендоров: одно для домофонии, второе для системы видеонаблюдения, третье для контроля доступа и так далее. Интегратор, который внедряет эти продукты на объекте, не всегда знает, как устроено ПО стороннего вендора, какие уязвимости в нем есть. Риски взлома можно снизить, если использовать проверенное решение от одного поставщика.
— Государственный план мероприятий предполагает переход на отечественные технологические решения. В чем преимущества российской BMS-платформы?
— В российской платформе используется стек технологий, который не зависит ни от зарубежных облачных серверов, ни от зарубежных протоколов обмена данными. С учетом продолжающегося тренда на импортозамещение для многих девелоперов это становится решающим критерием для выбора решения для цифровизации.
Кроме того, BMS-платформа — это принципиально новый подход к внедрению системы умного дома. В традиционном варианте интегратор пытается за счет различных скриптов подружить между собой решения разных вендоров. При любом обновлении ПО или сбое вся конструкция может посыпаться. Платформа же предлагает готовую архитектуру, где все компоненты тесно связаны между собой. Это на порядок повышает надежность и стабильность работы умного дома.
Дом будущего
— Как будут развиваться технологии умного дома в ближайшие пять лет?
— Уже в этом году государство планирует дополнить стандарты умного дома. Будут определены требования, в том числе к оборудованию, которое используется в умных системах, а также к эксплуатации подобных объектов. Ожидается, что к 2030 году отрасль получит понятные правила игры.
В ближайшие пять лет большая часть новостроек станет умными хотя бы на уровне базовых классов, с подключением к государственным системам и ГИС ЖКХ. Покупатели будут воспринимать умный дом уже не как дополнительный бонус, а как стандарт, без которого невозможно представить себе современное комфортное жилье.
Технологии также не стоят на месте. Поэтому мы постоянно расширяем функционал нашей BMS-платформы. Сейчас, к примеру, в тренде искусственный интеллект. Мы уже внедрили ИИ для создания новых пользовательских сценариев в ЖК и для снижения количества аварийных ситуаций. Также смотрим в сторону роботизации. В связке с системами умного дома роботы могут значительно облегчить эксплуатацию умного дома.
— Можете привести пример?
— Например, автоматизированная уборка в подземном паркинге. Основная проблема в осенне-зимний период — постоянная грязь, так как мало кто чистит машины от снега, заезжая в паркинг. Особенно это актуально для премиума и бизнес-класса, где жители платят высокие коммунальные платежи и хотят видеть вокруг идеальную чистоту. Поэтому УК приходится нести большие расходы на клининг. Мы разработали решение: устанавливаем в паркинге дополнительные видеокамеры, с помощью которых можно локализовать загрязнения. Затем умный дом автоматически направляет в эти места робота-уборщика. Подобные решения существенно сокращают эксплуатационные расходы.
