Рынок жилой недвижимости продолжает адаптацияю к новым рыночным условиям — с одной стороны, сворачивание программы семейной ипотеки подстегнуло спрос в начале года, с другой — ставка ЦБ пока не позволяет вернуться к привычному темпу запуска новых проектов. Девелоперы в этих условиях сокращают вывод на рынок, разрабатывают программы покупки и делают ставку на качество и наполнение проектов. Как будет развиваться рынок недвижимости в 2026 году, какие инвестиционные стратегии выбирают покупатели и что дают клиентам и девелоперам мультиформатные проекты — в интервью РБК Петербург рассказал основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов.
В ожидании восстановления
— Как бы вы оценили ситуацию на рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти в марте 2026 года? Какие из сегментов чувствуют себя наиболее уверенно?
— Ситуация на рынке остается нестабильной, прежде всего из-за высокой ключевой ставки, которая оказывает комплексное влияние на рынок: на уровень спроса, доступность ипотеки, себестоимость строительства и проектное финансирование.
После изменения условий льготной ипотеки в феврале произошло ожидаемое охлаждение спроса. Наиболее чувствительным оказался массовый сегмент, где до 90% сделок традиционно приходится на ипотечные программы.
Мы ожидаем постепенного восстановления спроса к началу лета. Однако рост, скорее всего, будет умеренным: рынок адаптируется к новым условиям, и говорить о резком увеличении продаж или «перевыполнении планов» пока не приходится.
С учетом инфляционных факторов, роста налоговой нагрузки и удорожания проектного финансирования в горизонте одного строительного цикла мы увидим сокращение объемов нового предложения. Это, в свою очередь, будет оказывать давление на цены и поддерживать их дальнейший рост.
— Какие тренды на рынке жилья вы бы назвали доминирующими в этом году?
— Первый квартал 2026 года наглядно показал высокую волатильность спроса: ажиотаж в январе, связанный с ожиданиями изменений ипотечных программ, сменился охлаждением в феврале и последующей стабилизацией в марте.
Если говорить о более устойчивых трендах, то ключевым является постепенный переход рынка к модели, в которой снижается зависимость от классической ипотеки. Растет роль рассрочек, партнерских программ и гибридных финансовых инструментов.
Но нужно понимать, что рассрочки, которые, по сути, дают отсрочки по оплате, ведут к росту цены. Ведь застройщик вынужден компенсировать высокую стоимость заемных денег и оплачивать набегающие проценты банку. Так что отсутствие доступной ипотеки вынуждает застройщиков поднимать цены, а людей покупать недвижимость по более высоким ценам. В выигрыше здесь останется только банк.
Второй важный тренд — это усиление конкуренции за покупателя через продукт. Девелоперы все чаще делают ставку на качество формируемой среды: архитектуру, благоустройство, функциональность планировок, наличие сервисов и инфраструктуры внутри проекта.
Также заметно формирование запроса на комплексные решения, особенно в нецентральных районах — помимо комфортного жилья покупателю важно наличие готовой среды для жизни, работы и досуга. Это напрямую влияет на развитие мультиформатных проектов и интеграцию сервисной составляющей даже в сегментах, где ранее она была необязательной.
Мультиформатность как новый тренд
— Как вы оцениваете перспективы мультиформатного жилья? Насколько сервисная составляющая важна сегодня? Начиная с какого сегмента это актуально?
— Сегодня большинство современных проектов в той или иной степени становятся мультиформатными — это уже не конкурентное преимущество, а скорее рыночный стандарт. Девелоперы создают внутри проектов полноценную экосистему с жильем, коммерцией и сервисной инфраструктурой: кафе, ресторанами, коворкингами, фитнес-центрами и общественными пространствами.
Например, в квартале «Нигилист» мы пошли дальше и реализовали концепцию трех форматов проживания: классические квартиры, резиденции для жизни и апартаменты для сдачи в аренду через управляющую компанию как инвестиционный продукт. Сейчас дополнительно также рассматриваем развитие офисной функции внутри проекта.
— Что дает такое совмещение таких разных форматов жилья в одном проекте?
— Такой подход позволяет объединить в одном пространстве сценарии «жить-работать-инвестировать», что особенно востребовано в локациях с хорошей транспортной доступностью. Безусловно, при таком формате ключевую роль играет профессиональная управляющая компания, которая одновременно обеспечивает заявленную доходность инвесторам и поддерживает высокий уровень сервиса для резидентов. Без нее этот формат работать не будет.
— Как создание сервисного блока влияет на стоимость реализации проекта?
— Сервисная составляющая не оказывает критического влияния на экономику проекта, однако речь идет не только о дополнительных затратах, но и о росте ценности продукта в глазах покупателя. Для девелопера это инвестиция в ликвидность: проекты с продуманной инфраструктурой и сервисом быстрее реализуются и лучше удерживают стоимость в долгосрочной перспективе.
Для конечного пользователя сервис также становится более доступным. Сегодня многие проекты бизнес-класса переходят к модели управления по принципу клубного дома, а в премиальном и элитном сегментах это уже базовый стандарт. В своем проекте мы рассматриваем сервис как элемент концепции «доступного премиума»: когда покупатель вместе с квартирой или резиденцией получает полноценную среду — с рабочими пространствами, сервисами, благоустроенными общественными зонами и развитой инфраструктурой в шаговой доступности.
Инвестиционная логика
— Как меняется сегмент апартаментов? Какие из форматов наиболее востребованы и как меняется их доходность?
— С недавних пор собственникам можно регистрироваться в апартаментах. Это решение Конституционного суда устранило барьеры, которые годами сдерживали спрос на апартаменты. Теперь у людей, которые постоянно проживают в апартаментах, есть возможность прикрепиться к поликлиникам, школам и детским садам наравне с постоянной пропиской.
Этот факт уже способствовал повышению цен на апартаменты — в первую очередь в Петербурге и Москве. В нашем проекте это усилило интерес к формату семейных апартаментов для постоянного проживания.
Что касается рентных апартаментов, которые изначально приобретаются как инвестиционный продукт и средство сохранения капитала — то здесь доходность напрямую зависит от конкретной управляющей компании. В Петербурге рынок апартаментов все еще далек от насыщения и подобный формат будет востребован еще много лет. То же самое с бизнес-центрами. Именно по этой причине мы решили расширить инфраструктурную линейку в новом проекте и отвести часть площадей под офисные пространства.
— Как меняется портрет инвестора в апартаменты? Видите ли вы смену инвестиционных стратегий?
— Могу говорить в целом про инвесторов, апартаменты новый для нас формат. Так, если раньше ключевым критериям для инвестора была капитализация, то сейчас к ней добавилась еще доходность от сдачи из чего в целом и складывается срок окупаемости. Но сегодня на первый план выходит задача сохранения капитала. В условиях высокой волатильности финансовых рынков и ограниченной доступности альтернативных инструментов недвижимость, в том числе апартаменты, рассматривается как защитный актив.
Соответственно, инвестор стал более консервативным: больше внимания уделяется надежности проекта, качеству девелопера и управляющей компании, репутации обоих, а также долгосрочной устойчивости дохода, а не краткосрочной доходности.
— Как рынок апартаментов будет развиваться в будущем? Что на это будет влиять?
— Ключевым фактором останется макроэкономическая ситуация, прежде всего уровень ключевой ставки. Ее снижение до уровня порядка 10% могло бы существенно оживить рынок и повысить инвестиционную активность. В долгосрочной перспективе можно ожидать усиления сегмента качественных, управляемых проектов с четкой инвестиционной логикой. Именно такие продукты будут формировать ядро рынка и привлекать как частных инвесторов, так и крупный капитал.
