Спрос на жилье заметно смещается из Петербурга в приграничные районы Ленобласти. Так, по данным dataflat.ru, доля области в общем метраже проданных квартир в новостройках агломерации в 2025 году составила 37% против 30% годом ранее, причем областные продажи показали рост год к году (на 12% по числу сделок и 17% по площади), тогда как городские — снижение (на 16% и 18% соответственно). Как меняется пригородная застройка и чем она привлекает покупателей — в материале РБК Петербург.
Не только цена
Первая и основная причина смещения спроса — безусловно, цена. «Если взять приграничные локации — например, Новосаратовка в области и Рыбацкое в городе, цена отличается в два раза», — отметил главный архитектор Ленинградской области Сергей Лутченко.
Но это не единственный аргумент. Если раньше областные районы массовой застройки, такие как Мурино, Кудрово, были местами, мало приспособленными для жизни — транспортные проблемы, нехватка школ, детских садов, поликлиник — то сейчас ситуация изменилась, отметил он.
«Если мы говорим о Петербурге, то территории для масштабного развития крупных локаций там практически не осталось. Поэтому они сужаются в маленькие премиальные проекты, которые стоят уже кратно дороже. У нас есть возможность развивать территории именно квартально, и внутри одного проекта предусматривать и садики, и школы, и развивать дороги», — подчеркнул заместитель председателя комитета по строительству Ленинградской области Алексей Пасько.
С точки зрения архитектуры областные кварталы также становятся привлекательнее. «В последнее время с введением определенного дизайн-кода проекты стали гораздо интереснее. Если раньше все было гораздо проще и в какой-то непонятной цветовой гамме, то сегодня уже есть продукт, который становится интересен людям», — заметил генеральный директор ГК «Алгоритм» Кирилл Рудаков.
По словам управляющего партнера Института территориального планирования «Урбаника» Евгении Арефьевой, подобная ситуация характерна не только для петербургской агломерации, но и, например, для Большой Москвы. «В целом для страны, для многих региональных центров характерный тренд, когда районы вокруг крупного города постепенно наполняются новой застройкой иногда лучшего качества, чем в самом городе. Это происходит за счет конкуренции застройщиков, за счет других требований соседних локаций», — отметила Евгения Арефьева.
Похожий тренд характерен не только для России. «Самые крупные проекты нашей группы компаний находятся в Минской области, — поделилась директор белорусской компании «А-100 проект» Анастасия Белогурова. — Мы занимается комплексным развитием территории, реализуем не только квадратные метры жилой застройки, но создаем среду — детские сады, школы, поликлиники, общественные пространства и объекты инженерно-транспортной инфраструктуры».
И в этом направлении девелоперский продукт не стоит на месте — Евгения Арефьева назвала несколько современных направлений развития комплексной застройки. Во-первых, усиливается запрос не только на комплексность инфраструктуры, но и на многофункциональность застройки. Во-вторых, появляется запрос на межпоколенческое проживание. И в-третьих — набирают популярность социальные объекты нового типа — семейные центры, коворкинги и т.д.
Лучше — не всегда дороже
Обсуждая, почему выросло качество проектов в области, Сергей Лутченко помимо регуляторных изменений отметил насмотренность девелоперов: «Коллеги ездили в Англию, в другие страны. Сейчас многие ездят в Китай и видят качество строительства, видят комплексную застройку, когда коллеги строят прежде всего транспортную инфраструктуру — дороги, тротуары — а после этого уже жилые комплексы».
Сыграла роль и обратная связь, окрепшая с развитием соцсетей, и развитие конкуренции, и изменение поведения покупателей. «Очень сильно повлияла ключевая ставка и уход инвесторов с рынка, — полагает Кирилл Рудаков. — На сегодняшний день рынок стал очень высококонкурентный. Раньше можно было построить «коробку», инвестор ее купил, сдал и все. Сейчас это может быть единственная покупка у человека в жизни, и отношение к ней другое».
Конкуренция между девелоперами заставляет усиливать продукт, согласились участники дискуссии. При этом усложнившиеся финансовые условия заставляют искать решения, которые будут укладываться в экономику проекта.
Сергей Лутченко привел примеры улучшений, вклад которых в экономику проекта можно легко измерить деньгами. Первый — это Бульвар Белых ночей в Новоселье, где коммерческая недвижимость стоит на 50 тыс. руб. за кв. м дороже, чем в других локациях поселка. И второй — IT-лицей в Петербурге, созданный девелопером в своем ЖК в партнерстве с образовательными организациями. «Цена квадратного метра вокруг этого жилого комплекса существенно выросла», — отметил главный архитектор Ленобласти.
Точкой притяжения можно сделать и коммерческую составляющую проекта, — поделилась опытом директор по продажам «Кронунг Групп» Елена Алещенко. — В нашем случае это торговый центр, который мы строим возле нашего жилого комплекса, в котором предусмотрены продуктовый супермаркет, фитнес-клуб с бассейном, фудкорт и другие сервисы. В рамках компании — это доходная часть проекта и эффективная инфраструктурная маркетинговая составляющая».
Еще один путь — улучшения, которые требуют затрат на старте, но при этом приносят заметную ценность проекту. «Мы изначально закладывали высокую планку: фасады из клинкера, лифты в трехэтажных парадных на 12 квартир, автоматические въездные группы с закрытым периметром, масштабный прогулочный променад с пятью детскими и двумя спортивными площадками. Все это — осознанные инвестиции в качество среды», — говорит директор проекта ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» Елена Костицына.
Но есть решения, которые не требуют больших затрат, зато формируют характер места, добавляет эксперт. «Один двор белого цвета благодаря всесезонной подборке растений, другой желтый, третий фиолетовый. В любом случае нужно сажать растения, делать подборку. Но если изначально задать какую-то идею, реализовать ее сквозь проект и воплотить, это существенно повлияет на качество жизни будущих собственников. Мы считаем, что это оправдано», — делится опытом компании Елена Костицына.
В свою очередь, руководитель отдела продаж ГК «Расцветай» Санкт-Петербург Максим Тютюнник привел пример создания пешеходного бульвара в проекте компании в Янино, который также стал точкой притяжения квартала. В Год семьи на бульваре были установлены различные скульптуры, символизирующие семейные ценности: сердце — любовь, собака — верность и преданность, кошка — уют и тепло, рассказал эксперт. «Это место было создано специально для наших семей с детьми, чтобы стать для них родным пространством — для прогулок, общения и совместного отдыха на праздниках. Одним из ключевых элементов формирования успешной среды являются и совместные мероприятия. Мы вместе с жителями уже высаживали деревья на Аллее семейных ценностей, проводили летний фестиваль, мероприятия в канун Рождества, Масленицу. Все эти мероприятия, в том числе создание и установка малых архитектурных форм, не требуют больших затрат и практически не влияют на стоимость жилого комплекса в масштабе 60 тыс. кв. м. При этом сам факт того, что местные жители собираются, общаются, участвуют в событиях и создается определенное сообщество, дополнительно привлекает внимание к нам по сравнению с конкурентами», — отметил Максим Тютюнник.
Роль технологий
Поднять качество проекта и снизить издержки можно также за счет технологий. «Сейчас, например, мы гордимся тем, что у нас в одном подъезде на каждом этаже разные планировки. Современные панели позволяют делать квартиры до 70—75 кв. м, абсолютно не перегораживая внутри пространство», — привела пример директор компании СБК («Современные бетонные конструкции», Минск, Беларусь) Татьяна Бигун. Кроме того, по ее словам, BIM-проектирование позволяет создать библиотеку проектов, снижать себестоимость, повторяя отдельные элементы моделей, и в целом более точно планировать затраты. А префабрикация — изготовление панелей на заводе с тем, чтобы на стройплощадке собирать уже готовые конструкции — позволяет экономить на рабочей силе.
В свою очередь, руководитель отдела продаж ЛО ГК «Развитие» Олег Тарасов заметил, что современное панельное домостроение сильно отличается по качеству от тех «панелек», к которым привыкло старшее поколение. «Стандарты по панели — трехслойной, которая уже с утеплителем — сегодня довольно высокие, это касается и шумоизоляции, энергоэффективности и точности монтажа. В то же время монолит имеет ряд своих преимуществ, начиная с отсутствия межпанельных швов, заканчивая большей свободой в выборе планировки, в том числе с возможностью проработать ее индивидуально под себя», — отметил он. В то же время, признал эксперт, уникальные планировки для панельного дома — скорее исключение, а современный покупатель предпочитает продукт, который выделяется из окружения.
Пример того, как создавать доступный и востребованный продукт, привела директор департамента ценообразования и аналитики ГК Dogma Анна Никольская: «У нас есть каталог планировочных решений, благодаря которому мы собираем секции в наших комплексах. Их несколько на разный класс, мы можем их комбинировать разными способами, и всегда что-то получается индивидуально из-за посадки домов, этажности, разновысотной застройки и т.д.
Красота стоит денег
Сегодня одним из ключевых трендов развития жилой застройки в Ленинградской области является переход к комплексному освоению территорий с акцентом на комфортную городскую среду и развитую инфраструктуру. «В нашем первом проекте в Юкках этот принцип был реализован за счет расширения границ участка: увеличение общей территории позволило нам усилить социальную составляющую района. Главным элементом обновленной концепции стал общеобразовательный комплекс, включающий школу на 1,2 тыс. мест со спортивным блоком и бассейном, а также два детских сада», — приводит пример такого подхода Анна Никольская из ГК Dogma.
Однако прогнозы по развитию регионального девелопмента будут зависеть, в первую очередь, от динамики ключевой ставки, напоминают эксперты. Сразу несколько участников круглого стола отметили, что сейчас реализуются проекты, запущенные еще по низкой ставке, а по новым проектам экономика уже «не сходится».
Девелоперы уповают на постепенное смягчение условий и на поддержку региональных властей, которая за последние годы, по словам участников дискуссии, существенно усилилась. «Я вижу, какой огромный шаг в развитии сделала область, в том числе, зарегулировав в хорошем смысле процессы, которые были крайне хаотичны. Я помню стройку 2009-2010 годов и тот тотальный хаос в силу абсолютной разрозненности бюрократических решений, когда что-то принимали муниципалитеты, что-то регион, было тотальное непонимание с инженерной инфраструктурой — кто тебя подключит, когда и куда. И реально на глазах все изменилось», — напомнил генеральный директор компании Stavni Александр Свинолобов.
Дальнейшая судьба проектов в Ленинградской области также напрямую зависит от обратной связи и содействия властей в решении инфраструктурных вопросов, уверены девелоперы. «В рамках строительства комплекса мы сразу прокладываем подъездные дороги за собственный счет. Мы не ждем, когда инфраструктура появится сама. Но эти дороги порой примыкают к участкам, которые давно требуют ремонта и находятся в зоне ответственности города. Активное взаимодействие с администрацией и совместное развитие улично-дорожной сети — это не просьба о помощи, а условие, при котором красивые, качественные проекты в Ленинградской области смогут раскрыть весь свой потенциал», — заключила Елена Костицына.
