Завершается первый для застройщиков календарный год без льготной ипотеки «для всех». Данные по объему спроса показывают, что пессимистичные ожидания не оправдались — спад оказался небольшим, а второе полугодие прошло под знаком восстановления. Насколько Петербург вписывается в общероссийские тренды, какие факторы будут влиять на рынок в наступающем году и какие прогнозы дают аналитики по ключевым параметрам рынка — в материале РБК Петербург.
Спрос: сокращение ниже ожиданий
Итоги 2025 года для первичного рынка жилой недвижимости в России оказались лучше ожиданий. Спрос, по данным «Циан», сократился на 8% — это небольшое снижение, учитывая, что в первой половине прошлого года еще действовала безадресная льготная ипотека.
В Петербурге «просадка» оказалась серьезнее. Как отметил главный аналитик «Циана» Алексей Попов, по итогам 11 месяцев объем спроса составил на 22% меньше прошлогоднего. Всего 33 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в январе — ноябре 2025 года), тогда как по России в целом за тот же период спад составил 6%, а по Москве — 4%. По итогам года в Петербурге ожидается сокращение спроса на 18-19%.
Тем не менее, и в Петербурге видна тенденция к восстановлению спроса. По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдиты Григайте, если первое полугодие отметилось снижением количества сделок по агломерации (Петербург плюс Ленобласть) на 30-40% к уровню 2024 года, то в летний период показатели восстановились, сохранив позитивную динамику и осенью, с пиком продаж в ноябре. «В 2025 году рынок новостроек Петербурга и Ленобласти адаптировался к работе без массовой льготной ипотеки. Основной драйвер спроса — семейная ипотека, которая составляет около 55-60% всех сделок. Еще 30-35% приходится на рассрочки», — отметила она.
Позитивная тенденция подтверждается и данными dataflat.ru. Так, в ноябре 2025 года в Петербурге и Ленобласти было заключено на 43% больше ДДУ, чем в ноябре 2024 года, и на 5% больше, чем в октябре 2025-го. В октябре рост к октябрю прошлого года составил 36%, к сентябрю текущего — 17%.
Предложение и цены
Объем предложения в Петербурге, по данным Алексея Попова, за год почти не изменился, составив к концу года 30,3 тыс. квартир и апартаментов, тогда как в декабре 2024 на рынке было представлено 29,9 тыс. лотов. «Колебания в течение года шли в узком диапазоне 28-31 тыс. предложений. В Петербурге в 2025, в отличие от других крупных городов, вышло много новинок (1,82 млн кв. м против 1,46 мл кв м год назад), поэтому снижения объема активного предложения не произошло», — пояснил эксперт.
Для сравнения, в целом по России объем предложения на первичном рынке сократился на 9%, в Москве — на треть, а в отдельных городах, таких как Тольятти, Оренбург, Саратов, Барнаул и Ульяновск — более чем вдвое.
В результате квадратный метр в крупных городах России подорожал за год в среднем на 14% — выше инфляции. В Петербурге цены предложения без учета премиальных ЖК выросли на 21%. «Это самые большие темпы роста с 2021 года, но нужно делать поправку на наличие в этих цифрах банковских комиссий и учет рисков схем с рассрочками. Естественный рост (для покупателей с «живыми деньгами») составил не более 10-12%», — уточнил Алексей Попов.
«Рост стоимости квадратного метра в 2025 году обусловлен увеличением затрат на проектное финансирование и операционные издержки, а также удорожанием себестоимости строительства», — прокомментировала динамику Юдита Григайте.
Жесткие условия
В числе важных регуляторных факторов, которые будут влиять на рынок в будущем году, стоит отметить отмену моратория на штрафы за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Информация о том, что мораторий не будет продлеваться, подтвердилась в ходе прямого эфира с Владимиром Путиным 19 декабря. «Решение об этом моратории с целью поддержки строительной отрасли в период пандемии коронавирусной инфекции принималось, этот мораторий действует на штрафы до конца года. Полагаю, достаточно. И попрошу правительство мораториев подобных, этих, во всяком случае, мораториев не продлевать. Ключи должны выдаваться вовремя», — заявил президент.
Для Петербурга эта проблема, впрочем, не столь актуальна. Как отмечала ранее директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, на рынке петербургской агломерации не наблюдается массовых и значительных переносов сроков сдачи объектов. «Если корректировки сроков и происходят, они, как правило, ограничиваются 1-3 месяцами и не влияют на дату передачи ключей, заявленную в договорах», — уточнила эксперт.
По данным Единого ресурса застройщиков, из топ-10 крупнейших застройщиков по объемам ввода жилья в этом году в Петербурге только три компании допустили перенос сроков (ГК «Самолет», «Лидер Групп» и «Аквилон»), в Ленобласти — всего один (А101). Максимальная задержка как в городе, так и в области составила немногим более двух месяцев.
Прогноз: постепенное восстановление
В целом на российском рынке первичной жилой недвижимости «Циан» прогнозирует рост цен на 13-15%. «Такую динамику связываем с ожидаемым ростом спроса (на фоне снижения ключевой ставки) и с изменением структуры предложения (новых проектов в 2025 г. вышло заметно меньше, чем раньше, а значит, на рынке не так много более доступного предложения на ранней стадии строительства)», — комментирует Артем Глебов, директор направления первичной недвижимости «Циана».
В Петербурге, по прогнозу Алексея Попова, в 2026 году ожидается рост цен предложения на 15-17%, восстановление спроса на 25%, рост доли ипотеки до 65%, в случае возврата ставки ЦБ к относительно комфортным для рыночных кредитов уровням во II полугодии.
«Мы изначально ожидали, что 2025 год будет сложным, но во втором полугодии рынок показал себя значительно лучше прогнозов. В 2026 году, безусловно, произойдут изменения: доля семейной ипотеки снизится, так как условия программ постепенно ужесточаются. Но при этом, по нашим ожиданиям, ключевая ставка будет продолжать снижаться, что стимулирует возвращение стандартной ипотеки и развитие совместных программ банков и застройщиков», — прогнозирует коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева. По ее словам, недвижимость остается одним из самых надежных инструментов сохранения средств, и этот тренд не меняется. «Поэтому в 2026 году мы планируем сохранять объемы на уровне 2025 года, а также запускать новые очереди и открывать продажи новых проектов», — подчеркнула она.
«На 2026 год мы смотрим с осторожным оптимизмом. Основные факторы, которые будут определять динамику рынка, — скорость снижения ключевой ставки ЦБ и судьба ипотечных госпрограмм. Для выхода объемов ипотеки на прежний уровень ключевая ставка должна опуститься до 11-12%. К этому уровню мы можем приблизиться не ранее 2027 года», — отметила, в свою очередь, Юдита Григайте.