За последние четыре года появились новые риски и новые требования страховщиков к технической безопасности зданий. Крупные пожары на складах в 2022-2023 годах привели к появлению «складской оговорки» и, как следствие, росту страховых тарифов и ужесточению требований к объектам страхования. В 2024-2025 годах поводом для беспокойства бизнеса стали последствия терактов, диверсий и атак БПЛА — запрос на страхование имущества от этих рисков вырос на треть. Как эффективно и экономически выгодно защитить коммерческую и промышленную недвижимость в условиях новых угроз и требований и на что нужно обращать внимание при заключении договора страхования — обсудили участники «Форум СОПОС. Страхование коммерческой и промышленной недвижимости», организованного РБК Петербург и Советом по страхованию.
Взаимосвязанные рынки
Высокий уровень ключевой ставки сдерживает выход на рынок новых объектов коммерческой недвижимости, обеспечивающий пополнение базы страхования имущества. По прогнозам Nikoliers, в Санкт-Петербурге в 2025 году будет введено 509 тыс. кв.м. новых складов, 125 тыс. кв.м. офисов и 136 тыс. кв. м торговых площадей. «Динамика разнонаправленная — если в сегменте складов объем ввода в этом году сократится на 35% по сравнению с 2024 годом, то в сегментах офисной и торговой недвижимости ожидается рост в 3,5 и в 7,5 раз соответственно», — приводит данные старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилл Вечер. Он также отметил позитивную тенденцию к снижению ключевой ставки, которая дает основания для воплощения в жизнь «умеренно-оптимистического сценария» в области денежно-кредитной политики и как следствие — оживления рынка коммерческой недвижимости, в том числе реализации ранее замороженных проектов.
В то же время арендные ставки остаются практически на уровне прошлого года, и владельцы коммерческой недвижимости вынуждены сокращать расходы и издержки, в том числе и за счет страхования имущества. «Шринкфляция» добралась и до страхового рынка, отмечают участники дискуссии. Страхователи все больше идут на исключение ряда рисков из договора, заменяя общее покрытие поименованными рисками.
Дорогие пожары
По данным ЦБ РФ, в 2024 году объем страховых премий в страховании имущества юрлиц вырос на 12,6% по сравнению с 2023 годом и составил 150,9 млрд руб., при этом объем выплат увеличился в 2 раза. Почти 50% этого прироста пришлось на выплаты по страховым случаям, связанным с пожарами — их доля достигла 37% в общей структуре выплат. Увеличился спрос на перестрахование: в 2024 году объем взносов, переданных в перестрахование, вырос на 1,5% — до 125,4 млрд рублей (без учета ОСАГО), причем половина этого объема пришлась на страхование имущества юрлиц. Крупнейшим перестраховщиком в прошлом году стала Российская национальная перестраховочная компания (РНПК), принявшая 70% всех взносов в перестрахование, подчитали аналитики ЦБ РФ.
По сути РНПК является сейчас монополистом не только в перестраховании, но, имея все атрибуты прямого страховщика, и на рынке страхования имущества юрлиц, считает генеральный директор ООО «Совет по страхованию» (СОПОС) Юрий Волков. «По крупным рискам доля РНПК достигает 95-97%, компания контролирует и андеррайтинг, и урегулирование страховых случаев, выступает в судах на стороне страховой компании, а также вводит в договоры страхования оговорки и требования, которые становятся обязательными к исполнению и страхователем, и страховщиком», — поясняет Юрий Волков. Одной из них является «складская оговорка», разработанная РНПК после крупных пожаров на складах в 2022-2023 годах.
Также РНПК разработала и рекомендации по контролю качества риска для объектов недвижимости, в число которых вошли периодический осмотр складов представителями страховщика, наличие у страхователя служб или лиц, ответственных за пожарную безопасность. «Важно отметить положительную роль РНПК в усилении риск-менеджмента и контроля за крупными объектами, ранее этого почти никто не делал. Надо идти далее и вводить риск-мониторинг, и в качестве стимулирования убрать для таких объектов складскую оговорку без наценки» — отмечает Волков Юрий.
Прилет — страховой случай
Еще одной новой тенденцией в сегменте страхования имущества юрлиц в последние годы стал возросший интерес бизнеса к страхованию от терактов, диверсий и, в особенности, последствий атак БПЛА. По подсчетам директора Санкт-Петербургского филиала Benefit Litigation Виталия Касьяна, в 2022-2024 годах от атак беспилотников пострадали более 40 имущественных объектов — крупных НПЗ, топливных баз, военных складов и даже одна из башен Москва-Сити. В итоге уже в первом квартале 2025 года спрос на договоры с защитой от БПЛА вырос на 30%.
Однако включение этих рисков в страховое покрытие возможно только за дополнительную плату, подчеркивает Виталий Касьян. «Военное положение в стране не введено, в связи с этим суды и страховые компании руководствуются только имеющимися правовыми инструментами и нормами. В соответствии с ними «военные риски», в том числе атаки БПЛА, не являются страховыми случаями, убытки от их наступления не подлежат возмещению. Страхователь может застраховаться от «военных» и террористических рисков только в качестве специального риска за отдельную плату», — объясняет Виталий Касьян.
В настоящий момент страхование имущества от БПЛА возможно через страхование рисков от терроризма и диверсии». «По предварительным данным от РНПК, тариф на эти риски для страхователя вырастет в следующем году в 5-10 раз. Остается открытым вопрос выплаты, если квалификация дела будет не по статьям терроризм или диверсия», — добавил Юрий Волков.
По прогнозам НКР, страховые премии по страхованию недвижимости юрлиц в 2025 году вырастут еще на 18,2% и достигнут 178 млрд руб.
Обязательные требования
Ужесточение требований со стороны ключевого игрока — РНПК на рынке усложняет процесс взаимодействия, а также влияет на удорожание страхования имущества, отмечают участники рынка. «Каждая страховая компания по-своему составляет договор и включает в него требования РНПК. Увеличивается сам договор — мы начинали с одной страницы оговорок, теперь их несколько. Создается впечатление, что оговорки РНПК — это «священная корова» для страховой компании, они отказываются что-то менять или обсуждать, объясняя это тем, что "это же от РПНК, это трогать нельзя"», — рассказывает начальник юридического отдела группы «Адамант» Ольга Булатова. Между тем исключений каких-то рисков из числа страховых случаев становится все больше, а страхование становится все дороже, добавляет она.
С юридической точки зрения «складская оговорка», по мнению Виталия Касьяна, является набором правил и требований, которые включаются в договор страхования в момент его заключения. «Очевидно, что страховая компания заинтересована в том, чтобы исключить из договора больше рисков, чем предусмотрено законодательством. При этом далеко не все пункты складской поправки «закрытые», есть и те, что можно обсуждать и корректировать. Главное, чтобы страхователь договор читал и реагировал бы на него», — уверен он.
Результаты осмотра
В новых реалиях страхового рынка страхователи вынуждены внимательнее следить за своими объектами недвижимости — их теперь регулярно проверяют не только представители МЧС, но и страховые компании, отмечает Ольга Булатова. «Страховые компании делают замечания, мы их устраняем. Насколько быстро — это зависит от стоимости работ», — добавляет она.
При этом, рассказывает руководитель группы андеррайтинга по страхованию имущества юрлиц «СберСтрахования» Дмитрий Цветков, при оценке состояния объекта недвижимости андеррайтеры и риск-инженеры изучают его не только «визуально», но и вникают в нормативные документы, связанные с эксплуатацией здания, в архитектурные, планировочные, технологические инженерные решения. «Формируя заключение, эксперт раскрывает все возможные аспекты, которые касаются наиболее вероятных страховых событий, их последствий, максимального размера убытка и причины его появления», — объясняет Дмитрий Цветков. Результаты экспертизы используются для определения соответствующего тарифа, то есть цены страхования.
Дмитрий Цветков подчеркнул, что единых стандартизированных нормативов по оценке рисков предприятий среди страховщиков и РНПК нет. При этом, рассказал он, страховщики в своей оценке не опираются на базовые нормативы и требования МЧС и «прочих служб». «С точки зрения рискозащищенности именно имущества требования МЧС являются базовыми. Высшая степень защищенности и, соответственно, минимальный риск, определяется экспертно с использованием мировых и российских практик по защите имущества без отсылок к МЧС», — поясняет Дмитрий Цветков.
По мнению Ольги Булатовой, такое тщательное изучение объекта недвижимости сторонним экспертом положительно влияет на качество самих зданий и их эксплуатации, помогает поддерживать объекты в достаточно хорошем состоянии. «Мы движемся в сторону цивилизованного рынка, когда собственники недвижимости защищают свое имущество не только потому, что этого требуют страховщики, а потому, что это необходимо и прогрессивно», — заключает Дмитрий Цветков.
