Застройщики стали чаще самостоятельно сдавать в аренду коммерческую недвижимость в своих проектах. Это позволяет взять под контроль состав арендаторов, повысить уровень ЖК и ценность недвижимости, но требует создания нового направления бизнеса. Какую стратегию выбирают для себя петербургские застройщики, и что она означает для потребителей — в материале РБК+ Петербург.
Продавать или управлять
Согласно оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», 90% застройщиков продают коммерческие помещения еще на этапе строительства, потому что для самостоятельной сдачи в аренду нужно иметь собственный отдельный бизнес по управлению недвижимостью, который есть не у всех девелоперов. Самостоятельный поиск и отбор арендаторов более характерен для бизнес-класса и премиальных проектов, в масс-маркете реализовать это сложнее из-за более крупных масштабов застройки, но подход постепенно меняется.
5-7% от площади нового жилого комплекса отводится под коммерческую недвижимость
30-70% — площадь помещений для арендаторов из сферы торговли или бытовых услуг
Первый этаж чаще всего арендует стрит-ретейл, второй этаж — офисы и коворкинги
Источник: ГК «Ленстройтрест»
В числе первых застройщиков от продажи коммерческих помещений на первых этажах домов в своих проектах отказался девелопер «Главстрой Санкт-Петербург», реализующий два масштабных проекта комплексного освоения территории — «Северная долина» и «Юнтолово» на севере города. В компании тогда объяснили такое решение желанием «обеспечить должный уровень развития коммерческой инфраструктуры и разнообразия торговых форматов».
В компании «КВС» изначально сделали ставку на проекты комплексного освоения территорий (КОТ), благодаря чему получили возможность создавать экосистему, включающую в себя не только жилье и социальную инфраструктуру, но и коммерческую недвижимость: магазины, рестораны и другое.
Тренд на самостоятельное управление коммерческой недвижимостью поддержала и ГК «Ленстройтрест», в которой недавно объявили, что откажутся от продажи коммерческих помещений и оставят за собой примерно половину площадей, чтобы влиять на подбор арендаторов. Смену подхода в компании объясняли тем, что «у застройщика после реализации лота не остается никаких рычагов давления», а это приводит к жалобам жителей новостроек на арендаторов.
Наполнение под контролем
Как показывает опыт застройщиков, если процесс сдачи отдается на волю свободного рынка, чаще всего это приводит к засилию алкомаркетов. Сейчас их доля в общей структуре арендаторов новостроек составляет 13% и сопоставима с долей продуктовых магазинов, на которые приходится 12%, подсчитали в «Петербургской недвижимости». «Антирейтинг возглавляют магазины табачной и алкогольной продукции», — подтверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В числе наиболее востребованных объектов все наши жители называют медицинские учреждения, детские секции и магазины хозтоваров — их нехватка ощущается наиболее остро».
Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», отмечает, что при работе с КОТ эта проблема решается и вся социальная инфраструктура продумана заранее: поликлиники, кабинеты врача общей практики, детские сады, школы, подростковые клубы, пункты полиции и даже пожарное депо.
«Для владельца недвижимости арендная деятельность — это одновременно дополнительный актив и стабильный растущий доход от аренды, следовательно, новые рабочие места», — называет преимущества самостоятельного управления Павел Ленков, руководитель группы по аренде коммерческой недвижимости компании «Главстрой Санкт-Петербург». Среди неочевидных плюсов, по его словам, — повышение кредитного рейтинга компании, поскольку банки гораздо позитивнее смотрят на девелопера, в портфеле которого находятся десятки тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. А это, в свою очередь, позволяет застройщику эффективнее развиваться и строить новые объекты, резюмирует Павел Ленков.
Почему дорожает встройка
По оценкам «Петербургской Недвижимости», в 2024 году средняя ставка аренды помещений в новостройках в Петербурге и Ленобласти выросла на 7% до 2030 руб. за кв. м в месяц. «Наиболее привлекательна стоимость встроек на старте продаж, затем они дорожают, а насколько сильно — зависит от раскрученности локации, популярности проекта, удобства функционала и размера помещения, проходимости территории, величины потока «сторонних» посетителей», — перечисляет Ян Фельдман.
Павел Ленков определяющим цену фактором называет расположение объекта: «Первая линия от дороги, рядом проходящие пешеходные маршруты, метро, остановки общественного транспорта, соседствующие «якорные» арендаторы — все это увеличивает коммерческий объект недвижимости в цене». Но «золотой стандарт» востребованного помещения, по наблюдениям Павла Ленкова, — это 40–80 кв. м, максимально открытая планировка и минимум внутренних стен с достаточным уровнем электрической мощности, витринными окнами.
Перспективные форматы
В следующем году согласовать условия долгосрочных договоров аренды (на 5–7 лет) станет сложнее, считает Павел Ленков, на создание и управление коммерческими помещениями будет влиять повышение ключевой ставки и политика ЦБ. При этом пункты выдачи заказов, небольшие продуктовые магазины, аптеки продолжат открываться, а вот крупные торговые сети, возможно, замедлят свое развитие, закроют нерентабельные точки, прогнозирует он.
Ян Фельдман ожидает расширения разнообразия арендаторов в новых проектах, особенно комплексного освоения: «Многие девелоперы уже взяли на вооружение концепцию 15-минутного города, при которой до всех объектов инфраструктуры можно добраться не более чем за четверть часа пешком. Поэтому концепции новых проектов будут включать все необходимое разнообразие инфраструктуры».
Он также прогнозирует, что девелоперы станут чаще брать «коммерцию» в ручное управление — разрабатывать собственные стандарты по управлению площадями, привлечению арендаторов, чтобы полностью закрывать потребности жителей в недостающих сервисах и объектах.
«КВС» также делает ставку на развитие социальной инфраструктуры и будет тиражировать в новых объектах проект соседского центра, пилотный запуск которого в кварталах «ЮгТаун» компания признала успешным, говорит Анжелика Альшаева. Ежемесячно центр (в нем есть многофункциональный спортивный зал, коворкинг, зал для хобби и детская игровая комната) посещает более 1 тыс. человек. Трудоустроены в соседском центре сами жители квартала. Так что такой формат использования коммерческих площадей становится все популярнее.
