«В перспективе 3-5 лет рынок «переболеет» и доходность вернется»

Уходящий 2024 год стал серьезным испытанием для девелоперов — прекратила действие базовая программа льготной ипотеки, а ключевая ставка ЦБ выросла с 16% в январе до 21% в декабре. Выручка рынка новостроек Петербурга и Ленобласти, по данным Dataflat.ru, в ноябре текущего года оказалась на 42% ниже, чем годом ранее, и составила 42,2 млрд руб. Насколько петербургские девелоперы оказались готовы к такой ситуации, какие инструменты помогают бизнесу поддерживать продажи на приемлемом уровне и что ожидает рынок в 2025 году — в интервью РБК+ Петербург рассказал генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

Ожидания и реальность

— Насколько неожиданными оказались для ведущих девелоперов главные тренды 2024 года — c резким сокращением ипотечных программ, быстрым ростом ключевой ставки?

— Если вспомнить, что мы ожидали в начале года, практически у всех прогнозы были о постепенном снижении ключевой ставки, где-то до уровня 12% к концу года против 16% на начало года. Это был базовый прогноз, и поэтому в начале года все кредиты брались по плавающей ставке «ключ плюс надбавка». Что касается ипотеки, на фоне прогноза о снижении ключевой ставки предстоящее завершение льготной программы воспринималось не так критично — предполагалось, что с учетом различных программ от застройщиков рыночная ипотека будет порядка 10%, что вполне позволило бы рынку пережить отмену всеобщей льготной ипотеки.

— Вы сказали, что это был базовый прогноз. А пессимистичный?

— Пессимистичный прогноз предполагал, что ставка останется на уровне 15%.

— В итоге мы оказались в совсем других реалиях. На ваш взгляд, какова вероятность, что тренды текущего года сохранятся на протяжении всего 2025-го?

— Мы внимательно отслеживаем опережающие показатели, такие как динамика кредитования и понедельная инфляция. С учетом текущего состояния всех показателей и прогнозов ЦБ высока вероятность сохранения текущих условий до конца 2025 года. И мы сейчас именно такой прогноз закладываем себе в качестве базового варианта.

— Если этот вариант реализуется, как это отразится на строительстве нового жилья в Петербурге?

— Все проекты строительства сейчас реализуются с участием проектного финансирования. Банки не заинтересованы в том, чтобы проекты оказывались недостроены, и, возможно, будут пересматривать какие-то ковенанты, и застройщики, со своей стороны, будут максимально выполнять свои обязательства. Поэтому с точки зрения строительства, мы думаем, что ближайший год пройдем планово.

При этом объемы строительства будут сокращаться за счет того, что новые проекты не будут запускаться. Эта тенденция ярко прослеживается с середины текущего года, поскольку запуск нового проекта в текущих условиях — это очень высокий риск.

Три кита продаж

— Что будет происходить с продажами?

— Это сложный вопрос. Когда мы строили прогнозы на 2024 год, зная, что льготные программы будут частично изменены, частично отменены, по предыдущему опыту мы предполагали, что адаптация рынка займет два-три месяца. Фактически, программы не просто изменились — семейную ипотеку постоянно «трясло» из стороны в сторону, условия менялись несколько раз в месяц, банки перекидывали лимиты. Ситуация была похожа на эпоху дефицита, когда стоило магазину «выбросить» в продажу колбасу, за ней сразу выстраивалась очередь. Это сильно мешало адаптации рынка, поскольку мы тратили основные усилия не на работу с новыми клиентами, а на «спасение» старых.

С января лимит по семейной ипотеке, которая занимает порядка 80% всех ипотечных сделок, обновляется. Кроме того, в декабре Минфин изменил порядок выдачи — теперь выделяется не отдельный лимит на каждый банк, а все банки имеют доступ к общему лимиту. Это позволит стабилизировать продажи по семейной ипотеке.

— Какие еще инструменты продаж остаются у застройщиков?

— Растет доля рассрочки. Я думаю, по итогам 2025 года она достигнет 30% в общем объеме сделок, хотя последние годы ее доля не превышала 5%. Также мы активно используем трейд-ин. Рынок вторичного жилья активен — деньги у населения есть, и те, у кого есть необходимая сумма для покупки без участия ипотеки, как правило, идут на вторичный рынок, потому что там дешевле. А для человека, который продает квартиру, это является источником средств для покупки новой. На остаток суммы можно взять либо семейную ипотеку, либо рассрочку — у нас есть много вариантов, либо даже рыночную ипотеку, если сумма небольшая. И у нас сейчас доля сделок по трейд-ин достигла 20%.

Наличие всех этих программ, в том числе — нормально функционирующей семейной ипотеки, — дает основания рассчитывать не на рост продаж, но на поддержание необходимого их уровня.

— Помимо развития вышеперечисленных каналов продаж, какие тренды вы могли бы отметить на будущий год?

— Я думаю, что увеличится доля региональных покупателей на нашем рынке. Петербург и Москва остаются городами, куда идет миграционный поток, и с учетом снижения общего объема рынка доля региональных покупателей будет расти.

Также я ожидаю, что будут дополнительно введены целевые программы поддержки ипотеки. Рассматриваются варианты для врачей, учителей, госслужащих, наверняка будут программы, поддерживающие участников СВО.

Получат развитие корпоративные программы покупки жилья, поскольку на рынке труда ситуация сложная, и инструментов удержания сотрудников для работодателя не так много. У нас весной была крупная сделка, когда работодатель купил 15 квартир для иногородних сотрудников и за счет этого привлек высококлассных специалистов из регионов. Я думаю, что в 2025 году таких сделок будет больше.

Кадры решают

— Что сегодня происходит со стоимостью строительства? Насколько критичными становятся для застройщиков дополнительные обременения — такие как строительство социальной инфраструктуры?

— Эта статья уже включена в себестоимость. Да, эти затраты занимают существенную долю, особенно в Петербурге с учетом региональных нормативов, но проценты по проектному финансированию уже сопоставимы — и это даже бо́льшая проблема для нас.

— Остались ли какие-то возможности для оптимизации затрат?

— Мы постоянно работаем над этим, основной источник оптимизации затрат — это эффективность проектных решений, которые позволяют делать проект сразу, без переделок и доработок. Основной инструмент — это BIM-моделирование, которое позволяет находить коллизии и нестыковки, заранее управлять изменениями. К сожалению, эта технология не дает 100% гарантию, и нам многие вещи приходится все равно перепроверять вручную, потому что модели могут получать некорректные данные.

— Это связано с несовершенством технологии в принципе или с недоработками отечественных решений?

— В первую очередь, с кадрами. Вот с какой проблемой мы столкнулись: те, кто умеют работать в программном обеспечении для проектирования – это, как правило, молодые специалисты, у которых нет опыта реальных проектов. А специалисты, которые на кончиках пальцев чувствуют, что нужно то или иное решение, не работают в BIM-моделях. Стандартная схема — когда есть проектировщик, который работает головой и подбирает правильные решения, и рядом с ним молодой специалист, который знает, как это внести. И за счет того, что есть передаточное звено, эффективность существенно снижается.

— К слову о кадрах, о дефиците рабочих рук в строительстве говорят давно — как меняется ситуация?

— Ситуация на рынке труда в строительной отрасли становится все жестче и жестче. Труд импортируется, его цена привязана к валютному курсу, и его не хватает — как по причине конкуренции с другими отраслями, так и по причине ужесточения миграционной политики.

— Есть уже кейсы привлечения рабочих из Индии и других стран дальнего зарубежья — это становится трендом?

— Да, уже есть рабочие из Индии, из Египта — но это не решит проблему быстро. Потому что наши бывшие соотечественники имеют ряд преимуществ — это и отсутствие языкового барьера, и общая ментальность, и понимание уровня качества. Например, в Дубае элитными считаются бригады из Узбекистана и Таджикистана — благодаря качеству их работы, к которому мы привыкли, при том что основная рабочая сила в Эмиратах как раз из Индии и Пакистана. Поэтому для рабочих из дальнего зарубежья требуется существенная адаптация.

— Какие инструменты использует ваша компания для привлечения и удержания кадров?

— Я должен пояснить, что наша компания работает через подрядчиков, то есть рабочих кадров у нас нет. Если говорить о наших сотрудниках, мы уделяем внимание созданию такого климата, при котором человек с радостью приходит на работу. Это уровень зарплаты, это бытовые условия на работе, это причастность к общему результату. Например, каждый год мы возим персонал из офиса на наши объекты, чтобы люди почувствовали гордость за результаты своего труда. И в этом году у нас реализуется и успешно заканчивается проект по формализации корпоративной культуры.

Проекты сегодня и завтра

— В объектах, которые вы строите, большое внимание уделяется соседским центрам. Насколько данный вид инфраструктуры является конкурентным преимуществом, влияет ли он на продажи?

— Прямой связи нет — в основном, влияние идет через повторные покупки, через рассказы тех, кто уже живет в наших домах. Потому что на этапе продажи люди воспринимают это просто как маркетинговую историю. Поэтому в этой части мы делаем больше, чем рассказываем.

— Что именно делаете?

— Соседские центры — это инструмент создания комьюнити, и мы видим, что они выполняют свою функцию — люди меняются, самостоятельно организуют свой досуг. В нашем квартале «Юттери» проходил недавно День добрососедства — и мы практически не участвовали в его организации. Люди сами собрали инициативные группы, коллективы для выступлений. Это тот результат, к которому мы изначально стремились, развивая это направление. Чтобы квартал жил полной жизнью и внутри его было сформировано дружное сообщество.

— Планируете ли вы как-то развивать это направление?

— Да, сейчас мы на базе соседских центров создаем инфраструктуру развития и развлечения, где преподавателями, экспертами выступают в основном жители квартала на профессиональной основе. Для этого мы запустили своего рода маркетплейс — приложение, в котором одни жители бронируют место и время и предлагают свои услуги, а другие этими услугами пользуются. Кроме того, у нас очень «зашли» регулярные занятия для детей на время каникул, по аналогии с лагерем дневного пребывания.

Мы также запустили проект в коллаборации с сетью молодежных коворкингов «Просто», которая развивается при поддержке администрации Петербурга. В 2025 году коворкинг этой сети откроется на базе нашего проекта «Окла». По сути, это молодежный центр, где выступает много интересных спикеров, есть возможности для развития, где подростки и молодежь от 14 до 35 лет могут делать различные совместные проекты с прицелом на профориентацию.

— Какие еще особенности развития вашего девелоперского продукта вы могли бы выделить?

— Мы пришли к такому пониманию, что наш продукт, в общем смысле, это сочетание трех вещей. Первое — это физический продукт, это архитектура, строительная концепция и т.д. С этой точки зрения мы постоянно что-то добавляем. Например, сейчас мы работаем над решениями по звукоизоляции — это технологически сложный вопрос, здесь есть свои нормативы, но просто исполнение нормативов не решает реальную проблему.

Вторая часть продукта — это управляющая компания. У нас много проектов по улучшению взаимодействия УК с жителями. И третье — это инфраструктура развития, развлечения и досуга, о которой я уже говорил. С точки зрения инфраструктуры мы также приняли решение часть коммерческих помещений не продавать, а оставлять в собственности компании, чтобы управлять функцией, которая там будет.

— Какие у вас планы по проектам на будущий год?

— У нас по текущим проектам достаточный запас развития: новый проект в Янино, очень ждем вторую очередь в «Юттери» — участок приобретен, по генплану переведен, но дальше идет градостроительная подготовка. У нас два городских проекта, над которыми мы давно работаем, и по одному из них очень надеемся к концу 2025 года выйти в реализацию.

Также будем продолжать смотреть новые возможности. На рынке появляется много новых предложений — год назад их практически не было.

— Какие у вас критерии выбора для новых проектов?

— Мы смотрим Петербург и ближайшую Ленобласть. Проекты в Ленобласти при текущих ставках проектного финансирования становятся практически не рентабельны — стоимость квадратного метра ниже, и, если покупать землю «в деньги», проценты «съедают» всю доходность. Если землевладелец готов идти в долевую историю, тогда проект возможен.

— А если смотреть на более отдаленную перспективу?

— Конечно, нам нравятся масштабные проекты, как в Янино, где мы можем полноценно реализовать среду, о которой говорим. Думаю, в перспективе 3-5 лет рынок «переболеет». Мы работаем в рыночной экономике, рыночные механизмы его выровняют, и потери доходности, которые нас ждут в 2025 году, со временем вернутся.

— Какие цели вы для себя ставите на 2025 год, к каким результатам хотели бы прийти?

— Ключевая цель на 2025 год — пройти его с минимальными потерями. Не свалиться в распродажи, в длинные рассрочки, которые формируют отложенные убытки. В любом случае, жилье является базовой потребностью человека, отложенный спрос формируется, и при стабилизации макроэкономических условий он вернется. Наша задача — быть к этому готовыми, поэтому в 2025 году продолжим все работы, связанные с подготовкой новых очередей проектов.