В первом полугодии 2024 года спрос на дорогую недвижимость вырос в России в три раза, подсчитали аналитики NF Group. При этом девелоперская активность невысока, и наиболее востребованные лоты быстро уходят из продажи. Как обстоят дела на рынке элитной недвижимости Петербурга и как девелоперы реагируют на изменения в конъюнктуре — в материале РБК+ Петербург.
Возврат капиталов
В Петербурге аналитики NF Group также отмечают кратное увеличение покупательской активности — с января по июнь на первичном рынке элитного жилья было реализовано 245 квартир и апартаментов общей площадью 32,3 тыс. кв. м, что в 2,2 раза превысило количество сделок и в 2,4 раза — площадь лотов, проданных за аналогичный период 2023 года.
По мнению коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, общероссийский тренд — следствие перенаправления денег на покупки внутри страны: «Иностранную недвижимость сейчас покупать сложнее, часть рынков, как например, ОАЭ, просто переоценены. Возможности по выводу денег за рубеж для оплаты такой недвижимости существенно ограничены. Поэтому внутренний спрос вырос».
«Высокому уровню спроса способствует и истощение вторичного сегмента, ажиотажный спрос на который в последние пару лет привел к вымыванию качественного предложения, в результате чего покупатели вновь переориентировались на новостройки», — добавила руководитель отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова.
При этом, как подчеркнул управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов, чем выше класс жилья, тем спокойнее этот сегмент чувствует себя в период экономической турбулентности. «Повышенный интерес к дорогой недвижимости частично объясняется этой тенденцией — обеспеченные люди стремятся вложить средства и обезопасить свои активы. Особенно на фоне вездесущего роста цен и колебаний курса рубля. И недвижимость high-класса для них — тихая гавань», — подчеркнул он.
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» (входит в «Группу ЛСР») Денис Бабаков отмечает также роль льготной ипотеки в продажах элитной недвижимости в первом полугодии: «Покупатели элитной недвижимости не остались в стороне и также активно пользовались этим инструментом, это явилось одним из определяющих факторов роста». Впрочем, для элитного сегмента ипотека не столь принципиальна, как для массмаркета, и после отмены льготной госпрограммы в сегменте сохранилась положительная тенденция.
Каждый проект — событие
Предложение дорогой недвижимости в Петербурге серьезно отстает от спроса, несмотря на активный вывод на рынок новых объектов в этом году. По данным NF Group, объем нового предложения элитной недвижимости в I полугодии 2024 года составил 57 тыс. кв. м, что стало рекордно высоким за последние пять лет значением. Однако на фоне высокой покупательской активности общий объем предложения по итогам полугодия снизился на 17% по сравнению с концом 2023 года и на 36% − по сравнению с I полугодием 2023 года — до 87,4 тыс. кв. м.
на 17% снизился объем предложения в Петербурге по сравнению с концом 2023 года и на 36% − по сравнению с I полугодием 2023 года — до 87,4 тыс. кв. м.
«Активность более чем высокая, по итогам первого полугодия выведено на рынок квадратных метров почти вчетверо больше, чем было год назад. И при этом же спрос оказался таким, что выбор в конце полугодия оказался на треть меньше, в сравнении с тем, что было в первом полугодии 2023 года», — подытожил Сергей Софронов.
«Из-за дефицита земельных участков в центре Петербурга новые проекты в нашем городе стали выходить значительно реже чем 5 лет назад, однако рынок не стоит на месте», — подчеркнул, в свою очередь, Александр Кравцов.
В этом отношении Петербург отличается от Москвы, говорят эксперты. «В Москве элитной недвижимости больше, в Петербурге меньше — но не из-за площади городов, а из-за более сложных этапов согласования. По сути, весь центр Петербурга состоит из охраняемых зон, поэтому городские власти и градозащитные организации очень чутко относятся к любым новым проектам. Да, строительство жилых комплексов в центральных локациях — это сложно и затратно, зато и проекты здесь получаются самыми интересными и продуманными», — отметил Денис Бабаков.
Как заметила директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей, если в границах «старой» Москвы премиум-класс составляет 13% по суммарному объему квадратных метров в продаже и 6% в структуре спроса, то в Санкт-Петербурге премиум-сегмент представлен на уровне 9% и 3% соответственно.
«С одной стороны, Петербург может предложить гораздо меньше, чем требуется. С другой — каждый новый проект является событием. И спросом эти редкие новые дома высокого класса, разумеется, пользуются большим», — констатировал Сергей Софронов.
Дефицит премиальной и элитной недвижимости стимулирует освоение новых локаций. «Количество премиальных локаций в Петербурге продолжает расти пропорционально новой застройке и джентрификации исторических районов. Что стоит только благоустройство юго-восточной части Васильевского острова или северной части Московского района, за Обводным каналом», — отметил Александр Кравцов. Тем не менее, дефицит предложения в высоком классе сохраняется.
Цена и качество
В результате, по словам Александра Кравцова, несмотря на все рыночные потрясения, цены на объекты high-класса продолжают расти. «Отчасти это связано с увеличением издержек и стоимости денег из-за высокой ключевой ставки», — добавил он.
Аналитики оценивают рост цены на первичном рынке дорогой недвижимости в 20-25%. «Рост обусловлен как общим повышением стоимости проектов в экспозиции, так и появлением новых более дорогих проектов. Средняя цена «новых» предложений, запущенных в течение года, составила 601 тыс. руб./кв. м, в то время как цена «старого» предложения на 21% ниже — 473 тыс. руб./кв. м», — прокомментировала Елизавета Конвей ситуацию в премиум-сегменте. В классе элит, по ее данным, средневзвешенная цена выросла за год на 25% и составила 990 тыс. руб./кв. м к началу второго полугодия.
15-25% составил рост цен на первичном рынке дорогой недвижимости в Петербурге за год
По мнению Дениса Бабакова, рост цен в новых проектах связан с их растущим качеством. «Рынок диктует новые тренды, застройщики отвечают на это современными решениями, которые стоят денег», — говорит эксперт.
«Обогащается инфраструктура проектов — лобби, коворкинги, — добавил Денис Бабаков. — Появился интересный тренд на консьерж-сервисы на первых этажах. В таких проектах жителям будут доступен сервис на уровне пятизвездочного отеля. Становится больше зелени в закрытых дворах, они трансформируются в скверы и парки. Появляются интересные планировки — например, квартиры со вторым выходом (первые этажи), квартиры с патио, вторым светом. Продолжается тренд на видовые квартиры с окнами в пол и террасами — в жилых комплексах с видом на воду такие решения выглядят наиболее выигрышно».
Кроме того, по словам Александра Кравцова, сегодня востребованы интегрированные технологии «умного дома», качественная архитектура, обязательный сервис и наличие собственной инфраструктуры в доме для комфортного проживания.
Как подчеркнул Сергей Софронов, практически нет ничего в части технологий, отделки и благоустройства, что нельзя было бы найти в сегменте дорогого метра. «Проекты упакованы очень хорошо, в этом плане они двигают рынок. И у покупателей запрос соответствующий. Вплоть до того, что построенные 15 лет назад дома с элитным статусом сегодня уже морально устаревают», — заключил эксперт.
«В Москве элитной недвижимости больше, в Петербурге меньше — но не из-за площади городов, а из-за более сложных этапов согласования. По сути, весь центр Петербурга состоит из охраняемых зон, поэтому городские власти и градозащитные организации очень чутко относятся к любым новым проектам. Да, строительство жилых комплексов в центральных локациях — это сложно и затратно, зато и проекты здесь получаются самыми интересными и продуманными».
«По нашей практике, начиная буквально с середины это года, спрос вырос на 30-35%. Причем продаются квартиры из категории наиболее дорогих и больших в том или ином проекте. Что касается общего кратного роста в России, то это следствие перенаправления денег на покупки внутри страны. Иностранную недвижимость сейчас покупать сложнее, часть рынков, как, например, ОАЭ, просто переоценены. Возможности по выводу денег за рубеж для оплаты такой недвижимости существенно ограничены, поэтому внутренний спрос вырос».
«Несмотря на все рыночные потрясения, цены на объекты high-класса продолжают расти. Отчасти это связано с увеличением издержек и стоимости денег из-за высокой ключевой ставки. В то же время, количество премиальных локаций в Петербурге продолжает расти пропорционально новой застройке и джентрификации исторических районов. Что стоит только благоустройство юго-восточной части Васильевского острова или северной части Московского района, за Обводным каналом».
«Рост цен на недвижимость премиального класса в первую очередь связан с образовавшимся за последние несколько лет дефицитом предложения, особенно в Петербурге. Для реальных объектов премиального сегмента огромную роль играет местоположение новостройки. Для Петербурга это центр города и прилегающие районы: Петроградский, Василеостровский, Московский, Адмиралтейский, а также локации рядом с водными объектами, парковыми зонами. А таких свободных мест в Петербурге осталось немного».
